文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的(de)全国(guó)住房(fáng)和城乡(xiāng)建设(shè)工作(zuò)会(huì)议提出“有条件的可以进(jìn)行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个月(yuè)时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东等(děng)地明确表(biǎo)态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾了，这是(shì)对购房者的不(bù)公平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了(le)，不能(néng)把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房(fáng)地产从(cóng)大开发时代步入高质(zhì)量发展阶(jiē)段(duàn)的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发(fā)进(jìn)入(rù)存量时代，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。以后一手交(jiāo)钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机制四大关(guān)键(jiàn)是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定和(hé)房地产税。如果按照经(jīng)济规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解(jiě)好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制(zhì)、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是(shì)一(yī)手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交(jiāo)付的(de)风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房者(zhě)非常不(bù)公平(píng)，比如，交房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟(chí)交房、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住(zhù)不(bù)炒精(jīng)神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发(fā)展，一(yī)举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售(shòu)制(zhì)度？预售制度怎么来的(de)？国外(wài)什么情(qíng)况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售(shòu)最早源于(yú)中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖(mài)期房，是(shì)一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入(rù)了(le)商(shāng)品(pǐn)房预售制度。其实，当前(qián)世界不(bù)少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国(guó)家(jiā)一般有严(yán)格的监管(guǎn)保障措施，开(kāi)发商在(zài)项(xiàng)目获得政(zhèng)府(fǔ)批准后(hòu)才(cái)可以开(kāi)始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支(zhī)付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而是(shì)根(gēn)据开发商(shāng)工程进度(dù)在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制度(dù)是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的(de)，如果没有这些(xiē)保障(zhàng)措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民(mín)众不公(gōng)平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历(lì)史阶段性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不(bù)再把烂尾(wěi)风险甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，当然这需要配套房企(qǐ)债(zhài)务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是个技术(shù)活(huó)，只要坚持(chí)市场化改革，中(zhōng)国一定能化解这个(gè)难题，让(ràng)房地产回归实体经(jīng)济和居住(zhù)属性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑(duì)现的(de)营销手段，而(ér)是(shì)所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是(shì)对(duì)购(gòu)房(fáng)民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向善(shàn)，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能例外，老百(bǎi)姓买房子(zi)是天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳(wěn)楼市(shì)、房地产软着陆、打通(tōng)金融(róng)支持当期三好生(shēng)、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发(fā)展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与财税改革方案(àn)研究(jiū)时(shí)，对预售制、房地(dì)产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期长等问题(tí)，分层销(xiāo)售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港(gǎng)还未推行公共房屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖身于木(mù)屋(wū)或者其(qí)他(tā)临时住宅(zhái)，住房的需求是(shì)相(xiāng)当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为(wèi)单(dān)位，需(xū)要雄厚的资金实力(lì)才(cái)能(néng)购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国(guó)香港地(dì)产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这(zhè)一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探(tàn)求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增(zēng)加(jiā)，开发商(shāng)资金(jīn)周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立(lì)信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金周转(zhuǎn)。当时再续前缘的意思是什么，再续前缘的意思可以形容好朋友吗(shí)其在(zài)购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层(céng)出(chū)售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字(zì)详尽说明楼(lóu)宇的地(dì)势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另(lìng)外(wài)一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类(lèi)似(shì)租金的分期付款形式(shì)，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自(zì)己的(de)房产(chǎn)。