饱受(shòu)争(zhēng)议(yì)的二手房交易中介费问(wèn)题，正逐渐得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日，住建(jiàn)部、市(shì)场监(jiān)管总局联合发布了关于(yú)规范房地产(chǎn)经(jīng)纪服务的意见。意见(jiàn)提及，近年(nián)来，部分房地产经纪机构存在利(lì)用房源客源(yuán)优势(shì)收取(qǔ)过高费用、未明(míng)码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个(gè)人(rén)信息等(děng)问题，加重交(jiāo)易(yì)当(dāng)事人负担、侵(qīn)害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从加强(qiáng)从(cóng)业(颗粒状藕粉是假的吗，十块钱一罐的藕粉能吃吗yè)主体管(guǎn)理、明确经纪(jì)服务内容、合(hé)理确定经纪服(fú)务收费、严(yán)格实行明码(mǎ)标(biāo)价(jià)等十方(fāng)面(miàn)，提(tí)出了(le)意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首席分析师张大伟称，随着城(chéng)市发展，一二线城市二手房(fáng)交易占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为例，二(èr)手房占市场成交比例超过80％，大(dà)量二手房成交(jiāo)依赖中介居间成(chéng)交，房地产调控重心逐渐从开发商过(guò)渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民(mín)来说(shuō)属于金额不低的大宗交易，由于二(èr)手(shǒu)房交易(yì)成本较高、交易周期较(jiào)长(zhǎng)，具有非常强的专业(yè)性，居民往(wǎng)往(wǎng)通过中介(jiè)来(lái)完成。但很多中介利用(yòng)信息(xī)不对称等问题，将(jiāng)非必要(yào)的收(shōu)费(fèi)夹(jiā)带其中(zhōng)，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费(fèi)、担保(bǎo)费等，对居民造成(chéng)额外的负担(dān)，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房(fáng)市场交易过程中存在的“乱(luàn颗粒状藕粉是假的吗，十块钱一罐的藕粉能吃吗)象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内(nèi)的相关(guān)市(shì)场(chǎng)交易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管(guǎn)理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这(zhè)项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题(tí)成监管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来对房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)行业关注最多(duō)的一个话题(tí)，便是房(fáng)地(dì)产经纪服务(wù)费(fèi)的问(wèn)题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部(bù)门主要监(jiān)管的(de)重点，将是对颗粒状藕粉是假的吗，十块钱一罐的藕粉能吃吗房(fáng)地(dì)产经纪服务收费(fèi)及中介(jiè)交易进行规(guī)范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不(bù)低的中介费。以北京某房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务机构2.7％的服务费(fèi)率计算(suàn)，一套1000万(wàn)元的房(fáng)屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产经(jīng)纪(jì)机构要合理降(jiàng)低住房买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率(lǜ)越低的(de)原则实行(xíng)分档定价。引导(dǎo)由(yóu)交易(yì)双方共同承担(dān)经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地产经纪服务收(shōu)费标(biāo)准的(de)最早(zǎo)依据是1995年国家计委建设部下发的(de)《关于房地产中(zhōng)介服务收费(fèi)的通知》（971号文(wén)），其中第六(liù)条(tiáo)规(guī)定：房屋买卖代(dài)理收费，按(àn)成交价(jià)格总(zǒng)额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北京为例，目前(qián)北京市执行的2014年更新后的(de)收费标准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买(mǎi)卖经(jīng)纪服务，经交易(yì)各方协(xié)商(shāng)同意，可(kě)在(zài)规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅(fú)度最高(gāo)不得(dé)超过10％。”