导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分(fēn)化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产(chǎn)市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入(rù)住。恰逢(féng)近年地产持续(xù)低景(jǐng)气，有关(guān)中(zhōng)国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判(pàn)断中国未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括大(dà)量城镇非住(zhù)宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不(bù)是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。中国的人均住宅(zhái)间数较发达(dá)国家(jiā)还有很大差(chà)距。人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)大于1同样不意味着中国住宅市(shì)场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国(guó)城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持(chí)有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的数据，我们(men)根据商品住宅套数(shù)、商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭户数(shù)，计(jì)算出城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味(wèi)着户户有房，然(rán)而事(shì)实上中国住宅市场供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡，是(shì)因为户(hù)均一套房(fáng)无法满足(zú)流动人(rén)口的租赁(lìn)和置(zhì)业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是(shì)流动人口，流(liú)动人口会选择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房，从(cóng)而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产仍有四大新(xīn)增(zēng)需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区(qū)域经(jīng)济资(zī)源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新(xīn)增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的(de)人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积均较发(fā)达国家有着(zhe)不(bù)小差距(jù)，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善性需(xū)求(qiú)正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中(zhōng)国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供(gōng)给(gěi)存在不(bù)足，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石(shí)。那么当下房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必(bì)将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区域(yù)板块之(zhī)间(jiān)，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月以来，各大(dà)城(chéng)市二手房(fáng)挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存(cún)在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未(wèi)公布，我们无法直接(jiē)知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是否真的过(guò)剩了？据(jù)此判断未来房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察(chá)中国户(hù)均拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过(guò)剩的(de)直观(guān)判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业(yè)获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市(shì)场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成(chéng)以上(shàng)，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量(liàng)商业(yè)楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医(yī)院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家庭户(hù)居(jū)民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看(kàn)似(shì)意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关(guān)，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关(guān)。单单(dān)从人均住宅间数不能完(wán)全反(fǎn)映(yìng)出城(chéng)镇居民(mín)的居(jū)住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单(dān)位购(gòu)买(mǎi)成套住宅，一套(tào)设(shè)施(shī)齐全的住(zhù)宅才(cái)是(shì)城(chéng)镇居民(mín)宜(yí)居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据和方(fāng)法

　　中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民住宅主要分两大(dà)类，一(yī)类(lèi)是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计(jì)数据，并没有直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数(shù)据(jù)有两处可以直(zhí)接公布，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来(lái)源(yuán)（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们(men)主要用到上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数(shù)量极少，可忽略(lüè)不(bù)计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据(jù)城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到(dào)城镇(zhèn)户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具体计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏(fá)一个(gè)准(zhǔn)确统计(jì)。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测(cè)算得到中(zhōng)国存(cún)量房地产套数，并进一(yī)步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期(qī)房占(zhàn)比近9成(chéng)。本(běn)文(wén)去(qù)除商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数里的期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，得到商(shāng)品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推算中国(guó)城镇居民(mín)拥(yōng)有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中(zhōng)国城镇居(jū)民的(de)住(zhù)宅结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住(zhù)宅和(hé)购(gòu)买二手房(fáng)都(dōu)是(shì)商品住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)租(zū)赁其他住宅(zhái)、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住(zhù)宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅的实际(jì)变(biàn)化(huà)比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估算(suàn)出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年内陆续(xù)交付使用，到(dào)2024年，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已经达(dá)到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国(guó)城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着(zhe)中国(guó)地(dì)产存量供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并(bìng)不(bù)意味(wèi)着住宅市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口流动(dòng)、居(jū)民换房等因素产生(shēng)的(de)住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会(huì)在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看，美(měi)国(guó)、英国(guó)和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造(zào)成人口净流入地的住(zhù)宅市(shì)场供不应(yīng)求，造成(chéng)房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和(hé)省际(jì)流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中国(guó)城(chéng)乡(xiāng)人口流(liú)动调(diào)查数据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以(yǐ)及(jí)南京工作的(de)流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口实(shí)际(jì)上会占据两(liǎng)套房，在(zài)高(gāo)房价的(de)大城市租(zū)赁一套房，在房价较(jiào)低的县城购买一套房。所以说户均一套(tào)房无法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人口(kǒu)的租赁与置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国的城(chéng)镇住宅中依然有(yǒu)不(bù)少老旧小区。所想皆所愿,所愿皆所得的意思是什么，所想皆所愿,所愿皆所得的意思英文

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成(chéng)，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄(líng)至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题(tí)，如(rú)电(diàn)线老(lǎo)化、管道等(děng)基(jī)础设施陈旧，给住户(hù)的(de)生活(huó)带来(lái)了很大的不便和安(ān)全隐患，并且居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这(zhè)类(lèi)上(shàng)世纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很难(nán)满(mǎn)足现代生活需求(qiú)，在未来(lái)大都会(huì)被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅为一居(jū)室和二(èr)居室，户(hù)型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室(shì)占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)户型(xíng)更(gèng)小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的(de)需求驱(qū)动力

　　根据七普数(shù)据测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的(de)家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)小于(yú)均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方(fāng)米，不及全(quán)国人均水(shuǐ)平(píng)的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的(de)住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑(zhù)面积低(dī)于(yú)15平方米的(de)家庭界定为住(zhù)宅存(cún)在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的家庭存(cún)在住宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家(jiā)人均(jūn)住宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积(jī)后(hòu)，中(zhōng)国(guó)的(de)人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算得到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均1套(tào)房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势(shì)演绎，决定了(le)中国未(wèi)来地产仍(réng)有需(xū)求释放(fàng)。户(hù)均1套住宅现实之下，中(zhōng)国(guó)未来城镇住宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口(kǒu)数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续(xù)延续，导致户(hù)数会因户均(jūn)人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致(zhì)经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化(huà)日益明显，资源和生(shēng)产(ch所想皆所愿,所愿皆所得的意思是什么，所想皆所愿,所愿皆所得的意思英文ǎn)要(yào)素(sù)逐步(bù)向经济带、都(dōu)市圈中心(xīn)城市流入，区(qū)域经济(jì)资源分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁(qiān)移势必(bì)涉及到(dào)买房租(zū)房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区改善性需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造时间为(wèi)2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在(zài)新增住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济适用(yòng)房(fáng)和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村(cūn)和(hé)旧城改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施(shī)配套差(chà)、没有或少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子(zi)”的(de)改善性(xìng)需(xū)求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限(xiàn)于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希(xī)望提高(gāo)生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明确指(zhǐ)出支持(chí)住宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅(zhái)因(yīn)素，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较(jiào)其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系(xì)。随(suí)着经济发(fā)展水(shuǐ)平的提(tí)高，中国的人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住(zhù)宅供给(gěi)存在(zài)不足(zú)，供需出(chū)现错配，这是过去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基石。那么(me)未来将(jiāng)是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分化时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能级之间差异(yì)，优质小区和(hé)老旧二手房之间的差异(yì)也将(jiāng)越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可(kě)能存在统计偏(piān)差。商品(pǐn)住宅占比实(shí)际值(zhí)可能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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