文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会(huì)议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个(gè)月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广东等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制(zhì)了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会(huì)，这是(shì)房(fáng)地产从大开(kāi)发时(shí)代步入高(gāo)质量发(fā)展(zhǎn)阶段的必然趋势，也(yě)是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后(hòu)一手交(jiāo)钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活(huó)，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。如果按(àn)照(zhào)经济规律办事，中国一定(dìng)能实现房地产(chǎn)软着(zhe)陆和长期平稳(wěn)健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这道(dào)世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。从个人(rén)层面(miàn)看，预(yù)售制对购房者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业(yè)层(céng)面看，预售制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样(yàng)有助(zhù)于(yú)落实中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精神(shén)、有助(zhù)于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么(me)来(lái)的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商(shāng)品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年(nián)房改，由于商品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当前(qián)世界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有严(yán)格的监管保障措(cuò)施，开发(fā)商在项目获得政(zhèng)府批(pī)准后(hòu)才(cái)可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房(fáng)后并非像(xiàng)中国一样(yàng)在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而(ér)是(shì)根据(jù)开(kāi)发商工(gōng)程进度(dù)在完全交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度(dù)是(shì)需(xū)要(yào)严(yán)格的(de)资金监管(guǎn)、分期支付以及违约(yuē)处罚措(cuò)施作(zuò)为保障的(de)，如(rú)果(guǒ)没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风(fēng)险，对购(gòu)房(fáng)民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度有一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在(zài)中(zhōng)国(guó)住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当(dāng)然这需要(yào)配套房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房(fáng)地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持(chí)市场化(huà)改革，中国一定(dìng)能化(huà)解这(zhè)个难题，让(ràng)房地产(chǎn)回归实(shí)体(tǐ)经济和居住属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花(huā)八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币(bì)。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸(xìng)福(fú)一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是(shì)实(shí)现老百姓安(ān)居乐业、社会长治(zhì)久安、行(xíng)业(yè)企业健(jiàn)康发展的重大措(cuò)施。在当(dāng)前的(de)情况(kuàng)下，取消预(yù)售制(zhì)要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金融支持当期(qī)三(sān)好生(shēng)、新模(mó)式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务院发展研究中(zhōn初一有几门课程 都学什么科目，初二有几门课程g)心参与财税改革方案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等(děng)进行(xíng)过长期(qī)系统的(de)专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提(tí)供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制的(de)前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年(nián)代在中国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制(zhì)度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他(tā)临(lín)时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大多数居民(mín)的(de)储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要(yào)雄厚的资(zī)金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题。针对这一(yī)系列问题，不(bù)少地(dì)产商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契(qì)约切(qiè)开，即(jí)“分(fēn)契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层(céng)出(chū)售。这模(mó)式(shì)一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量(liàng)有所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引入房地产销初一有几门课程 都学什么科目，初二有几门课程售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置(zhì)业有限公(gōng)司(sī)，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳(bó)运业务的经验，对(duì)于商品流通、资(zī)金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼(lóu)说(shuō)明(míng)书，上有文字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇(yǔ)的(de)地势(shì)环(huán)境(jìng)、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即(jí)先收(shōu)取买家(jiā)的订金，采用(yòng)类似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家(jiā)就拥(yōng)有了自己(jǐ)的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购(gòu)房的资金压力(lì)，加(jiā)速了房屋(wū)的建造(zào)和(hé)销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售模(mó)式(shì)成为当时中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的一(yī)大(dà)特色，纵(zòng)观中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)房地(dì)产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效(xiào)率(lǜ)地解决(jué)了核心的住房(fáng)供不应求的问(wèn)题，使房市(shì)发(fā)展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼(lóu)市(shì)几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完(wán)善、规范化，建立健(jiàn)全(quán)的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部(bù)门(mén)提升了对于预售(shòu)楼花(huā)制度的监(jiān)管(guǎn)，即要(yào)求开发商在预售(shòu)前，确保地价款已(yǐ)经全部支付(fù)，还要证明(míng)自身有资金等能力(lì)把项目完成，资金需(xū)放(fàng)入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和(hé)建筑师(shī)的(de)核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监(jiān)管账户(hù)资金，中国香港要(yào)求律师行(xíng)在(zài)银行(xíng)开(kāi)设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续需自身(shēn)推(tuī)动项目完工。