这意味(wèi)着，当前(qián)北(běi)京二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着(zhe)“简政放权”的(de)精神(shén)，北京2015年取消了房地产中介服务(wù)等(děng)57个政府定价，房地产经纪服(fú)务收费(fèi)多少由各中介机构自(zì)行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程(chéng)中，相(xiāng)关监管(guǎn)部门当前并未明确具体(tǐ)的中介费率，中介(jiè)机构(gòu)仅需在(zài)服务过程(chéng)中对收费标准进行明码标(biāo)价即可。而房地产经纪(jì)服务机构在具体(tǐ)收取过程(chéng)中，会结合房屋价值及工资标准，综合计算出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对(duì)于明码标价(jià)问题，两部门在(zài)此次意见中提及，房地(dì)产经(jīng)纪机构应(yīng)当在经营门(mén)店、网(wǎng)站、客户端等(děng)场(chǎng)所(suǒ)或(huò)渠道，公示服务项(xiàng)目、服务内容和收费(fèi)标准，不得混合标价(jià)和捆绑收费。房地产经纪(jì)机构(gòu)提(tí)供(gōng)的(de)基本服务和(hé)延伸服务，应当分别明确服(fú)务项目和收(shōu)费标准(zhǔn)。房地产经纪机构收费前应当向交易当事人(rén)出具收费清单，列明(míng)收费标准、收费金(jīn)额，由当事人签(qiān)字(zì)确认。

　　另外(wài)，对收费明显高于(yú)市(shì)场(chǎng)平均水平的房地产经纪机(jī)构，住房和城乡(xiāng)建设(shè)部门将会同市场(chǎng)监管(guǎn)等部门(mén)采取约谈等综(zōng)合措施进行重(zhòng)点监管。市场监管部门会同(tóng)有关部门依(yī)法查处不按(àn)规定明码标价、操纵经(jīng)纪服务收费等违反(fǎn)价格和反垄断法律法(fǎ)规(guī)的行(xíng)为(wèi)。对房(fáng)地产经纪机构相关违法违(wéi)规信(xìn)息，市场监管部(bù)门要依法依规(guī)纳入(rù)国家企业(yè)信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务(wù)费率越(yuè)低的原则实行分档(dàng)定(dìng)价，是否意味(wèi)着(zhe)，未(wèi)来豪宅的中(zhōng)介(jiè)费有望大(dà)幅降低(dī)？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔(shū)伦称，住建部发(fā)文鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分档(dàng)定价，合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务(wù)费用，主(zhǔ)要还是规范行业，打(dǎ)击收费(fèi)过高(gāo)的经(jīng)纪机构，但对市场(chǎng)影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来(lái)收(shōu)费就不同，各家收费普(pǔ)遍在合理范围内，加上经纪服(fú)务费用(yòng)对(duì)市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门(mén)提出的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性(xìng)文件而非规定，未来如何具体认定(dìng)其中的细则(zé)，还需要看(kàn)各城市落地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市(shì)场看，经纪服务领域的(de)调整改善、规范化(huà)，有利于行业健康发展。同时，由于二(èr)手房很多房源在产(chǎn)权(quán)方面有瑕(xiá)疵，如产权抵(dǐ)押、不同(tóng)税费等都可能对交易产生影响，这(zhè)对房地产经纪服(fú)务行(xíng)业的专业(yè)性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在(zài)二手房买卖过程(chéng)中(zhōng)，原(yuán)本应该(gāi)由(yóu)上下家(jiā)各支付(fù)一半的中(zhōng)介费，但在(zài)一些热点城(chéng)市的(de)二手(shǒu)房交易(yì)过程中(zhōng)，往(wǎng)往(wǎng)会有这样的情形(xíng)，因部(bù)分购房者(zhě)处于弱势地位，从而会出现中介费及(jí)税(shuì)费均由购(gòu)房者(zhě)来(lái)承(chéng)担(dān)。即使一些房东(dōng)愿意承担中(zhōng)介费，这部(bù)分费用也(yě)可能(néng)通(tōng)过转嫁的方式，在房价(jià)中有所体现。

　　“上(shàng)家(jiā)把中介(jiè)费转嫁(jià)给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房产中介(jiè)公司将其视为向购房者单边(biān)收费的行为(wèi)。部分中介公(gōng)司可能会利用(yòng)其支配地位，在原(yuán)先经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)的基础(chǔ)上，再次(cì)向(xiàng)房东(dōng)收(shōu)取费用，而(ér)这部分费用，房东往往会将其转再次转嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当于变相推高了房价(jià)。两(liǎng)部门提出(chū)严禁操(cāo)纵(zòng)经(jīng)纪服务收费，不仅有利于提高交易中(zhōng)操(cāo)作的透明度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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