饱(bǎo)受争(zhēng)议的二(èr)手房交易(yì)中介费问(wèn)题，正逐渐得到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)总局联(lián)合发布了(le)关于规(guī)范房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)的(de)意见。意见提及，近(jìn)年来，部分房地(dì)产经纪机构(gòu)存在利用房(fáng)源客源(yuán)优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客(kè)户个人信息等问题(tí)，加重交(jiāo)易当(dāng)事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从(cóng)加强从(cóng)业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定(dìng)经(jīng)纪服务(wù)收费、严(yán)格实(shí)行明码标(biāo)价等(děng)十方(fāng)面(miàn)，提出了意见。

　　中原地(dì)产首席(xí)分析(xī)师张大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交易占(zhàn)曹操的观沧海是什么体裁的诗，观沧海是什么体裁的诗古体诗比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场成交比(bǐ)例超过(guò)80％，大量二(èr)手房成交依赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐(jiàn)从(cóng)开(kāi)发商(shāng)过渡到(dào)中介公司。

　　广东省城规院住(zhù)房政(zhèng)策研究(jiū)中(zhōng)心首席研究员李宇嘉表示，买房对居(jū)民来(lái)说(shuō)属(shǔ)于(yú)金(jīn)额不低的大宗交易，由于二(èr)手(shǒu)房交(jiāo)易成本较高、交易周(zhōu)期较长，具有(yǒu)非常强(qiáng)的专(zhuān)业(yè)性，居民往往通过(guò)中介来(lái)完成。但很多中介(jiè)利用信息不(bù)对称等问题(tí)，将非(fēi)必要的收(shōu)费(fèi)夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资(zī)、按揭费(fèi)、担保(bǎo)费等(děng)，对居(jū)民造成额(é)外(wài)的负担，而且(qiě)这些服务事项并未明(míng)码标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易(yì)过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪服(fú)务(wù)在内的(de)相关市场交易行为及(jí)其主(zhǔ)体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当下，推进这(zhè)项工(gōng)作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问(wèn)题(tí)成监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来对房地产(chǎn)经纪服务行(xíng)业关注最多(duō)的一个话(huà)题，便是(shì)房地产经纪服务(wù)费的问题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部(bù)门主要监(jiān)管的重点，将是对房地产经(jīng)纪服务收费及中(zhōng)介交(jiāo)易进(jìn)行规(guī)范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交易(yì)过程中，部分价值不菲的房屋(wū)，往(wǎng)往(wǎng)要缴(jiǎo)纳一笔(bǐ)金(jīn)额(é)不低的中介费。以(yǐ)北京(jīng)某房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率(lǜ)计算，一(yī)套1000万元的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确定经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费上，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机(jī)构要合理降低(dī)住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低(dī)的原则实行分档定价。引导由交易(yì)双方共同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地产经纪服务收(shōu)费标准的最早依据是1995年国家计委建设(shè)部(bù)下发的《关(guān)于房地产中介服务收(shōu)费(fèi)的通知(zhī)》（971号文(wén)），其中第(dì)六条规定(dìng)：房屋买卖代理收费，按成交(jiāo)价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北京市(shì)执行(xíng)的(de)2014年(nián)更(gèng)新后的(de)收费标准，即根据这样的规(guī)定：“少数特别复杂(zá)的住宅(zhái)买卖经纪服务，经(jīng)交易各方协商同意，可在规定的收(shōu)费(fèi)标准基础上适(shì)当上浮，上(shàng)浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前(qián)北京二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本(běn)着“简政放权”的精神(shén)，北(běi)京2015年取消了房(fáng)地产中介(jiè)服务等57个政府定价，房地产经纪服(fú)务收费多少由各(gè)中介(jiè)机构自行(xíng)决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在(zài)实(shí)际收取费用过程中，相关监管部门当前并未明确具(jù)体的中介费率，中介机构(gòu)仅需(xū)在(zài)服务过程(chéng)中对收费标(biāo)准进行明码(mǎ)标价即可(kě)。而房地产(chǎn)经纪服务机构在具体收取过程(chéng)中(zhōng)，会结(jié)合房(fáng)屋价值及工资(zī)标准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价(jià)问(wèn)题，两部门在(zài)此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机(jī)构应当在经(jīng)营门店(diàn)、网站、客(kè)户端等场所或渠道，公示服务项(xiàng)目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经(jīng)纪机(jī)构提(tí)供的(de)基(jī)本服(fú)务(wù)和延伸服务，应当分别明确服务项目和收(shōu)费(fèi)标准。房(fáng)地产经纪机(jī)构收费前应(yīng)当向(xiàng)交易(yì)当(dāng)事人(rén)出具收费清单，列明收费标准、收费(fèi)金(jīn)额(é)，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均(jūn)水平的(de)房地产经纪机构，住房(fáng)和城(chéng)乡建设部(bù)门(mén)将会同市场(chǎng)监管等部门采(cǎi)取约谈等综合措施(shī)进行(xíng)重点(diǎn)监管。市(shì)场监管部门会同有关部门依法查处不按规定(dìng)明(míng)码标价、操纵经纪服务收(shōu)费等违反价格和反垄断法(fǎ)律法规的行为。对房地产经纪机构相关(guān)违法违规信息，市场监管部门要(yào)依法依规纳入(rù)国家(jiā)企业信(xìn)用信息公(gōng)示(shì)系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分档定价，是(shì)否意味着，未来豪(háo)宅的中介费(fèi)有望大幅(fú)降低(dī)？

