导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十(shí)年是中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有关(guān)中国(guó)地产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图(tú)厘(lí)清中国(guó)城镇存(cún)量住(zhù)宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示(shì)城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部(bù)披(pī)露的(de)近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大(dà)量(liàng)城镇(zhèn)非住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办公楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适不是人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配(pèi)套设(shè)施(shī)等因素密切(qiè)相(xiāng)关。中国的人均住宅(zhái)间数较发(fā)达国家(jiā)还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大(dà)于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市(shì)场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)1套房，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接(jiē)公布(bù)中(zhōng)国家(jiā)庭户均住宅(zhái)的数据(jù)，我(wǒ)们根据(jù)商品住宅(zhái)套(tào)数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目(mù)前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户(hù)户有房，然而(ér)事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟(shú)房地(dì)产市(shì)场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房(fáng)无(wú)法满足流(liú)动人口的租(zū)赁和置业需(xū)求。全国总人口的近三成都是流动人口，流(liú)动人(rén)口(kǒu)会(huì)选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房，从(cóng)而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人(rén)户占比(bǐ)不(bù)断(duàn)增(zēng)加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需(xū)求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的(de)住宅建筑面(miàn)积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住(zhù)宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较发达国(guó)家有(yǒu)着不小差距(jù)，“住上更大房子(zi)”的改善性需(xū)求正在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化(huà)时代而(ér)非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是中国地产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当(dāng)下房(fáng)地产(chǎn)大(dà)分化(huà)时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发(fā)热议。从2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市(shì)二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心(xīn)，中国的房(fáng)子(zi)是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于(yú)住宅存量数据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算出(chū)中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答(dá)当前(qián)的房子是否真的过剩了(le)？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩(shèng)的(de)直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自(zì)然灾害(hài)综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)看似(shì)已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院等(děng)非住(zhù)宅。总的算下(xià)来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)大(dà)于(yú)1，看似意味着人(rén)人都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅与房间数量有(yǒu)关，更与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设施等因素(sù)密切相关。单(dān)单(dān)从人(rén)均住宅(zhái)间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的(de)居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是以家(jiā)庭为单(dān)位购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一套设施齐(qí)全(quán)的(de)住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户(hù)均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房等(děng)非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数(shù)据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居(jū)民(mín)住宅相关(guān)数(shù)据(jù)有(yǒu)两处可以直精彩演绎是什么意思解释，精彩演绎是啥意思接公布，一(yī)是每年(nián)商品住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到(dào)上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅数(shù)量极(jí)少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居(jū)民户均住宅套(tào)数分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数(shù)相(xiāng)加，我们就能够得到当(dāng)前(qián)商品住(zhù)宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步(bù)，根据城镇居民(mín)拥(yōng)有的商(shāng)品住(zhù)宅和非商(shāng)品住(zhù)宅比例，推算(suàn)得到(dào)居民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们(men)就能够得到(dào)城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住宅(zhái)套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目前缺(quē)乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们利用(yòng)既(jì)有统计数据，大致测(cè)算得(dé)到中国(guó)存量房地产套数，并进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套(tào)商(shāng)品住(zhù)宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售(shòu)中期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售套数里的(de)期房销售，得到(dào)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修(xiū)的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一(yī)步(bù)推算(suàn)中国城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显示(shì)中国城镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅。其(qí)中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过(guò)继承或(huò)赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租赁其(qí)他住宅和购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房都是商品住宅，因此将(jiāng)租(zū)赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增(zēng)幅(fú)为过去(qù)十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估算出(chū)2022年商品住宅(zhái)所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已(yǐ)购(gòu)期(qī)房会在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三(sān)点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度(dù)，“户(hù)户(hù)有(yǒu)房”是否意味着中(zhōng)国城(chéng)镇化进(jìn)展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套(tào)房并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足(zú)因人口流动(dòng)、居民换房等(děng)因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会(huì)在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美(měi)国、英(yīng)国和(hé)日(rì)本的住(zhù)宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就会造成人口(kǒu)净(jìng)流入地的(de)住宅市(shì)场供不(bù)应(yīng)求(qiú)，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流(liú)动(dòng)人口和(hé)省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的(de)中国(guó)城(chéng)乡(xiāng)人口流(liú)动调查数据显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州以及南京(jīng)工作的流动人(rén)口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高(gāo)房价(jià)迫(pò)使打(dǎ)工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租(zū)赁一套房(fáng)，在房价(jià)较低(dī)的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一(yī)套房无法(fǎ)满足庞(páng)大(dà)流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品质仍需(xū)改(gǎi)善(shàn)

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是(shì)约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在着(zhe)建筑结构松散(sàn)、设(shè)施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设(shè)施陈(chén)旧，给住(zhù)户(hù)的生活带来(lái)了很大的不便和安全(quán)隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现代生活(huó)需求(qiú)，在未来大都会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的家庭(tíng)住(zhù)宅为一(yī)居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然(rán)这与城市土(tǔ)地(dì)资(zī)源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的(de)需求(qiú)驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间(jiān)农民带房(fáng)进城和(hé)老旧小区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足(zú)19平方米(mǐ)，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界定(dìng)为住宅存在困难(nán)，若按这个标(biāo)准算的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住(zhù)宅面积为40平(píng)，即人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数(shù)，需(xū)要住宅总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面(miàn)积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人(rén)均可使(shǐ)用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结(jié)构(gòu)和(hé)动态趋(qū)势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍有需(xū)求释放。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实(shí)之下，中国未来城(chéng)镇住(zhù)宅需求主要(yào)来自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增多，新(xīn)户(hù)购房需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.85人(rén)/户，而(ér)七普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人(rén)户的占比明显上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因户均人口规模的(de)缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经(jīng)济(jì)带、都市圈中心城(chéng)市(shì)流入(rù)，区域(yù)经济资(zī)源分(fēn)配(pèi)的再集(jí)中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租(zū)房(fáng)，给迁(qiān)入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人(rén)，死(sǐ)亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自(zì)然增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长主要(yào)受益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅的(de)家(jiā)庭拆(chāi)迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时(shí)间为2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)减少了(le)1282万户(hù)，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭购买(mǎi)了(le)商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村和(hé)旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势(shì)必会进一(yī)步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基(jī)础(chǔ)设施配套差(chà)、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美好、宜(yí)居生活的环境，背(bèi)后的改善性需(xū)求(qiú)有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受限于(yú)资金，倾(qīng)向于中(zhōng)小户型。已有住宅家(jiā)庭希(xī)望提高生活(huó)品质(zhì)，以小换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中央(yāng)经济(jì)工作会议明确指出支持住(zhù)宅(zhái)改善(shàn)等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数较其(qí)他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水(shuǐ)平(píng)有(yǒu)着密切(qiè)正向联系。随(suí)着(zhe)经济(jì)发展水平的(de)提高，中国(guó)的(de)人均住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过(guò)去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足，供需出现(xiàn)错配，这是过(guò)去二十(shí)年房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么(me)未(wèi)来将是住宅质量的供需冲(chōng)突(tū)。房(fáng)地产大(dà)分(fēn)化(huà)时代已(yǐ)至，这种分化不(bù)单(dān)局限(xiàn)于城市能(néng)级之(zhī)间差异，优质小区和(hé)老旧二手房之(zhī)间的差(chà)异也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人(rén)，并不是针对住(zhù)宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)实际(jì)值可能偏低，其增速可能超预期。

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