5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募(mù)基(jī)金为代表(biǎo)的机(jī)构对于(yú)这(zhè)一板块已经(jīng)在悄然布局(jú)。数据(jù)显示，以南方(fāng)和华夏的(de)两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季报统(tǒng)计，龙头与地(dì)方(fāng)国企央(yāng)企(qǐ)获(huò)得增持(chí)，持仓数量占流(liú)通(tōng)股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房地(dì)产的配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所(suǒ)持有的(de)房地产行(xíng)业标(biāo)的(de)市值约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色，但公(gōng)募所持(chí)房地产公司(sī)市值(zhí)在股票资产中的占比却(què)断崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现(xiàn)了三年来的首(shǒu)次回(huí)升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对房地产行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度得以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五(wǔ)个股分别为保利(lì)发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨(bīn)江集(jí)团，持(chí)仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产(chǎn)的投资愈(yù)发有集中(zhōng)于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的(de)重(zhòng)仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第(dì)二的是招商(shāng)蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排(pái)在第96位。对(duì)比去年四(sì)季(jì)报，变化(huà)之处(chù)首先(xiān)在于(yú)几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集(jí)团退出百大之列(liè)。但(dàn)考虑到房(fáng)地产是复苏链(liàn)上最后(hòu)一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈(quān)判断房(fáng)地产已经进(jìn)入大分化时代(dài)，一(yī)二线城市好于三四线城市(shì)。而映射(shè)到二级(jí)市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去(qù)不返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包(bāo)括(kuò)房地产(chǎn)等几类(lèi)行业在盖特(tè)纳(nà)曲线里属(shǔ)于成熟(shú)期(qī)或者衰退期的(de)行业，传(chuán)统认知上没有什么投资(zī)机会的。但(dàn)在(zài)这(zhè)几年特殊的(de)行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的行业也(yě)出现了一些(xiē)机会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供给侧发生了更大(dà)的变化(huà)。”一(yī)不愿具名的上(shàng)海公募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居(jū)民存(cún)款数(shù)量增加了(le)15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)。需求(qiú)端(duān)还(hái)需要有(yǒu)一定的政策出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至(zhì)今(jīn)日，无论从城镇(zhèn)化的(de)进程，还是人均(jūn)住房(fáng)面积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住(zhù)房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆(gān)率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销售(shòu)额，以(yǐ)及(jí)过快上行的房(fáng)价，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行业的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业(yè)进(jìn)入到供给侧(cè)出清的(de)过程。这个(gè)过程中，综合(hé)竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占(zhàn)率的(de)提升(shēng)。当行业需求见顶回(huí)落(luò)时(shí)，行业的贝塔已经过去了(le)，但(dàn)不代(dài)表没有投资(zī)机会，机会(huì)在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投(tóu)资，就是(shì)强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕(gēng)细(xì)作(zuò)个(gè)股成为公募乃至整(zhěng)体机构的(de)务(wù)实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性(xìng)标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊(kā有缘千里来相会,三笑徒然当一痴什么意思，三笑突然当一痴打一成语n)》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房(fáng)地产板(bǎn)块个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的(de)124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上有缘千里来相会,三笑徒然当一痴什么意有缘千里来相会,三笑徒然当一痴什么意思，三笑突然当一痴打一成语思，三笑突然当一痴打一成语述时间(jiān)段恰好排名(míng)前(qián)五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期(qī)归来(lái)后(hòu)日(rì)成交(jiāo)量(liàng)明显放大(dà)，4日(rì)、5日连续(xù)两(liǎng)个(gè)交(jiāo)易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展的主营业务(wù)为房地(dì)产开发与经营。公司的主要产品及服务(wù)为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物(wù)业(yè)管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利(lì)润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股(gǔ)东来看，各类(lèi)机(jī)构(gòu)都有对其布(bù)局的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时(shí)的首(shǒu)季十(shí)大流通股股东来(lái)看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的上(shàng)银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都(dōu)跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时(shí)排名第(dì)二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其(qí)第(dì)一季度的(de)收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司(sī)后疫(yì)情时代出租率(lǜ)复(fù)苏(sū)至近年来最高(gāo)，另一方(fāng)面则是(shì)公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建(jiàn)筑面积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势头向好背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了(le)知名(míng)机构在其中持续驻(zhù)足。