导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是(shì)中国(guó)房(fáng)地产市场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据(jù)此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量(liàng)极度过剩(shèng)，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调(diào)查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部(bù)披露的近(jìn)6亿(yì)栋城(chéng)乡(xiāng)房(fáng)屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业(yè)办公(gōng)楼、学(xué)校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城(chéng)镇住(zhù)宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房所能(néng)满(mǎn)足，它(tā)与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数较(jiào)发达国(guó)家还有很大差距。人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现(xiàn)中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布(bù)中(zhōng)国家庭(tíng)户(hù)均住宅的数据，我们根据(jù)商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和(hé)城(chéng)镇家(jiā)庭户数(shù)，计算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着(zhe)户户(hù)有房，然(rán)而事实上(shàng)中国住(zhù)宅市场供(gōng)需(xū)并不(bù)平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因(yīn)为户均一套(tào)房无(wú)法满足流动人口(kǒu)的租(zū)赁和置业需求(qiú)。全(quán)国总(zǒng)人口的近(jìn)三(sān)成(chéng)都是(shì)流动(dòng)人口，流(liú)动人口会选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产仍有四大新增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人(rén)口规模缩(suō)小，一(yī)人户、两人户占比不断增加(jiā)，导(dǎo)致(zhì)家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区(qū)域经(jīng)济(jì)资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引(yǐn)着(zhe)人(rén)口流入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住在(zài)2000年以前建成的(de)住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)。促成“老破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积均较(jiào)发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代(dài)而(ér)非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，这是过去(qù)二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大(dà)分化时代下地(dì)产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必(bì)将体现在(zài)不同(tóng)能级(jí)城(chéng)市之间(jiān)，不同区(qū)域(yù)板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热(rè)议。从2月以来，各大(dà)城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是(shì)否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍(réng)然(rán)存在(zài)不足？可惜由于住宅(zhái)存量数(shù)据(jù)并未(wèi)公(gōng)布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算(suàn)出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此判断(duàn)未(wèi)来房地产(chǎn)市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过(guò)剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以全国(guó)自然灾(zāi)害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负(fù)责人对外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设行业获取了(le)全(quán)国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑(zhù)住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数(shù)计算的城(chéng)镇(zhèn)房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包(bāo)括了大量(liàng)商(shāng)业楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其中城市家庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大(dà)于1，看似意(yì)味着人人都(dōu)有房间(jiān)居(jū)住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅(zhái)间数不能完全(quán)反映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要是(shì)以家庭为单位(wèi)购(gòu)买成套(tào)住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路(lù)、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主(zhǔ)要分两大(dà)类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接公(gōng)布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两处(chù)可以直接公(gōng)布，一是每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上(shàng)述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售(shòu)套数相加(jiā)，我们就(jiù)能够得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民(mín)拥有(yǒu)的(de)商(shāng)品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多(duō)少，目(mù)前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用(yòng)既(jì)有(yǒu)统(tǒng)计数据，大致测(cè)算(suàn)得到中国存(cún)量房地产套数，并进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户(hù)均拥(yōng)有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地产销(xiāo)售以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年(nián)开始，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售套(tào)数里的(de)期(qī)房销售，得(dé)到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后装修(xiū)的时间，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数除以家(jiā)庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要(yào)进一步推算中国城镇(zhèn)居民(mín)拥有的户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结(jié吉H是哪里的车牌号，吉h是哪个城市的车牌)构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济(jì)适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二(èr)手房都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商(shāng)品住宅(zhái)与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居(jū)民所有(yǒu)住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从而我们(men)估算出(chū)2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民(mín)已(yǐ)经(jīng)达(dá)到了户(hù)均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中(zhōng)国地(dì)产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并不(bù)意味着住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要(yào)有多(duō)余住(zhù)宅来满足因人(rén)口流动、居(jū)民(mín)换(huàn)房等因素(sù)产(chǎn)生的住宅需(xū)求。因此，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日(rì)本的(de)住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套(tào)房，就(jiù)会造成(chéng)人(rén)口(kǒu)净流(liú)入地的住宅市(shì)场供不应求(qiú)，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口和省(shěng)际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的中(zhōng)国城(chéng)乡人(rén)口流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动(dòng)人(rén)口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打工人(rén)回乡置业。

　　流(liú)动人(rén)口实际上会占据(jù)两(liǎng)套(tào)房(fáng)，在高房价的(de)大(dà)城(chéng)市(shì)租赁一(yī)套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房(fáng)。所以说户均(jūn)一套(tào)房(fáng)无法满足庞大流(liú)动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三(sān)成(chéng)家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等(děng)基础设(shè)施陈旧，给住户的(de)生活带来了很大的不(bù)便和安全隐患，并(bìng)且(qiě)居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没(méi)有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区(qū)很难(nán)满足现代生(shēng)活需求(qiú)，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农(nóng)民带(dài)房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量总面积为308.16亿(yì)平，人(rén)吉H是哪里的车牌号，吉h是哪个城市的车牌均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)不足19平方(fāng)米，不及全国人(rén)均水平的(de)一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将人均住宅建筑(zhù)面积低(dī)于(yú)15平方(fāng)米的家庭界定为住宅(zhái)存在(zài)困难，若(ruò)按这个(gè)标(biāo)准算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积(jī)为(wèi)40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至少新(xīn)增(zēng)82亿(yì)平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国(guó)家人(rén)均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均已然(rán)1套房，未(wèi)来地产还会有需(xū)求(qiú)么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套(tào)房，看(kàn)似已经(jīng)户户(hù)有(yǒu)房(fáng)。即便(biàn)如此，中国人口静态结构(gòu)和动态(tài)趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需求(qiú)释(shì)放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅(zhái)需求主要来自(zì)于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人口数不断(duàn)下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占(zhàn)比明显上升(shēng)，人口小家庭化(huà)趋势将继(jì)续延续(xù)，导致(zhì)户数会(huì)因(yīn)户均人(rén)口规模的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增(zēng)住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块的分化日益明显，资(zī)源和生(shēng)产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济(jì)资源分配的再(zài)集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必(bì)涉(shè)及(jí)到买房(fáng)租房(fáng)，给迁(qiān)入(rù)地住宅(zhái)市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增(zēng)量为(wèi)72万(wàn)，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人(rén)，自然增(zēng)加(jiā)人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时(shí)间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商(shāng)品住(zhù)宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用房(fáng)和其他分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质量低(dī)、基础设施(shī)配套(tào)差、没有或少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美(měi)好、宜居生(shēng)活的环(huán)境，背(bèi)后的(de)改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大房子(zi)”的改善性需(xū)求(qiú)还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户(hù)型(xíng)。已有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底的中(zhōng)央(yāng)经济工作会议(yì)明确(què)指出支(zhī)持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随(suí)着经济(jì)发(fā)展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石(shí)。那么未来将(jiāng)是住宅(zhái)质量的供需冲突。房(fáng)地产大(dà)分化时代已至，这种分化不单局(jú)限于城(chéng)市(shì)能级(jí)之间差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的差异(yì)也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口普查(chá)数据调查的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能(néng)存在统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比实际值(zhí)可能(néng)偏低，其增速(sù)可(kě)能(néng)超(chāo)预期(qī)。

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