5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募基金为代(dài)表(biǎo)的机(jī)构(gòu)对(duì)于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日(rì)时所(suǒ)公(gōng)布的总份额均较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅(fú)增长。根据基金一季(jì)报(bào)统计，龙(lóng)头(tóu)与地方国企央企获(huò)得增持，持仓(cāng)数量占流(liú)通(tōng)股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精(jīng)耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金(jīn)对(duì)房地(dì)产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表现出(chū)色，但公募所(suǒ)持房地(dì)产(chǎn)公司市值在股(gǔ)票资产(chǎn)中的占(zhàn)比却(què)断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三(sān)年来的首次(cì)回升，年(nián)底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例(lì)也(yě)同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季度得(dé)以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地(dì)产板(bǎn)块一季度(dù)市(shì)值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前五个(gè)股分别为保(bǎo)利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值(zhí)占板(bǎn)块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对(duì)于房地产的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的是保利发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓(cāng)第33位(wèi)。排名(míng)第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四(sì)季报，变化(huà)之处(chù)首先在于几只房地(dì)产龙(lóng)头股从排位上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链(liàn)上(shàng)最后一(yī)环，且首季并非行业(yè)销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上(shàng哥呀是什么鱼怎么叫 戈雅鱼是淡水鱼吗)还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地产已(yǐ)经进(jìn)入大(dà)分化时代，一二线(xiàn)城(chéng)市(shì)好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置房地产(chǎn)行业(yè)轻松收获行(xíng)业(yè)贝塔的(de)红(hóng)利期一去不返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周期来分类，包(bāo)括房地(dì)产等(děng)几类(lèi)行业(yè)在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业(yè)，传统认知上没有什(shén)么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊(shū)的行情(qíng)里(lǐ)包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类似的行业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻(luó)辑(jí)是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金(jīn)经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销售面积(jī)很(hěn)难再出现了(le)，2022年光是居民(mín)存(cún)款(kuǎn)数(shù)量增(zēng)加了15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量有(yǒu)400亿(yì)平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的(de)更新，也有(yǒu)近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端还需要有一定的(de)政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地(dì)产研(yán)究(jiū)员吕功绩也指出(chū)：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房(fáng)短缺(quē)时代，而(ér)目(mù)前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每(měi)年(nián)18万亿元的销售(shòu)额(é)，以及过快(kuài)上行的房价，因而行(xíng)业高增的时代已经(jīng)过去，未来行业的(de)需求或(huò)将(jiāng)回落，在此过程中，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠(gāng)杆属性，就很容(róng)易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业(yè)进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过(guò)程(chéng)中，综合(hé)竞争(zhēng)力强的(de)公司就能够通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经(jīng)过(guò)去了，但不代(dài)表没有(yǒu)投(tóu)资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于(yú)这样的认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房地产(chǎn)“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产板块个(gè)股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计(jì)申万房地产板块个(gè)股，在纳(nà)入(rù)统(tǒng)计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以(yǐ)来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排(pái)名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第一的上实发(fā)展，五(wǔ)一假期归来后日(rì)成(chéng)交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨停(tíng)。从该(gāi)股的基本面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房地产开(kāi)发与经营(yíng)。公司的主要(yào)产品及服务为房(fáng)地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十(shí)大(dà)流通股股东来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募的(de)上银基金、私募(mù)的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资(zī)产(chǎn)管理公司等都跻身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时(shí)排名第(dì)二的(de)浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其(qí)第一季度的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫情(qíng)时代出(chū)租率复苏至近年(nián)来(lái)最高(gāo)，另一(yī)方面(miàn)则是公司拿(ná)地结算(suàn)持续性向好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好(hǎo)背(bèi)景下(xià)，自(zì)然(rán)也吸引了知名(míng)机构在(zài)其中持续驻足。