从第一(yī)季度十(shí)大流通股股(gǔ)东来(lái)看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在前十中，这也(yě)是连续第三(sān)个(gè)季度(dù)他(tā)有的(de)两只产品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时(shí)榜单中还(hái)有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产公(gōng)司(sī)外，荣安地产则是主要(yào)布局(jú)在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的也(yě)是一份报(bào)喜的(de)成绩单(dān)：首季公(gōng)司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司(sī)股东的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公(gōng)募指基首季新杀(shā)入十大流通股股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说(shuō)来(lái)， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出(chū)现的机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和(hé)私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的(de)价值(zhí)更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地供(gōng)给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题或(huò)者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力(lì)度（拿(ná)地金额(é)/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负(fù)债率基本(běn)在(zài)70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地(dì)产股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出(chū)：“房(fáng)地产行业的结(jié)构性机会依(yī)然存(cún)在(zài)，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库(kù)存(cún)的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较(jiào)低的(de)融(róng)资成(chéng)本，优质的开发资源和良(liáng)好的(de)不动(dòng)产资产运营(yíng)能力的多(duō)重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特(tè)估(gū)，国(guó)央(yāng)企相较于民(mín)营地产公(gōng)司也是(shì)更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资源债权债务关系(xì)等问题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会(huì)有更多担忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业出(chū)清的过程中(zhōng)，央(yāng)国(guó)企相较于民(mín)企来说估值(zhí)的(de)修(xiū)复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的(de)角度从中长期的维度看，行业的(de)逻辑(jí)在于集(jí)中度提升后，行业进入(rù)高质量发展阶段(duàn)，具(jù)备较快(kuài)速发展阶段(duàn)更稳定(dìng)且可预期的盈利和(hé)现金流创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带(dài)来估值(zhí)中枢的(de)提升，应该关(guān)注估值相(xiāng)对(duì)较低，企业自(zì)身资产的(de)质(zhì)量(liàng)好、运营能力(lì)强、可以创造持(chí)续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比较低(dī)，行业内(nèi)部(bù)将出现分(fēn)化，要关注将受益(yì)于(yú)行业(yè)集中度提(tí)升的头部(bù)公司(sī)。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路(lù)的话(huà)，或(huò)许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国(guó)资(zī)背景龙头前(qián)途更(gèng)为光(guāng)明。不(bù)过国投瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央(yāng)企在三个方面(miàn)是否可以维持，首先(xiān)是融资成本保持(chí)低位，其次是销售份(fèn)额持(chí)续提升，再次是(shì)拿地(dì)份额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构需要(yào)多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报(bào)梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩(jì)出(chū)现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化(huà)更趋(qū)明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江集团等房企营(yíng)收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些(xiē)公司也(yě)是机(jī)构的(de)重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房(fáng)地(dì)产业内人士张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩出现(xiàn)明(míng)显改善(shàn)的房(fáng)企，主要是(shì)因为过去两三(sān)年(nián)时(shí)间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下半年民营房(fáng)企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业(yè)仍在(zài)持续性地(dì)拿地(dì)，且(qiě)主要(yào)集中在核(hé)心城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能(néng)够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处(chù)于调整的过程(chéng)中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也提醒表示，在(zài)房地(dì)产的复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从(cóng)四月(yuè)份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个别(bié)城市(shì)四月环比三(sān)月相对(duì)表现较好(hǎo)之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大(dà)多数城市都出(chū)现环比(bǐ)下(xià)滑的(de)情况。而现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观(guān)。按照现在的经济(jì)状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以及市场的(de)去库存压(yā)力、企(qǐ)业(yè)的资金面(miàn)压力，可能会出(chū)现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业(yè)绩出(chū)现市场的短(duǎn)期反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增(zēng)长不(bù)确(què)定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度(dù)都比想象的要(yào)慢(màn)很多，我们要多给一(yī)些耐心(xīn)，这个时候，在房(fáng)地产以(yǐ)及上下游就(jiù)不是(shì)赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候(hòu)，只能赚他(tā)基本面的钱(qián)。但这也意味着(zhe)，只有极为(wèi)少数的、做得(dé)比(bǐ)同行好得(dé)多的企业(yè)，会(huì)伴随(suí)整个行(xíng)业的弱复(fù)苏(sū)，业绩(jì)会逐(zhú)步(bù)体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去(qù)等待它的基(jī)本面不断(duàn)地凸显出来，这需(xū)要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个股仅为(wèi)举例分析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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