文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国(guó)住(zhù)房(fáng)和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条(tiáo)件的可(kě)以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地(dì)明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是对购房者(zhě)的(de)不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别(bié)建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会(huì)，这是房(fáng)地(dì)产从大开发时代步入高(gāo)质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全国(guó)缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众不公平的(de)预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制，长效机制四(sì)大关键是(shì)推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。如果按照(zhào)经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道(dào)关(guān)，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一(yī)手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的(de)风险。从个人层(céng)面看，预售制对(duì)购房(fáng)者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样(yàng)有助(zhù)于落实中央(yāng)房(fáng)住不炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议(yì)取消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)？预售制度怎么(me)来的？国(guó)外什么情况？简单科普一(yī)下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一种开发(fā)商(shāng)放(fàng)杠(gāng)杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严(yán)格(gé)的监管保障措施，开发商在(zài)项目(mù)获得(dé)政(zhèng)府(fǔ)批(pī)准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期(qī)房后(hòu)并非像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一(yī)次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根(gēn)据开(kāi)发(fā)商工程进度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付(fù)以(yǐ)及违约处罚措施(shī)作为保障的，如果没(méi)有这些保障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客(kè)观讲预售制度(dù)有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国(guó)住房进(jìn)入存量(liàng)时代，取消预售制(zhì)度有助(zhù)于降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机(jī)制。这是个技术(shù)活，只要坚持(chí)市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国(guó)一定能化(huà)解(jiě)这个(gè)难题，让(ràng)房地(dì)产(chǎn)回归实(shí)体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。所有商业的本(běn)质是向善，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能例(lì)外，老百(bǎi)姓(xìng)买(mǎi)房(fáng)子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福一家人(rén)。从(cóng)这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长治(zhì)久安、行业企业(yè)健康发展的(de)重大措施。在当(dāng)前的情况下(xià)，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结(jié)合稳楼(lóu)市、房地(dì)产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模(mó)式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究(jiū)中心(xīn)参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大(dà)、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提(tí)供期房(fáng)烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十(shí)年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行业盛行(xíng)的方(fāng)式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转期长等问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖(mài)多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这一系列问题(tí)，不少地产商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的(de)市民数(shù)量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房地产销售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业(yè)直(zhí)觉(jué)和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的(de)经验，对于商品流(liú)通(tōng)、资金周转有着(zhe)独到的见解，在(zài)努力寻求方法加(jiā)快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即(jí)先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分期付(fù)款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了(le)自己的房产。这(zhè)种方式减轻(qīng)了民众(zhòng)购房的资金压力(lì)，加(jiā)速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解(jiě)决了制造商的(de)资(zī)金问题，降低(dī)投资风险，在当(dāng)时可(kě)谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措(cuò)。“预售楼(lóu)花(huā)+分期(qī)付款”的(de)销(xiāo)售模(mó)式成为当时中国(guó)香港房地产市场的一大特(tè)色，纵观(guān)中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效率地(dì)解决了核心的住房供不应求(qiú)的问题，使房市发展进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推动了中国(guó)香港(gǎng)楼市几十(shí)年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的(de)监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因建筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)管(guǎn)理(lǐ)部门提升了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发(fā)商在预售前，确保(bǎo)地(dì)价款已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等(děng)能力把项(xiàng)目(mù)完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设的(de)信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作等(děng)采取全透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最(zuì)大(dà)风险(xiǎn)方，后续需自身推动项(xiàng)目完(wán)工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地(dì)面临住房需求大(dà)和(hé)供给量(liàng)短缺问(wèn)题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重(zhòng)工业(yè)，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一导向使前期(qī)发展工业化的(de)进程大于城市化(huà)进程(chéng)，唯有(yǒu)解(jiě)决住房(fáng)基础等(děng)城市化(huà)配套问题，才能进一(yī)步推进城市(shì)化。