近两年(nián)火(huǒ)爆的(de)创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示(shì)，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期(qī)投资(zī)价(jià)值(zhí)，通(tōng)过观测经营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经营(yíng)权(quán)到期后不再(zài)产生(shēng)现金收益，特许经营权分红(hóng)目(mù)前已包含(hán)了利润(rùn)分配(pèi)和本金的(de)归还，在选择投资标(biāo)的(de)时应了解资(zī)产(chǎn)类型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分(fēn)配(pèi)情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配金额(é)比(bǐ)例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此(cǐ)表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的主要收益(yì)来源为(wèi)持有期分红收(shōu)益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化(huà)。基金份额(é)二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因(yīn)素的综合影响，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产的(de)经营现金(jīn)流(liú)，投(tóu)资(zī)人通过基金(jīn)募集材料(liào)和信(xìn)息披(pī)露文(wén)件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩(jì)，作为进(jìn)行投(tóu)资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价(jià)格(gé)变化(huà)导致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基金份额持有(yǒu)人实际获得的现金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投资者更具(jù)参考(kǎo)价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高级副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集(jí)基础设施(shī)证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规要求，基础设施基(jī)金(jīn)应当将90％以上(shàng)合(hé)并(bìng)后基金年(nián)度可分配金(jīn)额以(yǐ)现金形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的(de)主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基础设施公募(mù)REITs同时(shí)具(jù)备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分红(hóng)体现了这类产品的(de)“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债券派息(xī)，但不等(děng)同于债券的固定(dìng)利息回(huí)报，而是由可供分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度(dù)来看(kàn)，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为资(zī)产(chǎn)配置(zhì)多(duō)元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配置(zhì)价值(zhí)。另一方面，公募(mù)REITs的(de)分红能够(gòu)帮助机构投资者(zhě)稳(wěn)定收(shōu)益(yì)。机构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获(huò)取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对(duì)于未来分(fēn)红水平(píng)的预(yù)期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格(gé)走(zǒu)势的(de)关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏(hóng)观(guān)经济的影响，可分配(pèi)金额完(wán)成(chéng)率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价(jià)格波动受(shòu)多(duō)重因素的(de)影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价(jià)格的主(zhǔ)要因(yīn)素(sù)之一，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中金基(jī)金相关(guān)负(fù)责(zé)人也(yě)表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票(piào)和债券回归的(de)过(guò)程(chéng)；另一方面，基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业(yè)绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的(de)改善有一(yī)定(dìng)的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基(jī)金份额的(de)开盘指导价(jià)做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金(jīn)份(fèn)额的分红金(jīn)额(é)进行计(jì)算。除权操作是对(duì)分红前(qián)后基金份额净值变(biàn)化的(de)修(xiū)正，使(shǐ)投(tóu)资(zī)人在(zài)基金(jīn)分红(hóng)前后(hòu)均可以获得公(gōng)平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增强投资(zī)者长期投资的信(xìn)心，同时需结(jié)合持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益的(de)影(yǐng)响程度(dù)。”中(zhōng)航基金相关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现日子过得一地鸡毛是什么意思，形容生活一地鸡毛是什么意思有(yǒu)公募(mù)基金分红前提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特(tè)许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本(běn)金与增(zēng)值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基(jī)金分红差异很大(dà)，大(dà)多数普通投(tóu)资者可能(néng)把“分派”金额误认(rèn)为是持续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限到期(qī)后基金价(jià)值面临极大不确定性，这是该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示(shì)，目前公募REITs主要(yào)有特许经(jīng)营权类和产权类两大资(zī)产类型，持有产(chǎn)权类产品(pǐn)的收益主要包括每年(nián)的(de)现金分红及资产增值的收益(yì)，而持(chí)有特许经(jīng)营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经(jīng)营权(quán)类资产的(de)分红包括了利(lì)润分配和本金(jīn)的归还，两者的比率(lǜ)也是变动(dòng)的，对特许经(jīng)营权类资(zī)产(chǎn)的(de)公(gōng)募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)在选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示，从细分来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而形成区别(bié)。特许经营权类的(de)公(gōng)募REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相当于包(bāo)含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看(kà日子过得一地鸡毛是什么意思，形容生活一地鸡毛是什么意思n)重底层资(zī)产的价(jià)值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资(zī)产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金相关(guān)负责人也(yě)认为，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营权到(dào)期后(hòu)不再能产生现金(jīn)收益，因(yīn)此将可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的(de)特许经营项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对于剩余(yú)期(qī)限(xiàn)较长(zhǎng)的特(tè)许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限收回本金(jīn)并取得(dé)收(shōu)益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责(zé)人提醒投资者注意，特(tè)许经营权项目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在(zài)不进行扩募的(de)情况下，基金份额(é)单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目剩余(yú)期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目(mù)相比，产权类(lèi)项目(mù)的土(tǔ)地或(huò)建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年限一般(bān)较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改造或(huò)补缴土地出(chū)让金等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这种类(lèi)似永续(xù)经(jīng)营(yíng)的假设反映在基础资产的(de)估值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具(jù)备更显著(zhù)的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层(céng)资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士还(hái)表示，在(zài)产品分红期，投资(zī)者(zhě)可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和(hé)评估项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产的运(yùn)营(yíng)情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示，年(nián)报(bào)指标中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二(èr)是(shì)可供分配现(xiàn)金，二者存(cún)在本质性区别。经营活动产生(shēng)的现金(jīn)净流(liú)量是指(zhǐ)企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金(jīn)流，基于企业本身经营(yíng)活(huó)动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的(de)现金实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进(日子过得一地鸡毛是什么意思，形容生活一地鸡毛是什么意思jìn)行调整，加期(qī)初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价(jià)值(zhí)体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配(pèi)置功能(néng)，比较适合(hé)长期持有(yǒu)。建议(yì)投资者(zhě)对经营权类的资(zī)产可以(yǐ)更多关注内部(bù)收(shōu)益率的高低(dī)，对产权类的资(zī)产更多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层(céng)资产的经营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接(jiē)影响投资回报，投资者可(kě)综合考虑原(yuán)始权益人综合(hé)实力、运营(yíng)管(guǎn)理机(jī)构实力、公募基(jī)金管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交易带来的短期博弈机会(huì)仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市场接连回(huí)调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均(jūn)会载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年(nián)及次年的可(kě)供分配金额预(yù)测。投资者可(kě)以将REITs的(de)实际分红(hóng)金(jīn)额(é)与募集材料(liào)中披露(lù)预测进行比(bǐ)较分析(xī)，结合经济及(jí)市场的实际环境，对基(jī)础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上述负责(zé)人(rén)也(yě)称。

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