导读

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下(xià)中(zhōng)国(guó)地产步(bù)入(rù)大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二(èr)十年(nián)是(shì)中国房地产市(shì)场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰(qià)逢近年地(dì)产持续(xù)低景(jǐng)气，有关(guān)中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)是否过(guò)剩关于团结就是力量的名人素材事例，关于团结的名人素材事例有哪些(shèng)的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地(dì)产(chǎn)存量(liàng)极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，第(dì)七(qī)次人口普查调查(chá)数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国(guó)房子是否(fǒu)真的(de)过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不(bù)到(dào)一成，其中还包括大量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满足(zú)，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较发达国家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市(shì)场(chǎng)已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中国城(chéng)镇(zhèn)居民户均1套房，其(qí)中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户(hù)均住宅(zhái)的数据，我们根据商(shāng)品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期(qī)房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着(zhe)户(hù)户有(yǒu)房，然而事实上(shàng)中国(guó)住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅套(tào)户(hù)比会(huì)大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是(shì)因为(wèi)户(hù)均一套房(fáng)无法满足流动(dòng)人口的租(zū)赁和置业需求。全(quán)国总人(rén)口的近三成都(dōu)是流动人(rén)口(kǒu)，流动人口会(huì)选(xuǎn)择(zé)在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从而产生(shēng)了(le)额外的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模(mó)缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致(zhì)家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来(lái)新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益(yì)明显，区域经济资(zī)源(yuán)分(fēn)配的再集中吸(xī)引着人口流入，人口净(jìng)迁(qiān)入城市的新增住宅需求(qiú)有望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的(de)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)均(jūn)较发达(dá)国(guó)家有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性(xìng)需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾(dùn)更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，这是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么(me)当(dāng)下房地产大分(fēn)化(huà)时代已(yǐ)至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现(xiàn)在不同能级城市之间(jiān)，不同(tóng)区(qū)域板块(kuài)之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久前关于团结就是力量的名人素材事例，关于团结的名人素材事例有哪些，官方披露全国(guó)已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手(shǒu)房挂牌量(liàng)突然(rán)激(jī)增，引(yǐn)发一阵二(èr)手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的(de)房子是否(fǒu)已经过(guò)剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅(zhái)到(dào)底是(shì)供给(gěi)过(guò)剩，还是供需平衡，或(huò)是(shì)仍(réng)然存在不足？可惜由于(yú)住宅存(cún)量数(shù)据并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数，回答当(dāng)前(qián)的(de)房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察中(zhōng)国(guó)户均拥有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国自(zì)然(rán)灾害综合风险普查工作(zuò)情况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发布(bù)会上，负责人对(duì)外披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建设行业获(huò)取(qǔ)了(le)全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等(děng)非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看(kàn)似意味着人(rén)人(rén)都(dōu)有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关(guān)，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因素密切相关。单(dān)单从人均住宅间(jiān)数不能完全反(fǎn)映出城镇居民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是(shì)以家庭(tíng)为单(dān)位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自(zì)建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅(zhái)相关数据有两处可以直接公(gōng)布，一是每(měi)年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数（统计(jì)局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中(zhōng)国居(jū)民户均住宅数量(liàng)，我们主要用(yòng)到上(shàng)述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计(jì)。估(gū)算城镇居民户(hù)均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售套(tào)数(shù)相加，我们就能够得到当(dāng)前商品(pǐn)住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅和非商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅(zhái)总数(shù)除以家(jiā)庭户数(shù)，我们就能够得(dé)到城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计(jì)。我们利(lì)用既有统计(jì)数据，大致测(cè)算得到(dào)中国存量房地产套(tào)数，并进一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售套数里的期房销(xiāo)售，得到(dào)商品住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套(tào)数=截(jié)止(zhǐ)到(dào)2022年(nián)商品住宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。关于团结就是力量的名人素材事例，关于团结的名人素材事例有哪些>

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我(wǒ)们需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的(de)户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居民(mín)的(de)住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是商(shāng)品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与(yǔ)购买(mǎi)二(èr)手房加总，得到商(shāng)品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅的(de)实际(jì)变化比例(lì)，从(cóng)而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一套房的三(sān)点含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已(yǐ)经(jīng)达到了户(hù)均一套(tào)房的程(chéng)度，“户户有房”是(shì)否意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着(zhe)住宅市(shì)场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口流动、居(jū)民(mín)换房等因(yīn)素产(chǎn)生的住宅需求(qiú)。因此，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日本(běn)的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套(tào)户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流入地(dì)的住(zhù)宅市场供(gōng)不应求(qiú)，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内流(liú)动人口和(hé)省(shěng)际流动人口分别为(wèi)2.51亿(yì)人(rén)和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人(rén)口(kǒu)流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作(zuò)的流(liú)动人(rén)口在老(lǎo)家拥有住宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口实际上会占据(jù)两套房，在高房价的大(dà)城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城购买一套房。所以说(shuō)户均(jūn)一套(tào)房(fáng)无法满足庞大流(liú)动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设(shè)施(shī)陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等(děng)基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有的(de)住宅(zhái)面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独(dú)立卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现代生活(huó)需求(qiú)，在(zài)未来(lái)大(dà)都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和二(èr)居室，户型(xíng)偏(piān)小。其中一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地(dì)资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积扩张是(shì)未(wèi)来地产的需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普数据(jù)测算，2020年(nián)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)不足(zú)19平方米，不(bù)及全国人(rén)均水(shuǐ)平的一半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊(tān)，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于(yú)15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按(àn)这(zhè)个标(biāo)准算的(de)话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户(hù)人数，需(xū)要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和(hé)英国(guó)都(dōu)高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积(jī)后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要(yào)的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未(wèi)来地产(chǎn)还会(huì)有需求么(me)？

　　我们测(cè)算(suàn)得到中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套(tào)房，看似已经户户(hù)有房(fáng)。即便(biàn)如(rú)此，中国人口(kǒu)静态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来(lái)地(dì)产仍(réng)有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来(lái)城镇住宅需求主要来自(zì)于(yú)四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多(duō)，新户(hù)购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人(rén)口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益(yì)明(míng)显，资源(yuán)和生(shēng)产要素逐步向(xiàng)经济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)。人口迁移势必涉及(jí)到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和(hé)原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建(jiàn)最(zuì)多。自(zì)建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为(wèi)2000年(nián)以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租(zū)房(fáng)、购买经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧(jiù)城(chéng)改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量低(dī)、基(jī)础(chǔ)设施配套(tào)差、没有或(huò)少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性需求有待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家庭希望(wàng)提高(gāo)生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作会议明确指出(chū)支持住宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数较其他国家依旧存在(zài)不小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经(jīng)济发(fā)展水平的(de)提(tí)高(gāo)，中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随(suí)之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是中国(guó)地产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错(cuò)配，这(zhè)是过(guò)去二十年(nián)房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么未来将(jiāng)是住(zhù)宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这(zhè)种分化不单(dān)局(jú)限于城市能级(jí)之间(jiān)差异，优质小区(qū)和老旧二手房(fáng)之间的差异(yì)也将(jiāng)越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数据调(diào)查的是人，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住(zhù)宅占比实际值(zhí)可能(néng)偏低，其增速可能(néng)超(chāo)预(yù)期。

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