近两年(nián)火爆(bào)的创新产品公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士(shì)对此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期投资价值，通过观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生现金(jīn)收益，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)分红目前已包含了(le)利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，在选择投资(zī)标的时(shí)应了解资产(chǎn)类型和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除(chú)息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额(é)占可供分配金额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示，投资(zī)公募(mù)REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)收益(yì)来源为持有(yǒu)期分红(hóng)收(shōu)益，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化。基(jī)金份额二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情况及市场(chǎng)因(yīn)素(sù)的综合影响，较易(yì)引(yǐn)起波(bō)动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经(jīng)营现(xiàn)金(jīn)流(liú)，投资人通过基金(jīn)募集(jí)材料(liào)和(hé)信息披露文件，结(jié)合行业及(jí)市场情况，可(kě)以(yǐ)分(fēn)析基础设施(shī)项目的(de)经(jīng)营业绩(jì)，作为(wèi)进(jìn)行(xíng)投资决策(cè)的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额(é)二级市场价格变化(huà)导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基金份额持有人实(shí)际获得(dé)的现金(jīn)收益(yì)，对于(yú)长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基金相关负责(zé)人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营高级(jí)副总监李华平(píng)也表示，根据《公开募(mù)集基(jī)础(chǔ)设施证券(quàn)投(tóu)资基金指引（试行(xíng)）》及(jí)相(xiāng)关法规要求(qiú)，基(jī)础设施基(jī)金应当将90％以上合并后基金年度(dù)可分配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时(sh皖d是哪里的车牌号，皖d是哪里的车牌号码í)具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级(jí)市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现了这类产(chǎn)品(pǐ皖d是哪里的车牌号，皖d是哪里的车牌号码n)的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求，分红(hóng)类似于债券派息(xī)，但不(bù)等同(tóng)于债券的固定利息(xī)回(huí)报，而是由(yóu)可(kě)供分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机(jī)构投(tóu)资(zī)者的角度来(lái)看，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了机构(gòu)投(tóu)资者的投资(zī)品类，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助(zhù)机构投资者(zhě)稳(wěn)定收益。机构投资者公(gōng)募(mù)REITs能(néng)够通过分(fēn)红获取相对于投资债券相对高(gāo)的收(shōu)益性(xìng)，在(zài)有效(xiào)控制风(fēng)险的前(qián)提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场对(duì)于未来分红水平(píng)的(de)预期(qī)，也是(shì)影响REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的(de)二(èr)级市场表现(xiàn)看，截(jié)至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期(qī)，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市(shì)场价(jià)格的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红(hóng)有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也表示(shì)，近(jìn)期(qī)经济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归(guī)的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基(jī)础设施(shī)项目(mù)的经(jīng)营业绩相对(duì)经济(jì)活力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基(jī)金份额的开盘指(zhǐ)导价(jià)做(zuò)调减处理，调减金额根据(jù)单位(wèi)基金份(fèn)额的分红(hóng)金额进(jìn)行计算。除权操作是(shì)对分红前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使投资(zī)人在(zài)基金分红前(qián)后均(jūn)可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结(jié)合持有产(chǎn)品的(de)特性，关注(zhù)二级市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体(tǐ)收益的(de)影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红包(bāo)括(kuò)利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了(le)解底层资产情况(kuàng)

　　多(duō)位(wèi)业内人皖d是哪里的车牌号，皖d是哪里的车牌号码士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前(qián)提(tí)是本金之上(shàng)的(de)增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确(què)，分(fēn)派(pài)的是本(běn)金与(yǔ)增值两(liǎng)个(gè)部分，两个部分(fēn)之间的比例是(shì)变动的，与(yǔ)现有公募基(jī)金(jīn)分红差异很(hěn)大，大多数普通(tōng)投资者可能(néng)把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要包(bāo)括每年的(de)现金分红及(jí)资产增值的收(shōu)益，而(ér)持有特(tè)许经营类产品的(de)收(shōu)益主要来自项目(mù)每年的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特(tè)许经营权类(lèi)资产(chǎn)的分红包(bāo)括(kuò)了利润分配和(hé)本金的(de)归(guī)还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可(kě)以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择投资标的(de)时，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从(cóng)细分(fēn)来看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形成区别(bié)。特许经营权类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相当于(yú)包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产的价值增值(zhí)，所以(yǐ)相对(duì)股性(xìng)偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二(èr)级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人(rén)也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营(yíng)权到(dào)期后不(bù)再能(néng)产生(shēng)现金收益，因此将可(kě)供分配金额(é)的分(fēn)配理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限(xiàn)较短的特(tè)许经营项(xiàng)目(mù)，通常具(jù)备更(gèng)高的分派率水平。对于剩(shèng)余(yú)期限较长的特许(xǔ)经营(yíng)权项目(mù)，即使分派率相对(duì)较低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基(jī)金该负(fù)责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权(quán)项目的分派(pài)金(jīn)额包含(hán)了投资本金(jīn)，在不(bù)进行扩募(mù)的情况下，基(jī)金份额单价随着分(fēn)派进度逐年下(xià)降是正(zhèng)常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限(xiàn)产生(shēng)的现金流。

　　“与特(tè)许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建(jiàn)筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再加上到期后通过对(duì)建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期(qī)限。这种类似永续(xù)经营(yíng)的假设反映在基础资产(chǎn)的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投资属性(xìng)。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观(guān)测(cè)内部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评估项目(mù)底(dǐ)层(céng)资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人(rén)士还表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指标有两个：一(yī)是年报中披露(lù)的经(jīng)营活动现金流(liú)，二是可(kě)供分配现金，二者存(cún)在本质性区(qū)别。经营活动产生的现(xiàn)金(jīn)净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资(zī)、投资(zī)产生的(de)现金流，基于企业本(běn)身(shēn)经营活(huó)动产(chǎn)生；可(kě)供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金影响利润(rùn)表(biǎo)的项目进行(xíng)调整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配置新(xīn)选择，投(tóu)资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立(lì)的资产配置(zhì)功能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期(qī)持有。建(jiàn)议投资(zī)者对经(jīng)营权类(lèi)的(de)资产可以更多(duō)关注内部收(shōu)益率的高低(dī)，对(duì)产权类(lèi)的资产(chǎn)更多关注(zhù)分派率(lǜ)高低(dī)。因为公募(mù)REITs可分配收益(yì)主要(yào)来自底层资(zī)产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投(tóu)资回报(bào)，投资者可综合考虑原始权益(yì)人综合实(shí)力、运营管(guǎn)理机构(gòu)实力、公(gōng)募基金管理人实力等多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红期(qī)，由(yóu)于(yú)分红交(jiāo)易带来(lái)的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投(tóu)资者(zhě)关注有基本面支撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红规模较为(wèi)可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均(jūn)会载明(míng)REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材(cái)料中披露预测进行比较分析(xī)，结合经济及(jí)市(shì)场(chǎng)的(de)实际环(huán)境(jìng)，对(duì)基础设施项目的(de)运(yùn)营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责(zé)人也(yě)称。

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