从第一季(jì)度十大流通股股东来看(kàn)，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有的两只产品杀(shā)入(rù)前十。同时榜单中还(hái)有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局，其当季(jì)还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳(zhèn)的地(dì)产公司(sī)，一季报交出的(de)也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东行(xíng)列。具体说来， 南(nán)方(fāng)中证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名(míng)第九(jiǔ)位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人(rén)士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用(yòng)问题或者(zhě)资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房(fáng)企趁机(jī)获取低成本(běn)土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负(fù)债率基(jī)本在(zài)70％以下，而(ér)其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房(fáng)企的融资成本不(bù)断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在(zài)发展(zhǎn)的(de)大好机会。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房地(dì)产行业的结构性(xìng)机会依然存在(zài)，少(shǎo)部分公司(sī)尤其是央企占据(jù)显(xiǎn)著优势，其主要又体现为(wèi)库(kù)存的优(yōu)势。央企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优(yōu)质(zhì)的(de)开发资源和良好的不(bù)动产资产运营(yíng)能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也(yě)是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土(tǔ)地(dì)资源债权债(zhài)务关(guān)系等(děng)问题，市场对民营房(fáng)开(kāi)企业的资(zī)产会有更多担(dān)忧和(hé)质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央(yāng)国(guó)企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明显。中特(tè)估的角度从中长期的维(wéi)度(dù)看，行业的(de)逻(luó)辑在于集中度(dù)提升后(hòu)，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备(bèi)较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利(lì)和(hé)现(xiàn)金流创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的(de)提升(shēng)，应该关(guān)注估(gū)值相对较低，企业自(zì)身资产的(de)质量好、运营能力强、可(kě)以创造持续现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业(yè)普涨的概率比较低，行业(yè)内部将出现分(fēn)化，要关注将受益于行业集(jí)中度(dù)提升的头(tóu)部(bù)公司(sī)。”星石投资首席(xí)研(yán)究(jiū)官方磊也表示。

　　顺哥呀是什么鱼怎么叫 戈雅鱼是淡水鱼吗(shùn)应机构这一思路(lù)的话，或(huò)许还是保(bǎo)利发(fā)展、招商(shāng)蛇口等国资(zī)背景龙头前途(tú)更为光(guāng)明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏(péng)表示(shì)：“需要(yào)客观(guān)地(dì)去持续观察国(guó)企央企在三个方面是否可以维(wéi)持，首先是(shì)融(róng)资成本保持(chí)低位，其次是销售份额(é)持续提升，再(zài)次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一(yī)季(jì)报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了(le)业绩的回(huí)正，甚至是(shì)较(jiào)大(dà)增速的增(zēng)长。而这(zhè)些公(gōng)司也是机构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示(shì)，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企不怎么(me)投资(zī)拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核(hé)心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩(jì)的(de)增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于(yú)调整的过(guò)程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表(biǎo)示，在(zài)房地(dì)产的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临(lín)着一些不确(què)定性。其(qí)实整个(gè)市(shì)场从四(sì)月份开始又在(zài)往下掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都等(děng)极(jí)个别(bié)城市四月环(huán)比三月相对表现较好之外，包括(kuò)北京(jīng)、上(shàng)海在内的绝(jué)大多数(shù)城(chéng)市都出(chū)现环比(bǐ)下滑(huá)的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照(zhào)现在(zài)的(de)经济(jì)状况、收入情况，以及(jí)市(shì)场的去库存压力、企业(yè)的资金面压力，可能会(huì)出(chū)现，到六月份房企(qǐ)为了(le)半年(nián)报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就是说，第(dì)二季(jì)度(dù)、第(dì)三季度(dù)增长不确定性的压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及(jí)其上下游产(chǎn)业链的(de)复(fù)苏速度都比想象的要(yào)慢很多(duō)，我们要多给一些(xiē)耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数(shù)的、做(zuò)得比同行(xíng)好得多的(de)企业，会伴随整(zhěng)个行业(yè)的(de)弱复苏，业(yè)绩(jì)会(huì)逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去等(děng)待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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