但当时(shí)推行的(de)是(shì)“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的(de)福利分(fēn)房制(zhì)度，住(zhù)房市场发(fā)展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利分房(fáng)制度也(yě)出现了分(fēn)配不(bù)公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制度不再(zài)适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场(chǎng)面临(lín)商品房(fáng)的需求量大(dà)，而社会(huì)缺少大型房地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑(yí)是(shì)对(duì)内(nèi)地(dì)房地产市场的(de)一针强(qiáng)心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房(fáng)制度，先(xiān)后出台(tái)多(duō)项文件，大力支持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深(shēn)化(huà)城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设的通(tōng)知(zhī)》文件，决定停(tíng)止住房(fáng)无偿实物(wù)分配，逐(zhú)步(bù)实行(xíng)住(zhù)房分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的(de)福(fú)利分(fēn)房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地产市场(chǎng)采(cǎi)用预(yù)售制，允(yǔn)许(xǔ)开发(fā)商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和(hé)开(kāi)发时(shí)间周期长的两大(dà)难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的(de)开发，形成滚(gǔn)动开发模式(shì)，住房供(gōng)应速度(dù)加快。自此中(zhōng)国内地开始房(fáng)改货(huò)币(bì)化，中(zhōng)国人民(mín)银行等(děng)多方迅(xùn)速出台相关(guān)的信(xìn)贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成(chéng)契合中国内地(dì)的商品(pǐn)房(fáng)预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓(huǎn)解房(fáng)企资金压力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建(jiàn)设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在(zài)建设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行(xíng)为。区别于中国(guó)香港，在(zài)中(zhōng)国内(nèi)地(dì)实(shí)践过程(chéng)中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程为(wèi)：房地产开(kāi)发商办理预售许可(kě)证-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记(jì)和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者(zhě)需(xū)要一次(cì)性付清(qīng)首付款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷(dài)款的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可(kě)能(néng)已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国香港的按照工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)有所不同。对中(zhōng)国内地(dì)的开发商而言，预售制商品房(fáng)也开启了(le)高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同(tóng)时增加市场商(shāng)品(pǐn)房供应(yīng)，推动了(le)城镇化发展进程。预售(shòu)制在(zài)过去20多年对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地房地(dì)产市(shì)场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不(bù)仅(jǐn)解(jiě)决(jué)了房(fáng)地产市(shì)场快速发(fā)展阶段的资金需求，也(yě)提(tí)高了居民居(jū)住水平，中国(guó)内(nèi)地城镇居民从(cóng)筒子楼住到(dào)住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本(běn)适(shì)居(jū)，住房事业取得(dé)巨(jù)大进步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化路(lù)程。改革开放(fàng)以来，城镇化进(jìn)程(chéng)进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建成(chéng)区面积由(yóu)7438平(píng)方(fāng)公里增(zēng)长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国(guó)住房(fáng)存量报(bào)告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住(zhù)房(fáng)建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数(shù)从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当前已成为(wèi)中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地产行业(yè)的发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地(dì)产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售(shòu)金额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无(wú)到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也(yě)成为拉动中国(guó)内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产(chǎn)带(dài)动的(de)上下游产(chǎn)业链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年房地产及其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房(fáng布洛芬一天最多吃几次，布洛芬一天最大剂量是多少)地产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融(róng)、批发、建材的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动(dòng)的投资占全社(shè)会(huì)固定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房(fáng)地产(chǎn)融资(zī)存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违(wéi)约，将导致银行不良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的(de)《中国(guó)住房(fáng)市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英(yīng)法(fǎ)德三国合(hé)计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债(zhài)房市(shì)值的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)与股债(zhài)房(fáng)市(shì)值的比(bǐ)例