近两年火爆的(de)创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高(gāo)比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对(duì)此表示，强(qiáng)制分红(hóng)机(jī)制是(shì)公(gōng)募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定(dìng)分红(hóng)体(tǐ)现出该类产(chǎn)品长期投资(zī)价值(zhí)，通过(guò)观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观(guān)察(chá)REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经(jīng)营权(quán)到期后不再产生(shēng)现金收益，特许经(jīng)营权分(fēn)红目前已包含了利润分配和本金的(de)归(guī)还，在选择(zé)投资标的时应了(le)解资(zī)产类型(xíng)和(hé)分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分红期(qī)，近(jìn)日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全(quán)年分(fēn)配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)对此表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红收(shōu)益(yì)，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预(yù)期则更(gèng)有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设(shè)施资产的经营现金(jīn)流，投资人通过基金募集(jí)材料(liào)和信息披露文件，结合行业及(jí)市场情况(kuàng)，可以分(fēn)析基础设施项(xiàng)目的(de)经营(yíng)业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价(jià)格变化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基金(jīn)份额(é)持有人实(shí)际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更(gèng)具(jù)参考价值。”中金基金相关(guān)负(fù)责人(rén)称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监(jiān)李华(huá)平也表示(shì)，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券(quàn)投资基(jī)金指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额(é)以现金(jīn)形(xíng)式(shì)分配给(gěi)投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时(s速溶黑咖啡粉是纯咖啡吗，黑咖啡配料表写着速溶咖啡粉hí)具备“股(gǔ)性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了(le)这类产品的“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分红类(lèi)似于(yú)债券派息，但不等同于债券(quàn)的固定利息回报，而是由可(kě)供分配现(xiàn)金决(jué)定(dìng)。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化(huà)提供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的(de)配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构(gòu)投资(zī)者稳定收(shōu)益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对(duì)于投资债(zhài)券相对高(gāo)的收益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起(qǐ)到投(tóu)资“压(yā)舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预(yù)期，也(yě)是(shì)影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部(bù)分产品受宏观经(jīng)济的(de)影响，可分(fēn)配金(jīn)额完成(chéng)率不(bù)达(dá)预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重因素的(de)影响，投资(zī)收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市(shì)场价格(gé)的主要因素之一，而(ér)稳定的分红有利(lì)于吸(xī)引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人(rén)也表示，近(jìn)期(qī)经济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现(xiàn)向股(gǔ)票(piào)和债券回归(guī)的过(guò)程；另一方(fāng)面，基(jī)础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力(lì)的(de)改(gǎi)善有一(yī)定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据(jù)单位基金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对(duì)分(fēn)红前后基金份额(é)净值变化的(de)修正，使(shǐ)投资人在基金(jīn)分(fēn)红前后均可以获得公平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资者长期投资(zī)的信心，同时需结合持(chí)有产(chǎn)品的(de)特性，关注二级市场扰动对整体收益(yì)的(de)影响程(chéng)度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红包括利润分配和(hé)本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了解(jiě)底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是本金之上的增(zēng)值部分(fēn)不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确(què)，分派的是本金与增值两个部分，两个部分(fēn)之间的(de)比例是变(biàn)动的，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红(hóng)差异很大，大多数普通投资(zī)者可能把“分派(pài)”金额(é)误认为(wèi)是(shì)持续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价(jià)值面临极大不确定性，这是该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经营(yíng)权类和产权类两(liǎng)大资产类型(xíng)，持有产权类产品的收益主要包括(kuò)每(měi)年的现(xiàn)金(jīn)分红及资产增(zēng)值的收益，而持有(yǒu)特许经营(yíng)类(lèi)产品的收(shōu)益主要(yào)来自项(xiàng)目(mù)每年的现金分红。其中，特(tè)许(xǔ)经营权类资产的(de)分(fēn)红包括(kuò)了利润分配(pèi)和本金的归还，两者的比率也是变动的(de)，对特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时(shí)，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示，从(cóng)细(xì)分来(lái)看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成区别。特许经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层(céng)资(zī)产的价(jià)值增值(zhí)，所以相对股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对(duì)所选择(zé)产品的二级(jí)市场价格(gé)和分红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责人也(yě)认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项(xiàng)目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额(é)的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营项目，通常具备(bèi)更高的分派率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余期(qī)限(xiàn)较长的特许经营权项(xiàng)目，即使分(fēn)派(pài)率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提(tí)醒投资者注(zhù)意，特(tè)许经营(yíng)权项目的分派金额包(bāo)含了投资(zī)本金(jīn)，在不进行扩募(mù)的情况下，基(jī)金份额(é)单价随着分派进度(dù)逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生的(de)现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项目相比(bǐ)，产权类项目(mù)的(de)土地或(huò)建筑的剩余使用(yòng)年限一般较长，再加(jiā)上到期后通过(guò)对(duì)建(jiàn)筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有(yǒu)机(jī)会(huì)进一步(bù)延长经营期限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具(jù)备(bèi)更(gèng)显著的(de)资产投资属性(xìng)。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率等指标(biāo)<速溶黑咖啡粉是纯咖啡吗，黑咖啡配料表写着速溶咖啡粉/p>

　　评(píng)估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人士还(hái)表示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投(tóu)资者可(kě)以观测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配现金(jīn)、内(nèi)部收益率等指标，来观察(chá)和评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是年报(bào)中披(pī)露的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者(zhě)存在本质性区(qū)别(bié)。经(jīng)营活(huó)动(dòng)产生(shēng)的现金净流(liú)量是(shì)指企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投(tóu)资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营(yíng)活动产生；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利(lì)润表的(de)项目进行(xíng)调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立的(de)资产配置(zhì)功(gōng)能，比较(jiào)适合长期(qī)持有。建议投资者对经营权类的资产可(kě)以更多关注内部(bù)收益率的(de)高低(dī)，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底(dǐ)层(céng)资产的经(jīng)营净现(xiàn)金流(liú)，所以底层资产(chǎn)运营(yíng)情况直(zhí)接影(yǐng)响投资回报，投资(zī)者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机(jī)构实力、公募基(jī)金(jīn)管理人实力等多重因(yīn)素来选择投资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也(yě)显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期(qī)，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注(zhù)有基本(běn)面支(zhī)撑、填(tián)权(quán)效应相对(duì)明显、同时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额(é)与(yǔ)募集材料中披露预(yù)测进行(xíng)比较(jiào)分析，结合经济及市场的(de)实(shí)际环(huán)境，对基础设施(shī)项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上述负(fù)责(zé)人也称。

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