文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国(guó)住房和(hé)城乡建设工作(zuò)会议提(tí)出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时(shí)间(jiān)，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川、广东(dōng)等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品(pǐn)房预售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂(làn)尾了，这是对购(gòu)房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产从大开发时代步(bù)入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最(zuì)大保护。98年(nián)房(fáng)改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时(shí)了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经(jīng)地(dì)义。当然二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效机制四大(dà)关键是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国一定(dìng)能实现房(fáng)地产(chǎn)软着陆和长期平稳(wěn)健康发(fā)展，跨过这道关，解好(hǎo)这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售(shòu)制(zhì)、改为现房销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买者的(de)单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房者非常不公平(píng)，比如，交房等(děng)待(dài)期(qī)一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋(wū)质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实中央房住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度(dù)？预售制度怎么(me)来的？国(guó)外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早(zǎo)源(yuán)于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商(shāng)品房短缺，房企缺(quē)资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了(le)商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来(lái)了！发达国(guó)家一(yī)般有严(yán)格的(de)监管保障措(cuò)施(shī)，开发(fā)商在(zài)项(xiàng)目获得(dé)政府批准后(hòu)才(cái)可以开始销售，买(mǎi)家在(zài)购(gòu)买期房后并非像(xiàng)中国一样在(zài)支付完首付款后从银(yín)行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根(gēn)据开发商工程进度在完全交房前进(jìn)行分期(qī)支付(fù)。所(suǒ)以，预售(shòu)制(zhì)度是需要严格的资金监(jiān)管、分(fēn)期支付(fù)以及违(wéi)约(yuē)处(chù)罚措施(shī)作为保障的，如果没有这些(xiē)保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售(shòu)制度(dù)，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消预(yù)售(shòu)制度(dù)有助于降负债降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复(fù)市场信心(xīn)和房(fáng)地产长(zhǎng)效机制。这是个(gè)技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场化(huà)改革，中国一定能化解这(zhè)个难题(tí)，让房(fáng)地产(chǎn)回归(guī)实体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业的本质是(shì)向善，是以客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天(tiān)大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福(fú)一家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是(shì)实现老百姓安(ān)居(jū)乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融支持(chí)当(dāng)期三好生、新模式等(děng)综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与财税改(gǎi)革方案(àn)研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城(chéng)市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资(zī)金(jīn)第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分九龙司是哪里？层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代(dài)在中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产行业(yè)盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需(xū)求是相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数(shù)以一整栋楼为单(dān)位，需要雄(xióng)厚(hòu)的(de)资金(jīn)实力(lì)才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租(zū)是中国香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期(qī)长等问题。针对(duì)这一(yī)系列(liè)问题(tí)，不少地(dì)产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模(mó)式一(yī)经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市(shì)民(mín)数量有所增加，开发商(shāng)资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的(de)基础上，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍(huò)英东创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多(duō)年(nián)经(jīng)营杂货铺、海上驳(bó)运业务(wù)的经(jīng)验(yàn)，对(duì)于(yú)商品流通、资金周转有(yǒu)着独到(dào)的(de)见解，在(zài)努力(lì)寻求(qiú)方法(fǎ)加快自(zì)身资金(jīn)周转。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分(fēn)层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层(céng)价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即(jí)先(xiān)收(shōu)取买家的(de)订金，采用类似(shì)租(zū)金的分期付款形(xíng)式(shì)，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的(de)钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房(fáng)的(de)资(zī)金压力，加速了房屋的建造(zào)和销(xiāo)售，也解决了制造商(shāng)的资金问题(tí)，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港房地产市场的(de)一大特色(sè)，纵观中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效(xiào)率地解决了核(hé)心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发(fā)展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼(lóu)市(shì)几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促(cù)进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用(yòng)超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于(yú)预售楼(lóu)花制度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保地(dì)价款(kuǎn)已(yǐ)经全部支(zhī)付，还要证明自身有资金等能力(lì)把项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放入律(lǜ)师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核(hé)准(zhǔn)。为了防止开发(fā)商、律所、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户(hù)资金，中(zhōng)国香港要求律(lǜ)师行在(zài)银行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取(qǔ)全透明化(huà)机制，且(qiě)银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最(zuì)大风(fēng)险方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预(yù)售制”

