导读

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十年(nián)是(shì)中国房(fáng)地(dì)产市(shì)场黄金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是(shì)否过剩的讨论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实情(qíng)况，据(jù)此判断中国未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地(dì)产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据(jù)显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不(bù)到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅(zhái)占比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中(zhōng)国(guó)城镇居民人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密切(qiè)相关。中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较发达国家还有很大(dà)差距。人(rén)均住宅间数大于(yú)1同样(yàng)不意(yì)味(wèi)着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接公布中(zhōng)国家庭户(hù)均住宅的数据(jù)，我们(men)根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算(suàn)出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅市场供(gōng)需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均一(yī)套房无(wú)法满足流动人口的(de)租赁和置业需(xū)求。全国总人口的(de)近三成都是流动人口(kǒu)，流动人(rén)口会选择在大(dà)城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额(é)外的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一(yī)套(tào)房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增加(jiā)，导致家(jiā)庭(tíng)户数(shù)增(zēng)多。小家(jiā)庭化(huà)趋势将延续(xù)，带(dài)来新户购房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分(fēn)化(huà)日益(yì)明显(xiǎn)，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入(rù)，人口净迁入(rù)城市(shì)的新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需求有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的(de)改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下中国(guó)地(dì)产步入(rù)大分(fēn)化时代(dài)而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年(nián)是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，这是过(guò)去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛(máo)盾则(zé)更多体现(xiàn)在住宅(zhái)质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能级城(chéng)市之(zhī)间，不同(tóng)区(qū)域板块之间，不同品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房(fáng)挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担(dān)心，中(zhōng)国(guó)的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给(gěi)过剩(shèng)，还是供需平衡，或是(shì)仍然(rán)存在不足？可惜(xī)由于住宅(zhái)存量(liàng)数据(jù)并未(wèi)公布，我(wǒ)们无法直接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前(qián)的(de)房子是(shì)否(fǒu)真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一、如何(hé)有效观察中(zhōng)国户均(jūn)拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的(de)直观判(pàn)断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害(hài)综合风险普查(chá)工作情况为主题的(de)新闻发(fā)布会上(shàng)，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑数据(jù)以及(jí)80多万(wàn)处市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数(shù)计(jì)算的城(chéng)镇房屋实际(jì)仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还(hái)包括了大量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第(dì)七次(cì)人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人(rén)均住宅间数不能(néng)完(wán)全反映出(chū)城镇居民(mín)的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住宅才是(shì)城(chéng)镇居(jū)民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算(suàn)思(sī)路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城镇居民(mín)住宅主要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是(shì)保障(zhàng)房(fáng)、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建(jiàn)房等(děng)非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据(jù)，并没有直接(jiē)公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接(jiē)公布，一(yī)是每(měi)年(nián)商品住宅销(xiāo)售套(tào)数（统计局）；二是(shì)居(jū)民住宅来源（人(rén)口普查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住(zhù)宅改革(gé)始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数(shù)量(liàng)极少，可忽略不计。估算(suàn)城(chéng)镇居民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得到当前(qián)商(shāng)品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能够得(dé)到城(chéng)镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比/商品住宅占比

艾特是什么意思　　

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到底有多少，目(mù)前(qián)缺乏一(yī)个(gè)准确统(tǒng)计。我们利用既(jì)有统计数据(jù)，大(dà)致测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)以期房为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本(běn)文去(qù)除商(shāng)品住宅(zhái)累计(jì)销售套数里的(de)期房销(xiāo)售，得到(dào)商品住宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现房套数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时(shí)间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套(tào)数(shù)除(chú)以家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要进一(yī)步推算中国(guó)城镇居民拥有的(de)户均(jūn)住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七普数据(jù)显示(shì)中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他住(zhù)宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商品住(zhù)宅增幅为过去(qù)十年(nián)变化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品住宅的(de)实际变化(huà)比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民(mín)已经达到(dào)了户均(jūn)一套房的(de)程度(dù)，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城(chéng)镇化(huà)进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房并不意味着住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足(zú)因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和(hé)日(rì)本的(de)住宅(zhái)套户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国的住宅(zhái)套户比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房(fáng)，就会造成人口(kǒu)净流(liú)入(rù)地(dì)的住宅(zhái)市场供不应(yīng)求，造成房价或房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流(liú)动人口分别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在(zài)大城市(shì)租(zū)房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅(zhái)比例分(fēn)别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价(jià)迫使打(dǎ)工人(rén)回乡置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上会占(zhàn)据两套房，在高(gāo)房价的大城市(shì)租赁一套房，在房价(jià)较低(dī)的(de)县城购买一套房。所以说户均一套房(fáng)无法满足(zú)庞大流动人口(kǒu)的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的(de)城镇(zhèn)住宅中依(yī)然(rán)有(yǒu)不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线(xiàn)老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的生活(huó)带来了(le)很大的(de)不便和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的(de)老旧住宅面(miàn)积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建的(de)老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家(jiā)庭住宅为(wèi)一居室(shì)和二(èr)居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积扩张是未(wèi)来(lái)地(dì)产的需求驱(qū)动力

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)不(bù)足19平方米，不及全国(guó)人均水平(píng)的一(yī)半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市(shì)将(jiāng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算(suàn)的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户(hù)人数(shù)，需要(yào)住宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除(chú)公摊面积(jī)后，中国(guó)的人均可(kě)使用(yòng)面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体户人口(kǒu)，所需(xū)要的(de)住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未(wèi)来(lái)地产(chǎn)还会有需求(qiú)么(me)？

　　我们测算得(dé)到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经(jīng)户(hù)户(hù)有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动(dòng)态(tài)趋(qū)势(shì)演绎，决定(dìng)了中国(guó)未(wèi)来地产仍(réng)有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国(guó)未来城镇(zhèn)住宅需求主要(yào)来自于(yú)四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户(hù)均人口数(shù)不断(duàn)下降，六普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户(hù)均人口规模(mó)为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明(míng)显上升，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将继(jì)续(xù)延(yán)续，导致(zhì)户(hù)数(shù)会因户均人(rén)口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移(yí)导(dǎo)致经济(jì)发展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资源(yuán)和(hé)生(shēng)产要素逐(zhú)步(bù)向经济带、都市(shì)圈中(zhōng)心城(chéng)市(shì)流入(rù)，区域(yù)经济资(zī)源分配的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入。人(rén)口迁移势必涉及(jí)到(dào)买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在(zài)新(xīn)增住宅需求中(zhōng)，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购买经济(jì)适用(yòng)房(fáng)和(hé)其他分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造(zào)，商品住(zhù)宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或少有物业管理，居(jū)民追求美好、宜居(jū)生活的(de)环境，背后的改善性需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受(shòu)限于资金，倾向(xiàng)于中小户(hù)型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活(huó)品(pǐn)质(zhì艾特是什么意思)，以小换(huàn)大(dà)、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经(jīng)济(jì)工作会议明确(què)指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅(zhái)因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经济水平有着(zhe)密切正向联系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是(shì)过去二十年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那么(me)未来将是住(zhù)宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于城市能(néng)级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房(fáng)之间(jiān)的(de)差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口普查数据调查的(de)是(shì)人，并不是针对(duì)住宅，因(yīn)此可(kě)能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际(jì)值(zhí)可(kě)能偏低，其增速(sù)可(kě)能超预期。

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