近两年火爆(bào)的(de)创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期投资价值，通过(guò)观测经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目在经(jīng)营权(quán)到期后不(bù)再(zài)产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许经营权分(fēn)红目前已包含(hán)了利(lì)润分配和本(běn)金的归还，在(zài)选择投资标的(de)时应(yīng)了(le)解资产类型(xíng)和分红的特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来除(chú)息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公(gōng)布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额占可(kě)供分配金额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收(shōu)益(yì)来(lái)源为持有(yǒu)期(qī)分红(hóng)收益，以及基(jī)金份额交易(yì)价格(gé)的变化(huà)。基金份额二(èr)级市场价格受到公(gōng)募REITs资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况及市(shì)场因素的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易(yì)引起波动。与此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来自基础(chǔ)设施资(zī)产(chǎn)的经(jīng)营现金流(liú)，投资人(rén)通过基金(jīn)募(mù)集材(cái)料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分(fēn)析基础设(shè)施项目的经营业绩，作(zuò)为进(jìn)行投资决策(cè)的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格变化导(dǎo)致(zhì)的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人(rén)实际获得的现金收益(yì)，对(duì)于长期投(tóu)资(zī)者更具参(cān)考价值。”中金基(jī)金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监(jiān)李华平也表示，根(gēn)据《公开募集(jí)基础设施(shī)证券投资基金指引（试(shì)行）》及(jí)相关法规(guī)要求，基础设(shè)施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金额以现金形式(shì)分配给投(tóu)资(zī)者(zhě)，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性”双重特(tè)点(diǎn)。二级市(shì)场价(jià)格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要求，分红(hóng)类似于(yú)债券派息，但不等(děng)同(tóng)于债券的固(gù)定利(lì)息回报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投资者的(de)角(jiǎo)度来(lái)看，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资者(zhě)的投资品(pǐn)类，为资产配置(zhì)多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能(néng)够通过分红(hóng)获取相对于投资债券(quàn)相对高的收益(yì)性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水(shuǐ)平(píng)的(de)预期，也是(shì)影响REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价格走(zǒu)势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和(hé)债(zhài)券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济的(de)影响，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市(shì)场的(de)价(jià)格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场价(jià3千克是多少斤 1千克是一斤吗)格(gé)的主要因(yīn)素之一，而稳定的(de)分(fēn)红有利于(yú)吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市(shì)场热(rè)点(diǎn)呈(chéng)现向股票和债券回归的过程；另一(yī)方面，基础设施(shī)项目的(de)经营业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日，将(jiāng)对基(jī)金份额(é)的(de)开(kāi)盘指导价(jià)做(zuò)调减处(chù)理，调(diào)减金额根(gēn)据单位基金(jīn)份额(é)的分红金额进行计(jì)算。除权操作是对分红前(qián)后基金(jīn)份额净值变化的修(xiū)正，使投资(zī)人在基(jī)金分红前后均可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强投资(zī)者长期投资的信(xìn)心，同时需结合(hé)持有产品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金相(xiāng)关人(rén)士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配和(hé)本金归还(hái)

　　普通投资(zī)者应了解底层(céng)资产情况

　　多(duō)位业内人士还提(tí)醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基金分红(hóng)前(qián)提是本(běn)金之上(shàng)的增值部分不同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派(pài)”更为准确(què)，分派的是本金与增(zēng)值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与现有公募(mù)基金分红差异很大，大(dà)多数普(pǔ)通投资(zī)者可能把“分(fēn)派”金额误认(rèn)为是持(chí)续分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年(nián)限到期后(hòu)基金价(jià)值面(miàn)临极大不确定(dìng)性，这(zhè)是该类投资者应该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许经营权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现(xiàn)金(jīn)分红及资产增(zēng)值的(de)收益，而持有特许(xǔ)经营(yíng)类产品的收益(yì)主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每年的现金(jīn)分红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)类(lèi)资产(chǎn)的分(fēn)红包括了利润分(fēn)配和本(běn)金(jīn)的归(guī)还，两者(zhě3千克是多少斤 1千克是一斤吗)的比率也(yě)是变动的，对特许经(jīng)营权类资(zī)产的(de)公募REITs可(kě)以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益(yì)。普通投资者在选择投资标(biāo)的时，应了(le)解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也(yě)表示(shì)，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形(xíng)成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相当于包(bāo)含(hán)“本(běn)金+收益(yì)”，分红相对较(jiào)多，债性(xìng)偏(piān)强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所(suǒ)以(yǐ)相(xiāng)对股性偏(piān)强。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场(chǎng)价格和分红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人也(yě)认为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营权到期后不再能产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分配金额的分配(pèi)理解(jiě)为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特(tè)许经(jīng)营项目，通常具(jù)备更高的(de)分(fēn)派率水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期限较长的(de)特许经营权项(xiàng)目(mù)，即使分派(pài)率相对较低，也有足(zú)够(gòu)年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该(gāi)负责人(rén)提醒投(tóu)资者注意，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目的(de)分派(pài)金额包(bāo)含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单价随着分派(pài)进度逐年下降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类(lèi)项目的(de)土地(dì)或建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上到期(qī)后通过(guò)对(duì)建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步(bù)延(yán)长经营期(qī)限(xiàn)。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经(jīng)营的(de)假设反映在基础资产的(de)估(gū)值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的(de)资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层(céng)资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红的时(shí)点，多位业内人士还表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测经营活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内部收(shōu)益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察(chá)和(hé)评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报(bào)指标(biāo)中(zhōng)，跟现金(jīn)相关(guān)的指标有(yǒu)两个(gè)：一是年报中披露(lù)的(de)经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存(cún)在本质性区别。经营活动产生的现金净流量(liàng)是(shì)指企业经(jīng)营、筹资、投资(zī)产生(shēng)的现金流，基于企(qǐ)业(yè)本(běn)身经营活(huó)动(dòng)产生；可供分(fēn)配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润(rùn)表(biǎo)的项目进(jìn)行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配置新(xīn)选择，投资价值体现在(zài)相(xiāng)对股债市场独立的资产配置(zhì)功能，比较适(shì)合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产可以更多关(guān)注内部(bù)收(shōu)益(yì)率的高低，对(duì)产权类的(de)资产更多(duō)关注分派率(lǜ)高低。因为公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层(céng)资产的经营净现金(jīn)流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权(quán)益人综合(hé)实力、运营管(guǎn)理机(jī)构实力、公募基金管理人实力等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠(dié)加此前市(shì)场接连回调，建(jiàn)议投(tóu)资者关(guān)注有基(jī)本面支撑、填(tián)权效应相(xiāng)对(duì)明显、同(tóng)时(shí)分红规模较为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均(jūn)会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配金额(é)预测。投资(zī)者(zhě)可以将REITs的实际分红金(jīn)额与(yǔ)募集材料中披露(lù)预(yù)测进行比较(jiào)分(fēn)析，结合经济及市场(chǎng)的实际环(huán)境(jìng)，对基(jī)础(chǔ)设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责(zé)人也(yě)称。

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