较高(gāo)，主要是因(yīn)为(wèi)住房(fáng)市值(zhí)高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资(zī)比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的(de)负(fù)面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是对(duì)购买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了(le)所有商(shāng)品不能(néng)交(jiāo)付(fù)的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开(kāi)发商之(zhī)间的购(gòu)房合同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个(gè)独立的合同关系，如果开发商(shāng)发(fā)生违(wéi)约，购房者只能(néng)根(gēn)据购(gòu)房(fáng)合同(tóng)向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合(hé)同按时(shí)向银行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此(cǐ)购(gòu)房(fáng)者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项(xiàng)目(mù)搁置等(děng)系(xì)列风险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银(yín)行作为按揭(jiē)贷款的(de)发放(fàng)方，一旦房企因为(wèi)市场波动或(huò)经营不善(shàn)，出(chū)现资金(jīn)链(liàn)断裂等一系列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签(qiān)订的预售合(hé)同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或短期不能还款等(děng)，则风险完全由银(yín)行承担，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度(dù)看，购(gòu)房者的(de)预(yù)售监管资金去哪了(le)？楼(lóu)盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两个字那(nà)就是“没钱(qián)”，即没钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明(míng)确规定(dìng)了开发企业预售商品房所(suǒ)得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年(nián)以来(lái)全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥(féi)等城(chéng)市则(zé)按照项目的建安成本(běn)乘(chéng)以(yǐ)建筑面积或者项目工(gōng)程总额报价计算(suàn)重(zhòng)点资(zī)金。而事实是(shì)，不少(shǎo)购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继(jì)续建(jiàn)设。收(shōu)楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开发时代的(de)高周转背(bèi)景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方(fāng)，以(yǐ)工(gōng)程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资(zī)金转给房企，而拨付的(de)工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流(liú)动性，房企抽调资(zī)金统筹拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘(pán)建设(shè)，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循环高周转模(mó)式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度(dù)呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对(duì)于购房者预(yù)付资(zī)金，一般设有定金或预(yù)付款保护机制(zhì)，如(rú)英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预(yù)付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，绝大(dà)部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋(wū)交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方(fāng)式：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或按工程进(jìn)度分期支(zhī)付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般(bān)采用两(liǎng)种(zhǒng)方式(shì)发放按揭贷款，一是按(àn)工(gōng)程进度付款，按揭(jiē)贷(dài)款按照(zhào)工程(chéng)进度逐(zhú)渐(jiàn)发(fā)放，购房(fáng)者开始月供；二是(shì)房(fáng)屋(wū)交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护(hù)：为(wèi)预售(shòu)商品房提(tí)供期房烂尾保险，在(zài)商品房(fáng)出现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或(huò)第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房(fáng)款。二是开发商(shāng)为购(gòu)房者提(tí)供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金一定期限(xiàn)内无(wú)条件返(fǎn)还(hái)，最(zuì)低首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首付，其余房(fáng)款交(jiāo)付(fù)后按揭还款，交(jiāo)付前资(zī)金由第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷(dài)款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由(yóu)第三方公(gōng)证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通(tōng)过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责(zé)任与损失。而(ér)开发商在房(fáng)屋建设(shè)过程中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程(chéng)进度(dù)向开发商提供一(yī)定比(bǐ)例的(de)贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监管开发商施工进度(dù)。开发商在房屋(wū)交付时需(xū)取得由政府相关部门经审查后发放的(de)验收凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到购房(fáng)者支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付(fù)购(gòu)房，房款按建造工期(qī)进(jìn)度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在(zài)项目获批(pī)后即可预(yù)售房屋。签署购(gòu)房(fáng)合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行预约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费(fèi)和(hé)土地交易税，分别为(wèi)房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含(hán)在购(gòu)房款中，属于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最(zuì)低(dī)首付比(bǐ)例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工(gōng)期支付(fù)房(fáng)款的制度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比(bǐ)例因(yīn)项(xiàng)目而异(yì)。