近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对(duì)此(cǐ)表示(shì)，强(qiáng)制(zhì)分红机(jī)制(zhì)是公募(mù)REITs主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定分红体现(xià护士是事业编制吗 2023年护士还有编制吗n)出该类产品长期(qī)投资价值，通过(guò)观(guān)测经营活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目(mù)在(zài)经营权到期后(hòu)不再(zài)产生现金收益，特许经营(yíng)权分红目(mù)前(qián)已包含了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择投资(zī)标的时应了解资产(chǎn)类型和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布(bù)。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了(le)高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可(kě)供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分(fēn)配比例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红收益，以及(jí)基金份额交易(yì)价(jià)格(gé)的(de)变化(huà)。基金份额(é)二级(jí)市(shì)场价格(gé)受到(dào)公(gōng)募REITs资产运营情况(kuàng)及(jí)市场因(yīn)素的综合影响，较(jiào)易(yì)引起波(bō)动。与此(cǐ)相比，基金分红(hóng)预期则(zé)更有规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的(de)经(jīng)营现金(jīn)流，投资人通过(guò)基金募集材料和信息披露文件，结合行(xíng)业及市场(chǎng)情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩，作为(wèi)进行投(tóu)资决策的重要(yào)参考护士是事业编制吗 2023年护士还有编制吗(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份额二级市(shì)场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收(shōu)益，对于长期投资者更具(jù)参(cān)考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运营高(gāo)级副(fù)总监(jiān)李华平也表示，根(gēn)据《公开(kāi)募集基础(chǔ)设施(shī)证券(quàn)投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金额以现(xiàn)金形式(shì)分配给投资(zī)者，强制分红机制是(shì)公募REITs的(de)主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二(èr)级市(shì)场价格反映这类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)“股性”的(de)一面，分红体现了(le)这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制分红要求(qiú)，分红类似于(yú)债券(quàn)派息，但不(bù)等同于(yú)债(zhài)券的(de)固定利息回(huí)报，而(ér)是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰(fēng)富了(le)机构投资者的投资品类，为资(zī)产(ch护士是事业编制吗 2023年护士还有编制吗ǎn)配(pèi)置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配(pèi)置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通(tōng)过分红(hóng)获取相对于投资债券相(xiāng)对(duì)高的收益(yì)性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了(le)投(tóu)资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于(yú)未来分(fēn)红(hóng)水平的预(yù)期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的(de)关键因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期(qī)公募REITs的二级市(shì)场表现看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观(guān)经济的影(yǐng)响，可分配金额完(wán)成率不达预(yù)期(qī)，一定(dìng)程度上(shàng)影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价(jià)格的(de)主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示(shì)，近(jìn)期经济(jì)预(yù)期恢复，一方面市(shì)场热(rè)点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活(huó)力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基(jī)金(jīn)份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额(é)根据单位基金(jīn)份(fèn)额的分(fēn)红(hóng)金额进行(xíng)计算。除权操作(zuò)是对分红(hóng)前后基金份额净值(zhí)变化(huà)的修正(zhèng)，使投资人在(zài)基金分红前后均可以获(huò)得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资(zī)的(de)信心，同(tóng)时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收(shōu)益的(de)影响程度。”中航基金相关(guān)人(rén)士也称。

　　特许经营(yíng)权分红(hóng)包括利润分配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普通投资者(zhě)应了解底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金(jīn)之上的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分(fēn)派的是(shì)本金(jīn)与增(zēng)值两个部分，两(liǎng)个部(bù)分(fēn)之间(jiān)的比例是(shì)变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数(shù)普通(tōng)投(tóu)资者可能把“分派(pài)”金额误(wù)认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价(jià)值面临极大不(bù)确定性(xìng)，这是该类投(tóu)资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许经营权类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产权(quán)类(lèi)产(chǎn)品的收(shōu)益主(zhǔ)要包括每年(nián)的现金分红及资产增(zēng)值(zhí)的收(shōu)益，而持(chí)有特许经营类产(chǎn)品的收(shōu)益(yì)主要来自项目每年的现金分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包(bāo)括(kuò)了利(lì)润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，两(liǎng)者的(de)比率也是变动的，对特(tè)许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资(zī)收益。普通投资者(zhě)在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从细(xì)分(fēn)来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对(duì)较多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值(zhí)增值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选择产(chǎn)品(pǐn)的(de)二级(jí)市场价(jià)格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经(jīng)营项目在经营权到期后(hòu)不再(zài)能产生现(xiàn)金收益，因(yīn)此将可(kě)供分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营项目，通(tōng)常具(jù)备更高的(de)分派率水平(píng)。对于剩余期限(xiàn)较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对较低，也有足(zú)够(gòu)年限(xiàn)收回本金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提(tí)醒投资者注意，特(tè)许经营权项目的分派金额(é)包含了投资本(běn)金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资(zī)特许经(jīng)营权REITs的收益来(lái)自项目(mù)剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目相比，产权类(lèi)项目的土(tǔ)地(dì)或(huò)建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再(zài)加上(shàng)到期后通过对建筑的更新(xīn)改(gǎi)造或补缴土地(dì)出让金等追加投资，有(yǒu)机会进(jìn)一步(bù)延长(zhǎng)经营期限。这种类似(shì)永续经营的假设(shè)反映在基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多(duō)位业内人士(shì)还表示，在产品分红(hóng)期，投资者(zhě)可以观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流(liú)、可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金、内部收益(yì)率等指标，来(lái)观察和评(píng)估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的指标有两个(gè)：一是年报中披(pī)露的经营活动现金流(liú)，二是可(kě)供分配现金(jīn)，二(èr)者存在本质性区别。经(jīng)营活动产生(shēng)的现金净流量是(shì)指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身(shēn)经(jīng)营活动(dòng)产生(shēng)；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进行(xíng)调整，加(jiā)期初(chū)现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华(huá)平也表示，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投资价(jià)值体(tǐ)现(xiàn)在相对股债(zhài)市场独(dú)立的资(zī)产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的(de)资(zī)产可以(yǐ)更多关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权(quán)类的资产更多(duō)关注分派率(lǜ)高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者可综合(hé)考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公(gōng)募基金(jīn)管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市(shì)场接连回调(diào)，建议投资者关注有基本(běn)面支撑、填权(quán)效应(yīng)相(xiāng)对(duì)明显、同时分(fēn)红规模(mó)较为可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明书(shū)均会载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及次(cì)年的可供分配(pèi)金额预测。投(tóu)资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料(liào)中(zhōng)披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济(jì)及市场的(de)实际环境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述(shù)负(fù)责人也称。

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