饱受争议(yì)的二手房(fáng)交(jiāo)易(yì)中(zhōng)介费问题，正逐渐得到(dào)监管部(bù)门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联(lián)合发布了关于(yú)规范房(fáng)地(dì)产经纪服务的意见。意(yì)见(jiàn)提及，近年来(lái)，部分房地(dì)产经纪(jì)机构存在利(lì)用房(fáng)源客源优势收(shōu)取过(guò)高费(fèi)用、未(wèi)明码标价(jià)、捆绑收费、滥用(yòng)客(kè)户个人信息(xī)等问题，加重交易当事人(rén)负担、侵害(hài)其合法权(quán)益(yì)。

　　基(jī)于上述背景(jǐng)，两(liǎng)部门从(cóng)加强从业主体管理(lǐ)、明确经(jīng)纪(jì)服务内容、合理确定经纪服务收(shōu)费、严格实行明码标(biāo)价等(děng)十方面，提(tí)出了意见。

　　中原地(dì)产首(shǒu)席(xí)分析师张大伟(wěi)称，随着城市发展，一二线城市二手房交易占比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海(hǎi)为例(lì)，二手房占市场成交(jiāo)比例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依(yī)赖中介(jiè)居间成交(jiāo)，房地产调控重心逐渐从开(kāi)发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政策(cè)研究中心首席研究员李宇嘉(jiā)表(biǎo)示，买房对居民来说属于金额不低的大宗(zōng)交易(yì)，由于二手房交易成本较高、交(jiāo)易周期(qī)较长，具(jù)有非常强的(de)专业性，居(jū)民往往通(tōng)过(guò)中介来完(wán)成。但很多中介利用(yòng)信息不(bù)对称等问题(tí)，将非必要的收费夹带其中，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担(dān)保费等，对居民(mín)造成(chéng)额外的负担，而且(qiě)这些服务事项(xiàng)并未明(míng)码标价。

　　对于二手房市(shì)场交易过(guò)程中(zhōng)存在(zài)的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪服务在内(nèi)的相关(guān)市场交(jiāo)易(yì)行为及其主体进行规范(fàn)和(hé)秩(zhì)序整顿，是房地(dì)产市(shì)场(chǎng)管理(lǐ)和调(diào)控的(de)主题。“当下，推进(jìn)这(zhè)项工作的(de)意义(yì)更大，也(yě)更(gèng)急迫。”

　　中介(jiè)收费问(wèn)题成(chéng)监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行(xíng)业(yè)关注最多的一个话题，便是房地(dì)产经纪服务(wù)费的问(wèn)题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关(guān)部门主要监(jiān)管的重点，将是对房地产经纪服务(wù)收费及中(zhōng)介(jiè)交易进行(xíng)规(guī)范(fàn)。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中(zhōng)介费(fèi)。以北京(jīng)某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务收费(fèi)上，两部(bù)门在此次意见中提及，房地产经纪(jì)机构要合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服(fú)务费(fèi)用。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实行分档(dàng)定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目(mù)前房(fáng)地(dì)产经纪服务收费标准(zhǔn)的(de)最早依据是1995年国家计委建(jiàn)设部(bù)下(xià)发的《关于(yú)房(fáng)地产(chǎn)中(zhōng)介服务收费(fèi)的(de)通知》（971号文(wén)），其(qí)中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格(gé)总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北(běi)京为例，目前北京市执(zhí)行的2014年更新后(hòu)的收费(fèi)标准，即根据(jù)这样的规定(dìng)：“少数特别复(fù)杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可(kě)在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮(fú)幅度(dù)最高不得超过(guò)10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着(zhe)“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取(qǔ)消了房地产中(zhōng)介服(fú)务(wù)等(děng)57个政府定价，房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费多少由各中介机(jī)构(gòu)自(zì)行决定。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介机构(gòu)在实际(jì)收取(qǔ)费用过程中，相(xiāng)关监管部门(mén)当前并(bìng)未明确具体的中介费率，中介(jiè)机构仅需在服务过程中对(duì)收费标准进行明码标(biāo)价(jià)即可。而房(fáng)地产经纪服务机(jī)构在具体收取过(guò)程(chéng)中，会结合房(fáng)屋价值(zhí)及(jí)工资标准，综合计算出合适的中介费(fèi)率。”张(zhāng)大伟(wěi)补充道(dào)。