这(zhè)种(zhǒng)方式(shì)减轻了民众购房的(de)资(zī)金压力，加速了房屋的(de)建造和销(xiāo)售(shòu)，也解决(jué)了制造(zào)商的资(zī)金(jīn)问题，降低投资风险，在当(dāng)时可(kě)谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期(qī)付款”的(de)销售模式成为当时中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效(xiào)率(lǜ)地解决(jué)了核心的(de)住房供不应求(qiú)的(de)问题，使房(fáng)市(shì)发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推(tuī)动了中国(guó)香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期(qī)间也出(chū)现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监管部(bù)门不断(duàn)完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监管机(jī)制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求(qiú)开发商在(zài)预(yù)售前(qián)，确保地(dì)价(jià)款已经全部支付，还要证明自身(shēn)有资(zī)金等能力(lì)把项目完成(chéng)，资金(jīn)需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银(yín)行开设的信托账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商操作等采(cǎi)取全(quán)透明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目(mù)完工。随(suí)着监(jiān)管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版(bǎn)预(yù)售制(zhì)”

　　二(èr)十(shí)世(shì)纪(jì)九十年(nián)代，中国内(nèi)地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建(jiàn)国以来，中国(guó)内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进(jìn)程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配套问(wèn)题(tí)，才能进一步推进城(chéng)市(shì)化。但当时推行(xíng)的是“统一(yī)管(guǎn)理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利分房制度也出(chū)现了(le)分配不公(gōng)、效率低(dī)、配(pèi)套差(chà)等问题，因此福利分房制(zhì)度不(bù)再适(shì)用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场面临(lín)商品房的(de)需求量(liàng)大，而社(shè)会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是(shì)对(duì)内地房地(dì)产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香港预售商品房制度，先后出台多项文(wén)件，大力支持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制(zhì)度改革，加快(kuài)住房(fáng)建设的通知》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住(zhù)房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化(huà)、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体制，从计划(huà)经济下的福利分房(fáng)转向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市(shì)场采用预(yù)售制(zhì)，允许(xǔ)开(kāi)发商卖期(qī)房，解决(jué)了房企缺少(shǎo)资(zī)金和开发(fā)时间周(zhōu)期(qī)长的(de)两大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项(xiàng)目(mù)的(de)开发，形(xíng)成滚动(dòng)开(kāi)发模式，住(zhù)房供(gōng)应速(sù)度(dù)加快。自此中国内地(dì)开(kāi)始房改货币化(huà)，中国人(rén)民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推(tuī)动了房(fáng)地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经(jīng)调整形成契合(hé)中国内地的商品房预售制度(dù)。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建设。具(jù)体来(lái)说，是指房地产开发企业将正在建设(shè)中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付(fù)定金或房款的行(xíng)为。区(qū)别(bié)于中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房(fáng)预(yù)售流程为(wèi)：房地产开发(fā)商办理预(yù)售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付(fù)房屋(wū)。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次(cì)性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的(de)形式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了(le)全(quán)部(bù)购(gòu)房款，这点(diǎn)与中国香港的按照(zhào)工程(chéng)进度(dù)付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发(fā)商而言，预售制商(shāng)品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期(qī)，同时增(zēng)加市场(chǎng)商(shāng)品房供应，推动了城镇化(huà)发展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国内地房地(dì)产市场(chǎng)的稳(wěn)步发展起到了重(zhòng)要作用，不(bù)仅(jǐn)解决了(le)房(fáng)地产市场快速(sù)发(fā)展阶段的(de)资(zī)金需求，也(yě)提高了居民居住水平，中(zhōng)国(guó)内地城(chéng)镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼(lóu)住(zhù)到住宅(zhái)小区，从(cóng)全民(mín)蜗居到基本适居(jū)，住房事业(yè)取得巨(jù)大进(jìn)步，数十年时(shí)间走完(wán)发(fā)达国家几(jǐ)百年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市(shì)建成区(qū)面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇住宅存量从不(bù)到(dào)14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前已成为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占(zhàn)总销售(shòu)面积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计(jì)销售(shòu)面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推(tuī)动(dòng)了中国内(nèi)地房地(dì)产行(xíng)业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积和销售(shòu)金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业的快速发展，房地产(chǎn)企业(yè)从无到(dào)有、从国企(qǐ)先行(xíng)到民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比再续前缘的意思是什么，再续前缘的意思可以形容好朋友吗1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中(zhōng)国内(nèi)地经济高(gāo)增(zēng)长(zhǎng)的(de)火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地(dì)产(chǎn)带动的上下游产业(yè)链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年(nián)房(fáng)地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产(chǎn)业(yè)增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金(jīn)融、批发(fā)、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房地(dì)产完全拉动的投资占全社会固(gù)定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款余(yú)额的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等(děng)通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地产融资(zī)存量占社融(róng)存量比(bǐ)重(zhòng)看(kàn)，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美国的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债(zhài)房市(shì)值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值与(yǔ)股债房(fáng)市值的(de)比例较(jiào)高，主要是因为住房(fáng)市(shì)值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比(bǐ)例较(jiào)低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单(dān)方(fāng)面不(bù)公(gōng)平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延(yán)期(qī)办(bàn)理甚至不能(néng)交(jiāo)房等风险。