饱受争议的二手房交易(yì)中介(jiè)费(fèi)问题，正逐渐(jiàn)得到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住(zhù)建(jiàn)部(bù)、市场监管总局(jú)联(lián)合(hé)发布了关于规范房地产经纪服务(wù)的意见(jiàn)。意见(jiàn)提及，近年来，部分(fēn)房地产经纪(jì)机构(gòu)存在利(lì)用(yòng)房源客(kè)源(yuán)优(yōu)势收取过高费用、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加(jiā)重交(jiāo)易当事人(rén)负(fù)担(dān)、侵害其合法(fǎ)权(quán)益。

　　基(jī)于上(shàng)述背景，两(liǎng)部门从加(jiā)强从业(yè)主(zhǔ)体管(guǎn)理、明确(què)经纪(jì)服务内容、合理确(què)定经纪服务(wù)收费、严格实行明码标价等十方面，提出(chū)了意见。

　　中原地产首席(xí)分(fēn)析师张(zhāng)大伟称(chēng)，随(suí)着城(chéng)市发(fā)展，一二线城市二手房交(jiāo)易占比逐渐增加(jiā)。以北(běi)京、上(shàng)海为例(lì)，二(èr)手房占(zhàn)市场(chǎng)成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中介(jiè)居间成交，房地产调控重心(xīn)逐渐从(cóng)开发(fā)商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院(yuàn)住房政策研究中心(xīn)首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来(lái)说属(shǔ)于金额不低的大宗交易，由于二手房(fáng)交(jiāo)易成本较高、交易周期(qī)较长，具有非常强的(de)专业性，居民往往(wǎng)通(tōng)过中介(jiè)来完成。但很多(duō)中介利(lì)用(yòng)信息不对称等问(wèn)题，将(jiāng)非必(bì)要的收费夹带其中(zhōng)，如收(shōu)取过桥(qiáo)融资(zī)、按揭费、担保费等，对居民造成额(é)外的负担，而(ér)且这(zhè)些(xiē)服务(wù)事项并未明(míng)码标价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪服(fú)务在内的相(xiāng)关(guān)市场交易行(xíng)为(wèi)及其主体进(jìn)行规范(fàn)和秩序整顿(dùn)，是房地产(chǎn)市(shì)场管理和(hé)调控(kòng)的主(zhǔ)题(tí)。“当下，推(tuī)进这项工脱销什么意思啊，什么叫做脱销作的意义(yì)更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手(shǒu)房市场(chǎng)中，历来对房(fáng)地产经纪(jì)服务行业(yè)关注(zhù)最多的(de)一个话题(tí)，便是(shì)房地产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来(lái)相(xiāng)关部门(mén)主要(yào)监管的重点，将(jiāng)是对房地产经纪(jì)服务收(shōu)费及(jí)中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交(jiāo)易过程中(zhōng)，部(bù)分价值(zhí)不菲的房屋，往(wǎng)往(wǎng)要缴纳一笔(bǐ)金额(é)不低的中(zhōng)介费。以北京某房地产经纪(jì)服务机(jī)构2.7％的服务(wù)费率计算，一套(tào)1000万元的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务(wù)收(shōu)费上，两部门在此次意见中提及(jí)，房地产(chǎn)经纪机构要合(hé)理降低住房买卖和(hé)租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按照成交价(jià)格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低的原则实(shí)行分档定(dìng)价。引导由交易(yì)双方共同承担经纪服务费(fèi)用(yòng)。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地产经纪服务收费标准(zhǔn)的最早依据(jù)是1995年国家计委建设部下(xià)发的(de)《关于房(fáng)地产中介服务(wù)收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条(tiáo)规(guī)定(dìng)：房(fáng)屋买(mǎi)卖(mài)代理收费，按(àn)成交价格总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市执行的2014年更新后的(de)收费标准，即根据(jù)这样的规(guī)定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费(fèi)标(biāo)准基础(chǔ)上适当(dāng)上浮，上(shàng)浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房中(zhōng)介费(fèi)上限为：2％*1.1脱销什么意思啊，什么叫做脱销+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示(shì)，本着“简政放权(quán)”的精神，北京2015年取消了房(fáng)地产中介(jiè)服(fú)务等57个(gè)政府定价(jià)，房地(dì)产经纪服(fú)务收费多少由各(gè)中介机构自行决(jué)定。