　　中原地(dì)产华南(nán)区总裁兼(jiān)深圳中原总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部(bù)发文鼓励按照(zhào)成(chéng)交价(jià)格(gé)越高、服务费率越(yuè)低的原则(zé)实行分档定价，合理降低住房买卖和(hé)租赁(lìn)经纪服(fú)务费用，主要还(hái)是规范行业(yè)，打击收(shōu曹操的观沧海是什么体裁的诗，观沧海是什么体裁的诗古体诗)费过高(gāo)的(de)经(jīng)纪机构(gòu)，但对市场影(yǐng)响有限(xiàn)，“以深圳为例(lì)，深圳市(shì)场豪宅和(hé)普宅本来收费就不同，各(gè)家收费普遍在(zài)合理范(fàn)围内，加上经纪(jì)服务费用(yòng)对市场(chǎng)的影响不大(dà)。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前(qián)两部门提出的(de)意见仅为鼓励性质(zhì)，即只是纲领性(xìng)文(wén)件(jiàn)而非规定，未来如何具体认(rèn)定其中的细则(zé)，还需(xū)要看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟表示(shì)，“从目前市场看，经(jīng)纪服务领(lǐng)域的调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由(yóu)于(yú)二手房很(hěn)多(duō)房源在(zài)产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能(néng)对(duì)交易(yì)产生影响，这对房地(dì)产经(jīng)纪服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研(yán)究(jiū)总监陆骑麟指出，在(zài)二手房买卖(mài)过程中，原本应(yīng)该由(yóu)上(shàng)下家(jiā)各(gè)支(zhī)付一(yī)半的中(zhōng)介费，但在一(yī)些热(rè)点城市(shì)的二手房交易过程中，往往会有这样(yàng)的情形，因部分购房者(zhě)处于弱(ruò)势地位，从而会出现中介费及税费均由购房(fáng)者(zhě)来(lái)承担。即使(shǐ)一些房(fáng)东愿意承担中介费，这(zhè)部(bù)分(fēn)费用也可能通过转嫁的方(fāng)式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给下(xià)家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗(sú)成’的情(qíng)况，一些房产中介公司将(jiāng)其(qí)视为向购房者单边(biān)收费的行为。部分中介(jiè)公司可能会利用其支配(pèi)地位，在(zài)原(yuán)先经纪服务(wù)收费的基(jī)础上，再(zài)次向房东收取费用，而(ér)这部分费(fèi)用，房东往(wǎng)往会将(jiāng)其转再(zài)次转嫁给购(gòu)房者(zhě)，这(zhè)实际上相当于变相推高了房价。两部门提出严(yán)禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅(jǐn)有(yǒu)利于提(tí)高交易中操(cāo)作(zuò)的透明度，也有利(lì)于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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