另外，购房者(zhě)和开(kāi)发商之间的购房(fáng)合(hé)同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同(tóng)关系，如果开发(fā)商发生违(wéi)约，购房(fáng)者只能根据购房合同向开发(fā)商主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自(zì)身信(xìn)用(yòng)和购房(fáng)者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出现资(zī)金链断(duàn)裂等一系(xì)列问题(tí)，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与购房者签订的(de)预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获(huò)得房款，如(rú)果购(gòu)房者丧失还款能(néng)力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临(lín)较(jiào)大的坏账压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的(de)预售监管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼(lóu)盘(pán)“烂(làn)尾(wěi)”，归根(gēn)结(jié)底两(liǎng)个字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法(fǎ)》中明确规定(dìng)了开发企业(yè)预(yù)售商品房(fáng)所得(dé)款项应当(dāng)用于有关的(de)工程建设，商品房预售款监管的具体办(bàn)法(fǎ)，由房地产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年以来全国并没(méi)有统一的预售资金(jīn)监管(guǎn)规定(dìng)，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金(jīn)比(bǐ)例为总(zǒng)预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城市则(zé)按(àn)照(zhào)项目的建安(ān)成本乘以建筑面(miàn)积(jī)或(huò)者项目(mù)工程总额(é)报价(jià)计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账(zhàng)户后(hòu)被(bèi)挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘(pán)没有(yǒu)资金继续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被(bèi)迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如(rú)何(hé)被挪(nuó)走的？实(shí)际上，在过去房地产大开发时(shí)代的(de)高周转背景下(xià)，抽调预售款监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名(míng)义，获得(dé)监管账户拨付(fù)资金(jīn)，再由工程方将资金转给房企，而拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度所需。通(tōng)过(guò)这些方式套取的(de)资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽调(diào)资金统筹拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘(pán)建设，形成一种资金循环高(gāo)周转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商品(pǐn)房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对(duì)于购房者预(yù)付资(zī)金，一般设有定金或预(yù)付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付(fù)款比例相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一(yī)般以定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期支付，或二(èr)者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两(liǎng)种方式(shì)发(fā)放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照(zhào)工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者开始月供(gōng)；二是房(fáng)屋交付后发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂(làn)尾保险，在商品房出(chū)现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房(fáng)屋交付质量的(de)保障有两种方(fāng)式，一是(shì)期房由政府或第三方(fāng)验收(shōu)合格并提(tí)供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得(dé)购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者(zhě)提(tí)供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前(qián)预售资金第三方(fāng)全(quán)程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条件(jiàn)返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付(fù)，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金(jīn)由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国(guó)平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或(huò)首付外，购房(fáng)者在房屋交付(fù)后通过(guò)按揭贷(dài)款支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开(kāi)发商挪(nuó)用资金，购房者的定金(jīn)及首付款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或产权(quán)保险公司的信(xìn)托账户监(jiān)管。如果开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承担任何责任与(yǔ)损失。而(ér)开(kāi)发商在房屋建设过程中的资金全部(bù)来自银行，银行根(gēn)据工程进度向(xiàng)开发商提供一(yī)定比例的(de)贷款，由(yóu)于开(kāi)发商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行有充(chōng)分动机监(jiān)管(guǎn)开发商施工进度。开发商(shāng)在房(fáng)屋交付时需取得由政府相关部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得(dé)到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款按建造工期进度支付，按(àn)揭按(àn)工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利(lì)率采用(yòng)固定(dìng)利率，开(kāi)发商或(huò)购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获(huò)批后即(jí)可预售(shòu)房屋(wū)。