　　二十世纪(jì)九十年(nián)代(dài)，中(zhōng)国(guó)内地面临住房需求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重工业，强(qiáng)调(diào)基(jī)础建(jiàn)设，这一导向使前(qián)期发(fā)展工(gōng)业化(huà)的进程大于城市化进程，唯有解决住房基(jī)础等城(chéng)市化配(pèi)套问题(tí)，才能进一(yī)步推进(jìn)城市化(huà)。但当(dāng)时推行的(de)是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房(fáng)制度，住房(fáng)市(shì)场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利(lì)分房制度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因(yīn)此(cǐ)福利分(fēn)房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品(pǐn)房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供(gōng)应量小的(de)困(kùn)境，此时(shí)引(yǐn)入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地(dì)产市场的一(yī)针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香(xiāng)港预(yù)售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国内房地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化(huà)、住房供(gōng)给(gěi)商品化(huà)、社会(huì)化的住房(fáng)新体制(zhì)，从计划经(jīng)济下(xià)的(de)福利分房转向市场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地(dì)产市场采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间周(zhōu)期(qī)长的两(liǎng)大(dà)难(nán)题，开(kāi)发商以预(yù)售(shòu)款撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供(gōng)应速(sù)度加快(kuài)。自此中国内地开始房改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台相关的(de)信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形(xíng)成契合中国内地的商品房(fáng)预售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资(zī)金压力，加快城镇住房(fáng)建设(shè)。具体来说，是指房地(dì)产(chǎn)开发企业将正在建(jiàn)设中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付定(dìng)金或(huò)房款的行为。区别于中国香港，在中国(guó)内(nèi)地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理(lǐ)预(yù)售许可证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告(gào)登(dēng)记-交付房屋(wū)。在(zài)购(gòu)房(fáng)过程中，购房(fáng)者需要一(yī)次性付清首付款，并采(cǎi)用(yòng)银(yín)行贷款(kuǎn)的形式一次(cì)性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按(àn)照工程进(jìn)度(dù)付(fù)款有(yǒu)所不(bù)同。对中国(guó)内地(dì)的(de)开发(fā)商而言(yán)，预售制商品房也开(kāi)启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆(gān)的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售的最主要(yào)方式(shì)，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售(shòu)制(zhì)在过去20多年对(duì)中国(guó)内地房地(dì)产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提(tí)高了居民(mín)居住水平，中国(guó)内(nèi)地城镇居(jū)民从筒子(zi)楼住(zhù)到住(zhù)宅小区，从全民(mín)蜗居(jū)到基本适居，住房事(shì)业取得(dé)巨大进步(bù)，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百(bǎi)年(nián)城镇化路程。改革(gé)开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区(qū)面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布的《中国(guó)住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地(dì)城镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已(yǐ)成(chéng)为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房(fáng)销售(shòu)面积占总销售面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推(tuī)动(dòng)了(le)中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地(dì)产行业的发展。中国内地房地产历经二十(shí)多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面(miàn)积(jī)和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业(yè)的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经济高(gāo)增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及(jí)其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地(dì)产(chǎn)带动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献(xiàn)），其中房地(dì)产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房(fáng)地产完全拉(lā)动的投资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地(dì)产贷款占(zhàn)银行各(gè)项贷(dài)款(kuǎn)余额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三(sān)分之一(yī)。从(cóng)房地产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积(jī)违约，将导致银(yín)行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应渠(qú)道，根据(jù)我(wǒ)们(men)的《中国住房市值(zhí)测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房(fáng)市值占股债房市(shì)值(zhí)的比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的比例较高，主要(yào)是因为住房(fáng)市值(zhí)高，以(yǐ)及中国(guó)资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票(piào)、债券(quàn)市值(zhí)较(jiào)低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前(qián)的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面(miàn)看，绝(jué)大部(bù)分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承(chéng)担(dān)了所有商品不能(néng)交付(fù)的(de)风险。