导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国(guó)地产步(bù)入大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产(chǎn)市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅(zhái)销售面积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试(shì)图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此判(pàn)断中国未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国地产存量极度(dù)过剩，事实是(shì)否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七(qī)次人口普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房子(zi)是否(fǒu)真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披(pī)露的(de)近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房(fáng)屋建筑(zhù)中，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城镇居民(mín)人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适不是人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国(guó)的人均住宅间数较发(fā)达国家还有很大差(chà)距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测(cè)算发(fā)现(xiàn)中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其(qí)中每(měi)户持有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直(zhí)接(jiē)公布(bù)中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户(hù)比。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中(zhōng)国每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住宅市(shì)场(chǎng)供需(xū)并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成(chéng)熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比(bǐ)会(huì)大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为(wèi)户均一套房无法(fǎ)满足流动(dòng)人口(kǒu)的(de)租(zū)赁和置业需求。全(quán)国总人(rén)口(kǒu)的近三成都(dōu)是(shì)流动人(rén)口，流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买房(fáng)，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产仍有四(sì)大(dà)新增需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断(duàn)增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日(rì)益(yì)明显，区域经济资(zī)源分配的(de)再集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭(tíng)住在2000年以前建(jiàn)成的住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发(fā)达(dá)国家有着不小(xiǎo)差(chà)距(jù)，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正在(zài)不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不(bù)足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，大(dà)分化时(shí)代下地产矛盾则更多体(tǐ)现(xiàn)在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分(fēn)化必将体现在(zài)不同能级城市之(zhī)间，不同区域板块(kuài)之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热(rè)议。从2月以来，各大(dà)城(chéng)市(shì)二手房挂牌量突然(rán)激(jī)增(zēng)，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子(zi)是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅(zhái)到(dào)底是(shì)供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存(cún)在不足？可(kě)惜由于(yú)住宅存量数据并(bìng)未公(gōng)布，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套数，回答当(dāng)前(qián)的(de)房子(zi)是否真的过剩了？据此判断未来房地(dì)产市(shì)场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国(guó)自然灾(zāi)害综合风险普查工作情(qíng)况为主(zhǔ)题(tí)的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全(quán)国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑(zhù)住不到3人，住(zhù)宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总(zǒng)的算下(xià)来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第(dì)七(qī)次人(rén)口普(pǔ)查数据公布了中国(guó)城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房间数量(liàng)有关(guān)，更(gèng)与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设(shè)施(shī)等因素密(mì)切相关。单(dān)单从人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数不能(néng)完全反(fǎn)映(yìng)出城(chéng)镇居民的居住(zhù)水(shuǐ)平料酒可以用白酒替代吗，料酒可以用白酒替代吗。

　　中国主要是以家庭为单位购买成(chéng)套住(zhù)宅(zhái)，一套(tào)设施齐(qí)全(quán)的住宅才(cái)是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的测(cè)算思(sī)路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居(jū)民(mín)住宅主要分两大(dà)类，一类是(shì)商品住宅，另(lìng)一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建(jiàn)房等(děng)非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有两处(chù)可以直接公(gōng)布(bù)，一是每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计(jì)算中(zhōng)国(guó)居民户均住宅数(shù)量，我们(men)主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套(tào)数分三步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来每(měi)年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数(shù)相加，我(wǒ)们就能够(gòu)得到当前商(shāng)品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二(èr)步(bù)，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅和非商品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得(dé)到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我们(men)就能够得到城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计(jì)数据(jù)，大致(zhì)测算得到(dào)中国存量房地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)（包含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售(shòu)中期(qī)房占(zhàn)比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数里的期房(fáng)销售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计(jì)销售套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考虑到(dào)交房(fáng)后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们(men)需要进(jìn)一(yī)步推(tuī)算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均(jūn)住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普数据(jù)显示中国(guó)城镇居(jū)民的(de)住宅(zhái)结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其他住宅(zhái)和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购买二(èr)手房(fáng)加总，得到商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期(qī)间(jiān)商(shāng)品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实(shí)际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中国(guó)平(píng)均每户(hù)城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均(jūn)一套(tào)房的三点含义

　　既(jì)然(rán)城镇居民已经达到(dào)了户均一(yī)套房(fáng)的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着(zhe)中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着(zhe)住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口流动、居民换房等因素产生的(de)住(zhù)宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住宅(zhái)套户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和(hé)韩国分别(bié)为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成人口净流入地的住(zhù)宅(zhái)市场供不应求(qiú)，造成房价(jià)或(huò)房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人口在(zài)老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房价迫(pò)使打(dǎ)工人(rén)回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套(tào)房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户(hù)均一套房无(wú)法满足庞大流(liú)动人(rén)口的(de)租赁(lìn)与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的(de)城镇住宅中依(yī)然有不(bù)少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等(děng)问题，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户(hù)的(de)生活带来了(le)很(hěn)大的不便(biàn)和安全(quán)隐(yǐn)患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这类(lèi)上(shàng)世(shì)纪修建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭(tíng)住宅为一(yī)居(jū)室和二(èr)居室(shì)，户(hù)型偏小。其(qí)中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更(gèng)小，当然这与城(chéng)市土地(dì)资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅存(cún)量总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两年间农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不(bù)及全国人均(jūn)水平的一(yī)半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人料酒可以用白酒替代吗，料酒可以用白酒替代吗均住宅建筑面积低于15平(píng)方米(mǐ)的家(jiā)庭界定为(wèi)住宅存在困难(nán)，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至(zhì)少新增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国家人均(jūn)住宅面(miàn)积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公(gōng)摊面积后(hòu)，中国的人(rén)均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需(xū)要(yào)的住宅(zhái)总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房(fáng)，未来地产还(hái)会有需(xū)求么(me)？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构和(hé)动(dòng)态趋势演(yǎn)绎，决定了(le)中国未来地产(chǎn)仍有需(xū)求(qiú)释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来(lái)自于四(sì)个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国(guó)城(chéng)镇家庭户均人口数不(bù)断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户(hù)、二(èr)人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继(jì)续延(yán)续，导(dǎo)致户数会因户均(jūn)人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致(zhì)经济发(fā)展带来的新(xīn)增住宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的(de)分化日益(yì)明(míng)显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区(qū)域经济(jì)资源分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住(zhù)宅市场带来(lái)新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省(shěng)为(wèi)例(lì)，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然(rán)料酒可以用白酒替代吗，料酒可以用白酒替代吗增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人(rén)口增(zēng)长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年(nián)到(dào)2020年(nián)，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅(zhái)净需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买商(shāng)品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济适用房和(hé)其他(tā)分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城(chéng)改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村(cūn)、老公有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量低(dī)、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的(de)环(huán)境(jìng)，背后的改善性需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希(xī)望(wàng)提高生活品(pǐn)质(zhì)，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧(jiù)换(huàn)新。2022年(nián)底的(de)中央经济(jì)工作会(huì)议明(míng)确指(zhǐ)出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅间(jiān)数较其他(tā)国(guó)家依旧存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着(zhe)密切正向联(lián)系。随着经济(jì)发(fā)展水(shuǐ)平的提高，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)将随(suí)之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存(cún)在不足，供(gōng)需出现错配，这(zhè)是过去(qù)二(èr)十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分(fēn)化不单局限于城市能级之间差异(yì)，优质小区和老(lǎo)旧二手房(fáng)之间的差异也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普查(chá)数据调查的是(shì)人(rén)，并不(bù)是针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差(chà)。商品住宅占比(bǐ)实际(jì)值(zhí)可能(néng)偏低，其(qí)增(zēng)速可能超(chāo)预期。

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