　　对于明(míng)码标价问题，两(liǎng)部门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪(jì)机构应当在经营门店、网站、客户端等(děng)场(chǎng)所或渠道，公(gōng)示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标价和(hé)捆绑(bǎng)收(shōu)费。房地(dì)产经(jīng)纪机构提供的基本服(fú)务和延(yán)伸服务，应(yīng)当(dāng)分别明确服(fú)务(wù)项目和收费标(biāo)准(zhǔn)。房地产经纪机(jī)构收费前应(yīng)当向交易当(海南岛的面积多大,人口有多少人，海南岛的面积多大,人口有多少dāng)事人出具(jù)收费(fèi)清单(dān)，列(liè)明收费标准、收费金额，由当(dāng)事(shì)人签字确(què)认。

　　另外，对(duì)收(shōu)费明显(xiǎn)高于(yú)市场平均水平的房地产(chǎn)经纪机构，住房和城(chéng)乡建设部门将会同市场监管等(děng)部(bù)门采取(qǔ)约谈等(děng)综合措施进行重点监管。市场监管部门会同有关部门(mén)依法查处不按规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价格和(hé)反垄(lǒng)断法(fǎ)律(lǜ)法规(guī)的(de)行为。对(duì)房地(dì)产经(jīng)纪机构相关违法违(wéi)规信息，市场(chǎng)监(jiān)管部门要依法依规纳入(rù)国家企业信用信(xìn)息公示(shì)系统。

　　房屋(wū)中介费要(yào)降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，是否意(yì)味着，未(wèi)来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华(huá)南区(qū)总裁兼(jiān)深圳中(zhōng)原(yuán)总经理郑叔伦称(chēng)，住建部发文(wén)鼓励按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率(lǜ)越低(dī)的(de)原则实行分(fēn)档定价，合理降(jiàng)低(dī)住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用，主要还(hái)是(shì)规范行业，打击收费过(guò)高(gāo)的经纪机构，但对市场(chǎng)影响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪(háo)宅和普宅本(běn)来收费就不同，各家(jiā)收(shōu)费(fèi)普遍(biàn)在合理范围内，加上经纪服务费用对市场的(de)影响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当(dāng)前两部门提出的意见(jiàn)仅为鼓励性质(zhì)，即只是纲领性(xìng)文(wén)件而非规定，未来如何具体认定其中的细则，还需要看各城市落(luò)地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前市场看，经纪服务领(lǐng)域的调(diào)整改善(shàn)、规范化，有利于(yú)行业健康发展。同时，由(yóu)于(yú)二手房很多房源在产(chǎn)权方面(miàn)有(yǒu)瑕(xiá)疵，如(rú)产(chǎn)权抵(dǐ)押(yā)、不同税(shuì)费等海南岛的面积多大,人口有多少人，海南岛的面积多大,人口有多少(děng)都可能对交易产生影响，这对房地产经纪服务(wù)行业的专业性(xìng)提出(chū)更高的(de)要求(qiú)。”

　　58安(ān)居客研究院(yuàn)研(yán)究总(zǒng)监陆(lù)骑麟指出，在二手房买卖过程中，原(yuán)本应该由上下家各支(zhī)付一半(bàn)的中(zhōng)介费，但在一些热点城市的二手房交易过程(chéng)中(zhōng)，往往会有这样(yàng)的情形(xíng)，因部(bù)分购房者处于弱势地位(wèi)，从而(ér)会出现中介费(fèi)及税费均由购房者(zhě)来(lái)承担。即使一些房东愿意承担中介费，这部(bù)分费用也可能通(tōng)过转嫁的方式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家把中(zhōng)介费转嫁(jià)给(gěi)下家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗(sú)成(chéng)’的情况，一些房产中介公司将其视(shì)为向购房者单边收费的行为(wèi)。部分(fēn)中介公司可能会利用其支配地位，在(zài)原先经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)的基础上，再(zài)次向房东收取费用，而(ér)这部(bù)分费用(yòng)，房(fáng)东往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实(shí)际上(shàng)相当于变相推(tuī)高了房价。两部门提出严禁操纵(zòng)经纪(jì)服(fú)务(wù)收费(fèi)，不(bù)仅有利于提高(gāo)交易(yì)中操作的透(tòu)明度(dù)，也有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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