比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者和开(kāi)发商之(zhī)间的购房合同、购房者(zhě)和银(yín)行的按揭(jiē)贷款合同(tóng)是两个独立的合同关系(xì)，如果开(kāi)发商发(fā)生违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能(néng)根据购房合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要(yào)根据按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿(cháng)还(hái)，因此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁(gē)置等(děng)系(xì)列(liè)风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用(yòng)和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的(de)发放(fàng)方，一旦(dàn)房(fáng)企因为(wèi)市场波动(dòng)或经营不(bù)善，出现资金链断裂等(děng)一系列问(wèn)题(tí)，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情况，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购房者签(qiān)订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经从银(yín)行获得房(fáng)款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完(wán)全(quán)由银行承担，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预(yù)售(shòu)监管资金(jīn)去(qù)哪了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房预售管理办法》中明确(què)规定了开发企业预售商(shāng)品房所得(dé)款(kuǎn)项应当用于有关(guān)的工程建设，商品房(fáng)预(yù)售款监管的具(jù)体办(bàn)法(fǎ)，由房(fáng)地(dì)产管理部门制(zhì)定。但多年以(yǐ)来全国并(bìng)没(méi)有统一(yī)的预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一(yī)城一策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市(shì)重点监管(guǎn)资金比(bǐ)例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市(shì)则按(àn)照项目的(de)建安(ān)成本乘以建筑面积(jī)或者项目工程总额(é)报(bào)价(jià)计算重点资金。而事实是(shì)，不少购(gòu)房(fáng)款未进入(rù)监管账户、或进入(rù)监管账户后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供(gōng)却被迫继续还款。那(nà)么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过(guò)去房地产(chǎn)大开(kāi)发时代的高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获(huò)得监管(guǎn)账户拨付资(zī)金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通(tōng)过这些方式套取的资金(jīn)，在(zài)房企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供(gōng)了资(zī)金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽(chōu)调(diào)资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还(hái)款和楼盘建设，形(xíng)成一种资(zī)金循(xún)环高周转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程(chéng)度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购(gòu)房者预付资金，一般设(shè)有定金(jīn)或(huò)预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的预付款比例(lì)相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按(àn)工程进(jìn)度分期支付(fù)，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采用(yòng)两种方(fāng)式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工(gōng)程进度付(fù)款，按揭贷款按照(zhào)工程进度(dù)逐渐发放，购房(fáng)者开(kāi)始月(yuè)供；二(èr)是房(fáng)屋交付后发(fā)放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护(hù)：为预(yù)售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保(bǎo)障购(gòu)房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质(zhì)量的保障有两种方式，一是期(qī)房(fáng)由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)购(gòu)房者支付的房款。二是开发(fā)商(shāng)为(wèi)购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金(jīn)第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定期(qī)限内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付(九龙司是哪里？fù)首付(fù)，其(qí)余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前(qián)资金由第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据(jù)，2021年美(měi)国平(píng)均(jūn)首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在(zài)房屋交付后(hòu)通过按(àn)揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国(guó)为防(fáng)止开发商挪用资(zī)金，购房者(zhě)的定金及首付款(kuǎn)由第三方(fāng)公证行或产权保险公司(sī)的(de)信托(tuō)账户监(jiān)管(guǎn)。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任(rèn)何责(zé)任(rèn)与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中(zhōng)的(de)资金全部来自银(yín)行(xíng)，银(yín)行根据(jù)工程进度(dù)向开发(fā)商提供(gōng)一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商(shāng)挪(nuó)用(yòng)资(zī)金(jīn)直接损害银(yín)行利益(yì)，银行有(yǒu)充(chōng)分动(dòng)机监(jiān)管开发商(shāng)施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得(dé)由政(zhèng)府相关部门经审查后(hòu)发(fā)放的验(yàn)收凭证，通过(guò)验收凭(píng)证向(xiàng)银行得到购房者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按(àn)建(jiàn)造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同(tóng)后定金退(tuì)还。如由于任何原(yuán)因不(bù)能购买，定金按(àn)照德国法律(lǜ)全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付公证费(fèi)和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包(bāo)含在(zài)购房款中，属于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国(guó)没有规定(dìng)最低首付比例(lì)，可零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方面，德国也(yě)采取按工期(qī)支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比例(lì)因项目(mù)而异。