导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年(nián)商品住宅销售(shòu)面积超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近年(nián)地产持(chí)续低景气，有关中国地产是否过剩(shèng)的(de)讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况(kuàng)，据(jù)此判(pàn)断中(zhōng)国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住建部披露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数据(jù)显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑(zhù)占(zhàn)比不(bù)到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中国城镇(zhèn)居民人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房所能满足(zú)，它(tā)与(yǔ)房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素(sù)密切(qiè)相关(guān)。中国的人均住宅间数较发达国(guó)家还有(yǒu)很大(dà)差距。人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套(tào)房，其中每户持(chí)有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布(bù)中国(g我们人类属于什么动物，人类属于什么动物门uó)家庭户均住(zhù)宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套(tào)数(shù)、商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅。若(ruò)期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎(hū)意味着户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅(zhái)市场供需并不(bù)平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅套户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡(héng)，是因为户均一套房(fáng)无(wú)法满(mǎn)足流动人(rén)口的(de)租赁和置业需求。全国总人(rén)口的近三成都是(shì)流(liú)动人口，流动人口会选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产仍有四大(dà)新增需求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户均人口规(guī)模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导(dǎo)致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房(fáng)需(xū)求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的(de)新增住宅(zhái)需求有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅(zhái)建筑面积。促(cù)成“老破(pò)小”住宅的(de)改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国(guó)家有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产步入(rù)大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中国地(dì)产黄(huáng)金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是(shì)过去二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么当下(xià)房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大分(fēn)化时(shí)代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体(tǐ)现(xiàn)在不同能级(jí)城(chéng)市(shì)之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方披露全(quán)国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担心(xīn)，中国(guó)的(de)房子是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还(hái)是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅存量数据(jù)并未(wèi)公布(bù)，我们无法(fǎ)直(zhí)接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测(cè)算出中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有住(zhù)宅套数，回(huí)答当前的房子是(shì)否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察中国(guó)户(hù)均拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险普查工作情(qíng)况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑住(zhù)不到(dào)3人(rén)，住宅市(shì)场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学(xué)校、医(yī)院等非住宅。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七次人口(kǒu)普查(chá)数据公(gōng)布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看(kàn)似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因素密(mì)切相关(guān)。单(dān)单从人均住(zhù)宅间数不(bù)能(néng)完全反映出城镇居(jū)民的(de)居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅(zhái)才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民住宅主要(yào)分两(liǎng)大类(lèi)，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居(jū)民住宅相关(guān)数据有两处可以直接(jiē)公布(bù)，一是每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统计局(jú)）；二是(shì)居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到(dào)上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套(tào)数(shù)相加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅总数除以家庭户数(shù)，我们(men)就能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统(tǒng)计。我们(men)利用既有统计数据(jù)，大致测算(suàn)得到中国存量房地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国(guó)的(de)房地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数(shù)里的期房销售，得到商品住(zhù)宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截(jié)止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数(shù)-过(guò)去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交(jiāo)房后装修的时(shí)间，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需要进一(yī)步(bù)推算中国城镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据(jù)显示中国城镇(zhèn)居民的(de)住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁(lìn)廉租(zū)房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购(gòu)买二手房都是(shì)商(shāng)品住(zhù)宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其(qí)他住宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅与(yǔ)购(gòu)买二手房加总(zǒng)，得到(dào)商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增(zēng)幅(fú)为过(guò)去十年变化幅(fú)度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅的(de)实际变化比例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期房，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺(shùn)利(lì)，已(yǐ)购(gòu)期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居(jū)民已经(jīng)达到了户均(jūn)一套房的程度，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意味着中国(guó)城镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均一套(tào)房并(bìng)不意味着住宅(zhái)市场(chǎng)供需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余住(zhù)宅来(lái)满足因人口流动、居民换(huàn)房等因素产生(shēng)的(de)住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来(lái)看(kàn)，美国、英(yīng)国和日(rì)本的(de)住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一套房，就会(huì)造(zào)成人口(kǒu)净(jìng)流入地的(de)住宅市场供不(bù)应求，造成(chéng)房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流(liú)动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流(liú)动调查(chá)数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高(gāo)房价(jià)迫(pò)使(shǐ)打工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动(dòng)人口(kǒu)实际上会占据(jù)两套房，在(zài)高房价的大城(chéng)市租(zū)赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购(gòu)买一套房。所以说户均一(yī)套房无法满足(zú)庞大(dà)流动人口的租赁(lìn)与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城(chéng)镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐患大(dà)等(děng)问题，如电线老化、管道等基础设(shè)施(shī)陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生活带来了(le)很大的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧住宅(zhái)面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有(yǒu)独(dú)立(lì)卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生活(huó)需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅(zhái)为一居室和二居(jū)室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与城市土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存(cún)量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人均水平的(de)一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用(yòng)的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海(hǎi)市(shì)将人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)低于15平方(fāng)米的(de)家庭界定为住宅存(cún)在(zài)困难，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算的话(huà)，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平(píng)，即(jí)人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数(shù)，需(xū)要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平我们人类属于什么动物，人类属于什么动物门(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日(rì)本、德国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均(jūn)可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距将变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未(wèi)来地产还会(huì)有需(xū)求么(me)？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套(tào)房，看似已经户(hù)户(hù)有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国(guó)人(rén)口(kǒu)静态结构和动(dòng)态(tài)趋(qū)势演绎，决定了中国(guó)未(wèi)来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下(xià)，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要来自于(yú)四(sì)个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数增多，新户购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇家庭户均人(rén)口数(shù)不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继续延续(xù)，导(dǎo)致户数会因户均人口规模的(de)缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口迁移导(dǎo)致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化(huà)日益明(míng)显，资(zī)源和生产要(yào)素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必(bì)涉及到买(mǎi)房租(zū)房，给迁入地(dì)住(zhù)宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自(zì)然增加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长(zhǎng)主要受益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公有住宅家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二手房(fáng)。在(zài)新增住宅需(xū)求中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城(chéng)改造，商(shāng)品住宅(zhái)的占(zhàn)比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住宅建筑面(miàn)积还(hái)有约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施配套差(chà)、没(méi)有(yǒu)或少有物业管理(lǐ)，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境(jìng)，背后(hòu)的改(gǎi)善性需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于资金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生(shēng)活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济工作会议(yì)明确(què)指出支持住(zhù)宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间(jiān)数为1.71间，无(wú)论(lùn)是(shì)否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因素(sù)，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年(nián)是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给(gěi)存(cún)在不(bù)足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质(zhì)量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至，这种分(fēn)化不单局(jú)限于(yú)城市能级之间差异(yì)，优质小区和老旧二手房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查(chá)数(shù)据调查的是人(rén)，并不是针(zhēn)对住宅，因此可(kě)能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能(néng)偏低(dī)，其增(zēng)速可能超预期。

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