签署购房合同前，购房者(zhě)需(xū)支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需(xū)支(zhī)付(fù)公(gōng)证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包含在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有(yǒu)规定(dìng)最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国(guó)也采取(qǔ)按工期(qī)支付(fù)房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体支(zhī)付节(jié)点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，银(yín)行按施工节(jié)奏分多(duō)次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期(qī)限(xiàn)结束后，购房(fáng)者(zhě)开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设(shè)计了(le)两(liǎng)种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险公(gōng)司(sī)负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护(hù)机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节(jié)，各环节内(nèi)容确认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采取按工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房(fáng)前付款比(bǐ)例相对较(jiào)低(dī)，一般会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房(fáng)产公证公司的检(jiǎn)验验收后(hòu)才能交付，交付后(hòu)方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)环(huán)节，英国期房预售资金监管极(jí)为(wèi)严格(gé)，资金也由(yóu)律师(shī)监管，在确认工程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律师(shī)将资金转给卖方(fāng)律师，卖(mài)方律师转给(gěi)开发商(shāng)，即资金在进入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利(lì)于(yú)保障购(gòu)房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完(wán)成“预售房定金(jīn)保全措(cuò)施”，交房前付款比例(lì)不超房款的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易(yì)法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范(fàn)期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业法》，对购(gòu)房者(zhě)支付定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分，法律要求(qiú)开发商必须完成定金保全(quán)措施才可(kě)预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签(qiān)订(dìng)购房合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机构或指定保证机构或保险机构签订定金(jīn)保证委托合同(tóng)，设(shè)置购(gòu)房者定(dìng)金的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购房者(zhě)。除定金外(wài)，其(qí)他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融(róng)机(jī)构或(huò)保证机(jī)构或保险公司兑付，同时(shí)，开(kāi)发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般(bān)约(yuē)为(wèi)房(fáng)价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交房前只需支付最多(duō)不超(chāo)20％的定金，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金(jīn)进银行专门项目(mù)资金账户，交房后满1年保修(xiū)期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环(huán)节(jié)，新加(jiā)坡开发商有统一(yī)的选购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房(fáng)者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做了统一详细规定(dìng)，要(yào)求(qiú)所(suǒ)有开(kāi)发商遵守，支(zhī)付节点一(yī)般为合(hé)同签订(dìng)后、地基(jī)完工、框架完(wán)工(gōng)、管道门窗(chuāng)等(děng)完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也(yě)依(yī)照(zhào)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度放款，月供(gōng)在此(cǐ)过程中随着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方面，购(gòu)房者的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银行专门的(de)项目资金账户，账(zhàng)户资(zī)金提(tí)取须与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的房(fáng)屋(wū)保修(xiū)期，此(cǐ)后购房者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来(lái)看，当(dāng)前房地产到了(le)政策出手临(lín)界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚(gāng)需(xū)和(hé)改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复(fù)工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力(lì)度(dù)，由优质(zhì)房(fáng)企牵头并购重组(zǔ)整(zhěng)个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分(fēn)估(gū)计(jì)形势(shì)复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机(jī)制。长(zhǎng)效机制(zhì)四(sì)大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。定(dìng)金环节，建立开发(fā)商(shāng)违约后定金保护机(jī)制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓励保险公(gōng)司(sī)介入，为房(fáng)屋重大延期(qī)以及重大缺陷等情况提(tí)供充(chōng)分的保障。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建立按工程进(jìn)度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监管环节(jié)，引入独立于开发商、银行(xíng)的第(dì)三方(fāng)资金监(jiān)管机构，或由(yóu)政府相关部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环(huán)节，建立商(shāng)品(pǐn)房保(bǎo)修(xiū)期制度。保修期内，开(kāi)发商应对(duì)房屋(wū)质量问(wèn)题(tí)全权(quán)负(fù)责、免费(fèi)维(wéi)修，购房者在(zài)保修(xiū)期(qī)结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看(kàn)，取消商品(pǐn)房预(yù)售制是大(dà)势所(suǒ)趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众不公平的(de)预(yù)售(shòu)制已经过(guò)时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的(de)产品(pǐn)质量和(hé)诚信(xìn)，这(zhè)才是(shì)对(duì)购房民(mín)众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极(jí)大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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