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证(zhèng)后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工、室(shì)内清洁及(jí)墙(qiáng)面(miàn)完工、地(dì)板(bǎn)完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在支付(fù)房款前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购房者(zhě)开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德(dé)国保(bǎo)险公司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责(zé)相应赔偿(布洛芬一天最多吃几次，布洛芬一天最大剂量是多少cháng)。保险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖双方(fāng)均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同(tóng)等各(gè)个环节，各环节内(nèi)容确认无误后签订首(shǒu)付交换(huàn)合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，当开发商出现财(cái)务、经营(yíng)问(wèn)题(tí)时，购房者(zhě)10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付(fù)环(huán)节(jié)，英国采取按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，但是交(jiāo)房前付款比例相(xiāng)对较低，一(yī)般(bān)会(huì)在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规定房屋(wū)必须经过房产公证公司的检验验收后才能(néng)交付，交付(fù)后方可按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节，英国期(qī)房(fáng)预售资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师(shī)监管(guǎn)，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支付(fù)相关(guān)款项过程中，由(yóu)买房律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师(shī)，卖方律(lǜ)师转给开(kāi)发商，即资金在进(jìn)入开(kāi)发商账户(hù)前经过两道关(guān)口，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商必须完成“预售房定(dìng)金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定(dìng)价并赔(péi)偿(cháng)约10％房(fáng)款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二战结束后由于房屋(wū)供给(gěi)严重失衡(héng)，叠(dié)加法律空(kōng)白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目(mù)前是(shì)唯(wéi)一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日(rì)本《宅地建物取引业(yè)法》，对购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部(bù)分，法律要求开发商(shāng)必须完成定金保全措施才可预售。什么(me)是定金(jīn)保全措施(shī)？即(jí)买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)签订购(gòu)房合同时，开(kāi)发商(shāng)向金融(róng)机构(gòu)或指定(dìng)保证(zhèng)机构或(huò)保险机构签订(dìng)定金(jīn)保证委托合同(tóng)，设置购房者定金的(de)保证或(huò)保险，并将相应(yīng)的保证金证明书交付给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭保证金证(zhèng)明(míng)书向金融机构或保证机(jī)构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的(de)定金，签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同后，购(gòu)房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房(fáng)后才(cái)开(kāi)始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在(zài)交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新(xīn)加(jiā)坡(pō)期房购房(fáng)者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程(chéng)进度支(zhī)付，所(suǒ)有资金进(jìn)银行专门(mén)项目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环(huán)节，新加坡开(kāi)发商有统(tǒng)一的选购权合(hé)同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步签订购(gòu)买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支付(fù)15％的首付及印花(huā)税，同(tóng)时(shí)购房(fáng)者(zhě)向银行申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对期房(fáng)付(fù)款流程做了统一(yī)详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节点(diǎn)一般(bān)为合同签订后、地基(jī)完工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道门窗等完(wán)工等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款的(de)增(zēng)加(jiā)而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会存(cún)入银行专门(mén)的(de)项目(mù)资(zī)金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋(wū)保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房(fáng)企重组。一方(fāng)面，加大对(duì)刚需(xū)和(hé)改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民(mín)生，给(gěi)予(yǔ)强有(yǒu)力的金(jīn)融工(gōng)具支持。另一方面，从现在(zài)起，对(duì)还在正常运转的房企包括民营企业(yè)，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个(gè)行业(yè)，为(wèi)每个房企配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估计形(xíng)势(shì)复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效(xiào)机(jī)制。长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。定金环(huán)节，建立开发(fā)商违约后定(dìng)金保护机(jī)制，如(rú)将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定金安全。签(qiān)订(dìng)合同环(huán)节，鼓励保险公司介(jiè)入(rù)，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情况提供充分的(de)保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分保(bǎo)护(hù)购房者的(de)权益。资金监管环节，引入独立于开发(fā)商、银行的第三(sān)方资金监管机构，或(huò)由政(zhèng)府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责(zé)、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取(qǔ)消商品房预售(shòu)制是(shì)大(dà)势所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开(kāi)发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发(fā)进(jìn)入存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。另一(yī)方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本(běn)最实质的(de)保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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