5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代表的(de)机构对于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据(jù)显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙(lóng)头(tóu)与地方(fāng)国企央(yāng)企获得增持，持仓数(shù)量(liàng)占流通股比重增幅五只(zhǐ)个(gè)股分别为(wèi)华(huá)发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时(shí)代已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募(mù)基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其(qí)所(suǒ)持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股(gǔ)票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值(zhí)更是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现了三年来的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产(chǎn)行业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年(nián)一季度得(dé)以延(yán)续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持(chí)有房地(dì)产(chǎn)板块一(yī)季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募(mù)对于房(fáng)地产的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金一季(jì)报汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块排名最高的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变(biàn)化(huà)之处首先(xiān)在于几只房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最为明(míng)显；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产是复苏(sū)链(liàn)上最后一环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射(shè)到二级市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去(qù)不返了。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行业，传统认(rèn)知(zhī)上没有什(shén)么(me)投资(zī)机会的(de)。但在这几年特殊的(de)行情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等(děng)类(lèi)似的行业(yè)也出(chū)现了一(yī)些机会，背后的逻(luó)辑是供(gōng)给侧发生了(le)更大(dà)的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名(míng)的上(shàng)海公募(mù)基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业(yè)前几年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销售面积(jī)很(hěn)难再(zài)出(chū)现了，2022年光(guāng)是居民存款数量(liàng)增加了(le)15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方米建筑(zhù)面(miàn)积(jī)，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定的政策出来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的(de)进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目(mù)前居(jū)民(mín)的杠杆率(lǜ)和房价收入也不(bù)支(zhī)撑每年(nián)18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上(shàng)行的房价(jià)，因(yīn)而行业高增的时代已经过去，未来行业的(de)需求或将回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容易(yì)出(chū)现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到(dào)供给侧出(chū)清(qīng)的过程(chéng)。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时(shí)，行业(yè)的(de)贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了，但不代表(biǎo)没(méi)有投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的(de)阿(ā)尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这样的(de)认识转(zhuǎn)变，精耕细作个(gè)股成为公募(mù)乃至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来(lái)看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产板块个(gè)股，在(zài)纳入统计的124只房(fáng)地产类(lèi)标的股中，本月以来实(shí)现股价上(shàng)涨的(de)达到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们分别(bié)是(shì)上(shàng)实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期(qī)归来后(hòu)日成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续(xù)两个交易(yì)日(rì)收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来(lái)看，上(shàng)实发展的(de)主营业务为房地产(chǎn)开发(fā)与经营(yíng)。公司(sī)的主要产树荫和树阴的区别读音，树荫和树阴的区别树成荫是哪个阴品及(jí)服务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机(jī)构都有对其布局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时(shí)的首季十大流通股股(gǔ)东来(lái)看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的上(shàng)银基(jī)金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资(zī)产管理公司(sī)等(děng)都跻(jī)身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第(dì)二的(de)浦东金桥也是上海本地房企，其第(dì)一季度的收入利润规(guī)模(mó)大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方(fāng)面是该公(gōng)司后疫情时代(dài)出租率(lǜ)复苏至近年来最高(gāo)，另一方(fāng)面则是公(gōng)司拿地结(jié)算持续性(xìng)向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万(wàn)树荫和树阴的区别读音，树荫和树阴的区别树成荫是哪个阴平(píng)方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向(xiàng)好背景下，自然也(yě)吸(xī)引了知名机(jī)构在其中持(chí)续驻(zhù)足(zú)。