一般(bān)来说，支付节(jié)点可分为公(gōng)证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地板完(wán)工、全(quán)部(bù)完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在(zài)支付房款前申(shēn)请房贷，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，银行按施工(gōng)节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期(qī)房设计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现(xiàn)重大(dà)延(yán)期(qī)或(huò)重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发(fā)商破(pò)产，由保(bǎo)险公司负责相应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支(zhī)付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，交(jiāo)房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房(fáng)产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容(róng)确认无误后签(qiān)订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔(péi)付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需(xū)要在合(hé)同签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国(guó)采取按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款的方式，但是交房前付(fù)款比例(lì)相对较低(dī)，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司(sī)的检(jiǎn)验验(yàn)收后(hòu)才能(néng)交(jiāo)付，交(jiāo)付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售资金(jīn)监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工(gōng)程进度、支付(fù)相关款项过程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户前经过两道(dào)关口，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例不(bù)超(chāo)房款的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交房后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二战(zhàn)结束(shù)后由于(yú)房(fáng)屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社(shè)会(huì)上“一房(fáng)二卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护(hù)方面，根(gēn)据日本(běn)《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商必(bì)须(xū)完(wán)成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是(shì)定(dìng)金保(bǎo)全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发(fā)商(shāng)向金(jīn)融机(jī)构或指定保证机构或保险机(jī)构签订(dìng)定金(jīn)保证委(wěi)托(tuō)合同，设置(zhì)购房者(zhě)定(dìng)金(jīn)的保(bǎo)证(zhèng)或(huò)保险，并将相应(yīng)的(de)保证金证(zhèng)明书(shū)交(jiāo)付给购房者。除(chú)定金外(wài)，其(qí)他预先(xiān)支(zhī)付的(de)购(gòu)房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证(zhèng)金(jīn)证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需(xū)向(xiàng)购房者赔(péi)付(fù)违约金，一般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交房前只需支付(fù)最多(duō)不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才(cái)开始按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩余房款在(zài)交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付(fù)比例(lì)20％，余(yú)款按(àn)工程进度支付，所(suǒ)有资金进银(yín)行(xíng)专(zhuān)门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年(nián)保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡(pō)开发商有统一(yī)的选购权合同以(yǐ)及订金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步签订购(gòu)买(mǎi)合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印(yìn)花税，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加(jiā)坡期(qī)房同样采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做了统一(yī)详细规定，要求(qiú)所有开发商遵(zūn)守，支付节点一(yī)般(bān)为(wèi)合(hé)同签订(dìng)后、地(dì)基完工(gōng)、框架(jià)完工、管道门(mén)窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照(zhào)工程进度(dù)放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷(dài)款的(de)增加而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专(zhuān)门的(de)项目(mù)资金账户，账户资(zī)金提取须与房屋(wū)建设(shè)有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和(hé)房(fáng)企重组。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停(tíng)贷(dài)现象(xiàng)，重点是(shì)保交楼保(bǎo)复工保民生，给予(yǔ)强有力(lì)的金融工具支持。另(lìng)一方面，从(cóng)现在起，对还(hái)在正常运(yùn)转的房企包括民营企业(yè)，加(jiā)大支持力度(dù)，由优质房企牵(qiān)头并购(gòu)重组整个行业，为每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机(jī)制四(sì)大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金(jīn)环节，建(jiàn)立开(kāi)发商(shāng)违约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶(jiē)段(duàn)，保障购房(fáng)者定(dìng)金(jīn)安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建立(lì)按工程进度付款机制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保护(hù)购(gòu)房者的权(quán)益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银(yín)行的第三方资金(jīn)监管机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部(bù)门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全(quán)权负责、免费维修(xiū)，购房者在保(bǎo)修期(qī)结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进(jìn)入(rù)存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。

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