　　“房产中介机构(gòu)在实(shí)际收取费(fèi)用(yòng)过程(chéng)中，相关监管部门当(dāng)前并未(wèi)明确具体的中介费率，中介机构仅(jǐn)需在服务过(guò)程中对(duì)收(shōu)费标(biāo)准进行(xíng)明(míng)码标(biāo)价即可。而房地(dì)产经纪(jì)服务机构(gòu)在具体收取(qǔ)过(guò)程中，会结合房屋价(jià)值及(jí)工资标准，综合(hé)计算出合适的(de)中介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题(tí)，两部门在此次意(yì)见中提及，房地(dì)产经纪(jì)机构应当在经营(yíng)门店、网站、客(kè)户端等场(chǎng)所或渠道，公(gōng)示服务项(xiàng)目(mù)、服务内容(róng)和收费标准，不(bù)得混合标价和捆绑收费。房地(dì)产经纪机(jī)构提供的基本服务和延(yán)伸(shēn)服务，应当分(fēn)别明确服务项目和收费(fèi)标准(zhǔn)。房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构收(shōu)费前(qián)应当向交易(yì)当事人出具收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收费(fèi)金(jīn)额，由(yóu)当事(shì)人(rén)签(qiān)字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市场(chǎng)平均水平(píng)的房(fáng)地产经(jīng)纪机构，住房和城乡建设部门将(jiāng)会同市场监管(guǎn)等部门采取约谈等综合(hé)措施进行(xíng)重(zhòng)点监管。市场监(jiān)管部门会同(tóng)有关部门依法查处不按规定(dìng)明码标价、操纵经纪服务收费等违反价格和(hé)反垄断(duàn)法律(lǜ)法规的(de)行(xíng)为。对房地产(chǎn)经纪机构相关违(wéi)法违规(guī)信息，市场监管部门要依法(fǎ)依规纳入国家(jiā)企业信用(yòng)信息公(gōng)示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了(le)？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原(yuán)则实行分档(dàng)定价，是否意味着，未(wèi)来豪宅(zhái)的(de)中介费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦(lún)称，住(zhù)建部发文鼓励按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档(dàng)定价，合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用，主要还(hái)是(shì)规范(fàn)行业，打击收费过(guò)高的(de)经纪机构，但(dàn)对(duì)市(脱销什么意思啊，什么叫做脱销shì)场影(yǐng)响有限(xiàn)，“以深圳为(wèi)例(lì)，深(shēn)圳市场豪(háo)宅(zhái)和普宅本来收费就不同(tóng)，各(gè)家收费(fèi)普遍在(zài)合理(lǐ)范围(wéi)内，加上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出(chū)，由于当前两(liǎng)部门提出(chū)的意(yì)见仅为鼓(gǔ)励性(xìng)质，即只(zhǐ)是纲(gāng)领性文件而(ér)非规定(dìng)，未(wèi)来如何(hé)具体认定(dìng)其中的细则，还需(xū)要看(kàn)各城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪(jì)服务(wù)领域的调整改善、规范化，有利于行业健康发(fā)展。同(tóng)时，由于二手房(fáng)很多房(fáng)源在产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税费等都可(kě)能对交(jiāo)易产(chǎn)生影响(xiǎng)，这对房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院(yuàn)研究总监陆(lù)骑(qí)麟指出，在二手房(fáng)买卖过程中，原本应(yīng)该由上下家各(gè)支付一(yī)半的中介费，但在一些热(rè)点城市的二手(shǒu)房交(jiāo)易过程中(zhōng)，往(wǎng)往会(huì)有这样的情形，因部(bù)分购房(fáng)者(zhě)处于(yú)弱势地位，从(cóng)而会出现中介费及(jí)税费均(jūn)由购房者来承担。即使一些房东愿(yuàn)意承(chéng)担中介(jiè)费，这部分费用(yòng)也(yě)可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价(jià)中(zhōng)有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗(sú)成’的情况，一些房产中介公司(sī)将其视为向购(gòu)房者单边收费的行为。部分中介公司可能会利用其(qí)支配地位，在(zài)原先经纪服务收费的基础(chǔ)上，再(zài)次(cì)向房东(dōng)收(shōu)取费用，而这部分费用，房(fáng)东往往(wǎng)会将其转(zhuǎn)再次转(zhuǎn)嫁(jià)给购房者(zhě)，这实际(jì)上相当于变相(xiāng)推(tuī)高(gāo)了房价。两部门提出严禁操纵(zòng)经纪服务收费，不仅有利(lì)于提高(gāo)交易中操(cāo)作的透明度，也有(yǒu)利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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