从(cóng)第(dì)一季度(dù)十大流通股股东(dōng)来看，知名私(sī)募(mù)高毅(yì)邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在(zài)前十中，这也是连(lián)续第三(sān)个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产公(gōng)司(sī)外，荣(róng)安地产则是主要布局(jú)在深圳的(de)地(dì)产(chǎn)公司，一季(jì)报交出的也(yě)是(shì)一份报喜的成绩单(dān)：首(shǒu)季公(gōng)司实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司(sī)股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只公募指基首(shǒu)季(jì)新杀入(rù)十(shí)大流(liú)通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基(jī)金相关人(rén)士分(fēn)析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头的价(jià)值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受(shòu)限于信用问题或者(zhě)资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企趁(chèn)机(jī)获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债(zhài)率(lǜ)基(jī)本在(zài)70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对(duì)应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的(de)浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地(dì)产股或存(cún)在发展(zhǎn)的大好机(jī)会(huì)。中信证(zhèng)券指出(chū)：“房地产行业的(de)结构性机会依然存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤其是(shì)央(yāng)企占据(jù)显著优势，其主要又体(tǐ)现(xiàn)为库存的优势。央企地(dì)产公司，现(xiàn)阶段(duàn)表现出较低的融(róng)资(zī)成本，优(yōu)质的开发资源和(hé)良(liáng)好的不动产资(zī)产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央(yāng)企相(xiāng)较于(yú)民营地产公司也是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债(zhài)权债务关(guān)系等问(wèn)题，市场对民(mín)营房(fáng)开企业的资(zī)产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的修复更明(míng)显(xiǎn)。中特估(gū)的(de)角度从中长期(qī)的维度(dù)看(kàn)，行(xíng)业(yè)的逻辑在于(yú)集中度提升后(hòu)，行业(yè)进入(rù)高(gāo)质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段(duàn)更(gèng)稳定(dìng)且(qiě)可预期的(de)盈利(lì)和现金流创造能力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的(de)质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关注将受益(yì)于行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星石(shí)投资首(shǒu)席研究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一思(sī)路(lù)的话，或许还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资(zī)背景龙(lóng)头前(qián)途更为光明。不过国投瑞(ruì)银(yín)基金投资部(bù)副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察国(guó)企央企在(zài)三(sān)个方(fāng)面是否可以维持，首先是(shì)融(róng)资成本保(bǎo)持低位，其(qí)次是销售份(fèn)额持(chí)续提升，再次是拿(ná)地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房企(qǐ)一季报(bào)梳(shū)理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增速的增长(zhǎng)。而(ér)这些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业(yè)内(nèi)人士(shì)张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的(de)房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不(bù)怎么投资拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要(yào)集(jí)中在核心城市，投资力(lì)度较(jiào)大。投资的(de)驱动(dòng)能够推动房(fáng)企销售业(yè)绩(jì)的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复(fù)但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表(biǎo)示，在(zài)房地产的复(fù)苏过程中，还面(mià树荫和树阴的区别读音，树荫和树阴的区别树成荫是哪个阴n)临着一些不确定性。其实整个市(shì)场从四月份开始又在(zài)往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州、成都(dōu)等极个别(bié)城市四月环比三月(yuè)相对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数(shù)城市都出现环比下(xià)滑的情(qíng)况。而现在五月的(de)市场(chǎng)表现也(yě)不太(tài)乐观。按照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及(jí)市场的去库(kù)存压力、企业的资(zī)金面(miàn)压力(lì)，可能会出现，到六月份房企为了(le)半年报(bào)冲业绩出现市场的(de)短期反(fǎn)弹外(wài)的一(yī)个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也就(jiù)是(shì)说，第二季度、第(dì)三(sān)季度(dù)增长不确(què)定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下游(yóu)产(chǎn)业(yè)链的(de)复苏速(sù)度都比(bǐ)想象的(de)要慢(màn)很(hěn)多，我们要多给一些(xiē)耐(nài)心(xīn)，这个(gè)时候，在房(fáng)地产以及上下游就不(bù)是赚快钱的时(shí)候(hòu)，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面的钱。但这也意(yì)味(wèi)着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能(néng)耐(nài)心地去等待它的基本面不断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这(zhè)需要(yào)时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析(xī)，不做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：中国书画艺术 树荫和树阴的区别读音，树荫和树阴的区别树成荫是哪个阴