近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入(rù)密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资(zī)价值，通过(guò)观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也(yě)是(shì)观(guān)察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者注(zhù)意，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生现金收益(yì)，特许经营权分红(hóng)目前(qián)已包含了(le)利润(rùn)分配和本金的归还，在选择投资标的时(shí)应了解资产类型(xíng)和分(fēn)红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未(wèi)公布。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金额比例平(píng)抖音我从来没想过我这放荡的灵魂是什么歌，抖音有一首歌什么荡悠悠均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来(lái)源(yuán)为持有期分红收(shōu)益，以(yǐ)及基金份额交易价格(gé)的变(biàn)化(huà)。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及(jí)市场因素的综合影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的(de)分红(hóng)主要来(lái)自基础设施资产(chǎn)的经(jīng)营现金流，投(tóu)资人通过基金募集材料和信息披露(lù)文件，结合行(xíng)业及(jí)市场情况，可(kě)以分析基础设施项目的经营业绩(jì)，作为进行投资决策的重(zhòng)要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格变(biàn)化(huà)导致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作为基金(jīn)份额持有(yǒu)人实际(jì)获得(dé)的现(xiàn)金收益，对于(yú)长期投资者更具(jù)参(cān)考价值(zhí)。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高(gāo)级(jí)副总(zǒng)监李华(huá)平(píng)也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开(kāi)募集基础(chǔ)设施证(zhèng)券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施(shī)公募REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了(le)这类产品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不(bù)等同于债券的固(gù)定利息回报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者(zhě)的投资品类(lèi)，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较强的(de)配(pèi)置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助机(jī)构投资(zī)者稳定(dìng)收益(yì)。机(jī)构投(tóu)资者公(gōng)募(mù)REITs能够通(tōng)过(guò)分红获(huò)取(qǔ)相(xiāng)对于投资债券相对高的收益性，在有效控(kòng)制风险的前(qián)提下，增厚资产包收(shōu)益(yì)，起到投资(zī)“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安(ān)”外(wài)，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济(jì)的影响，可(kě)分配金额完(wán)成率不达预期，一定程(chéng)度上影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市场的(de)价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价(jià)格波动受多重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一，而稳(wěn)定(dìng)的分红有利(lì)于(yú)吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方(fāng)面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基(jī)础设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)相(xiāng)对经济活力的改善有一定的(de)滞(zhì)后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募R抖音我从来没想过我这放荡的灵魂是什么歌，抖音有一首歌什么荡悠悠EITs在分红除权日，将对基金(jīn)份(fèn)额的开盘指导(dǎo)价(jià)做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额根据单位基(jī)金份(fèn)额的分红金额(é)进(jìn)行(xíng)计算(suàn)。除权操作是对分(fēn)红前后(hòu)基金份(fèn)额(é)净值变化的修正，使投资人在基(jī)金分红前后均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资者长(zhǎng)期(qī)投资的(de)信心(xīn)，同时需结合持有产品的(de)特性(xìng)，关注二级市场(chǎng)扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基(jī)金(jīn)相(xiāng)关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了(le)解(jiě)底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本(běn)金(jīn)之上(shàng)的增值部分不同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更为(wèi)准确，分(fēn)派的是本金与(yǔ)增值(zhí)两个部分，两个(gè)部分之间的比例是变动(dòng)的，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红差异很(hěn)大，大多数(shù)普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者可能把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同年限到(dào)期后基金价值面临极(jí)大不确(què)定性，这是该类投资者(zhě)应(yīng)该注意的情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主要(yào)有特许经营权类(lèi)和(hé)产权类两(liǎng)大资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要包括每年的(de)现金分红及资(zī)产(chǎn)增值的收益(yì)，而(ér)持有特许(xǔ)经营类产品的(de)收(shōu)益主要来自项目(mù)每年的现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权(quán)类资产(chǎn)的分(fēn)红包括了利(lì)润分配和本(běn)金的归还(hái)，两者的比率也是(shì)变(biàn)动的，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应(yīng)了(le)解公(gōng)募(mù)REITs底(dǐ)层资产的(de)类型。

　　中航(háng)基金也(yě)表示(shì)，从(cóng)细分来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底层资产属(shǔ)性不同而形成区别(bié)。特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益(yì)”，更看重(zhòng)底(dǐ)层(céng)资产的价值(zhí)增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对(duì)所(suǒ)选(xuǎn)择产品的(de)二级(jí)市场价格和分红(hóng)有合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人(rén)也认为，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目在经营权到期后不再(zài)能产生现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分配(pèi)金额(é)的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短(duǎn)的特(tè)许经营项目，通常具备更(gèng)高的分(fēn)派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余(yú)期限(xiàn)较(jiào)长的特(tè)许经营(yíng)权项目，即使分派(pài)率相对较低(dī)，也有足够年限收回本(běn)金并取得收益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目的分派金额(é)包含了投资本金，在不(bù)进行(xíng)扩募的(de)情(qíng)况下，基金份额单(dān)价随着分派进(jìn)度逐年下(xià)降(jiàng)是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生(shēng)的(de)现金流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余(yú)使(shǐ)用年限一般较(jiào)长，再加上(shàng)到期后(hòu)通过对建(jiàn)筑的(de)更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资(zī)，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经(jīng)营的假(jiǎ)设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资产投(tóu)资属(shǔ)性(xìng)。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部(bù)收(shōu)益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察和评(píng)估项(xiàng)目底层资产的(de)运营(yíng)情况。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关的(de)指标有两个：一是年报(bào)中披露的(de)经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金流，二是可供(gōng)分配现金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现(xiàn)金(jīn)净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资(zī)产生的现金(jīn)流(liú)，基于企业本身经(jīng)营活动(dòng)产生；可供分(fēn)配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非(fēi)现金影响利润表的项目进行调(diào)整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对(duì)股(gǔ)债(zhài)市(shì)场独立的资(zī)产配置功能(néng)，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注(zhù)内部收益率的高低，对产权类的(de)资产更多(duō)关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流(liú)，所以底层资产运营情(qíng)况直接(jiē)影(yǐng)响投资(zī)回报(bào)，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综(zōng)合实力(lì)、运营(yíng)管理机(jī)构实力、公募基(jī)金管理人实力等(děng)多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红(hóng)期，由于(yú)分红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规模(mó)较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说明(míng)书均会(huì)载明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次(cì)年的可供(gōng)分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集(jí)材料中披(pī)露预测(cè)进行(xíng)比较分(fēn)析(xī)，结合经济(jì)及市(shì)场的实(shí)际环(huán)境，对基(jī)础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目的运营业绩及(jí)REITs的(de)管(guǎn)理(lǐ)能(néng)力(lì)进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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