随着(zhe)监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住(zhù)房需求(qiú)大和供给量短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工业化的(de)进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但(dàn)当时(shí)推行的(de)是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利(lì)分房(fáng)制度，住房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚(wǎn)、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分房制度也出(chū)现了分配不公、效率(lǜ)低(dī)、配套(tào)差(chà)等(děng)问题，因此福利(lì)分房制度不(bù)再适用于(yú)当(dāng)时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少(shǎo)大(dà)型(xíng)房地产开发(fā)商(shāng)，商品房供应量小的(de)困境，此(cǐ)时(shí)引入中国香港(gǎng)的(de)“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香(xiāng)港预售商品(pǐn)房制度(dù)，先后出(chū)台(tái)多(duō)项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的通知(zhī)》文(wén)件，决定停(tíng)止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行(xíng)住房分(fēn)配货(huò)币化(huà)、住房供给商品化、社(shè)会化的住房新体制，从计(jì)划经济下的福(fú)利分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时(shí)间周期长(zhǎng)的两大(dà)难题，开发商以(yǐ)预售款撬动(dòng)下(xià)一个项目的(de)开(kāi)发，形成滚动开发(fā)模(mó)式，住(zhù)房供应速度加快(kuài)。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等多方迅速(sù)出台相(xiāng)关的信贷政策(cè)，支(zhī)持购房者，极大(dà)作用推动(dòng)了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形(xíng)成契合(hé)中国内地的商(shāng)品房预(yù)售制度(dù)。预售制的(de)初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住(zhù)房建设。具(jù)体来说，是指房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出(chū)售(shòu)给购房者，由(yóu)购房者(zhě)支(zhī)付(fù)定(dìng)金或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房(fáng)预售流(liú)程为：房地产开发(fā)商(shāng)办理预售许可证-签订商(shāng)品房(fáng)买卖合(hé)同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一(yī)次(cì)性(xìng)付(fù)清(qīng)首付款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款的形式(shì)一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋(wū)未建成，开发(fā)商(shāng)可能(néng)已拿到了全部(bù)购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中国(guó)香港的按(àn)照工程进(jìn)度付款有所不同。对(duì)中国内地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最(zuì)主要方式，预售(shòu)制(zhì)极大缩(suō)短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供(gōng)应，推动了(le)城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决了(le)房地产市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了居(jū)民(mín)居住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到(dào)住宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时(shí)间(jiān)走完发达国(guó)家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程(chéng)进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的(de)《中(zhōng)国(guó)住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇住宅存量(liàng)从不(bù)到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数(shù)从约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成为中国(guó)内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中国内地房地(dì)产历(lì)经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速(sù)发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业(yè)从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房地产也(yě)成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下(xià)游产(chǎn)业链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的(de)投(tóu)资(zī)占全社会(huì)固(gù)定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信托(tuō)等通道(dào)业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住房市(shì)值测算(suàn)报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万(wàn)亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美(měi)元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股债(zhài)房市值的比例(lì)看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因(yīn)为住房(fáng)市值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民(mín)投资渠(qú)道(dào)缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制(zhì)背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存(cún)在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是(shì)对(duì)购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交房等风(fēng)险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购(gòu)房(fáng)合同、购房者和银行的(de)按揭(jiē)贷(dài)款合同是两个独立的合(hé)同关系，如果(guǒ)开(kāi)发商(shāng)发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合同(tóng)向(xiàng)开发商(shāng)主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时向银(yín)行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房(fáng)者承担的风(fēng)险较(jiào)大(dà)。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部(bù)分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为市(shì)场波动(dòng)或(huò)经营不善，出现资(zī)金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订(dìng)的预售(shòu)合同和按(àn)揭合(hé)同，已(yǐ)经从银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧(sàng)失(shī)还款(kuǎn)能力(lì)或短期不能还(hái)款等，则风险完(wán)全由(yóu)银行(xíng)承(chéng)担，银行将面临较大的(de)坏账压力(lì)。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两(liǎng)个字(zì)那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付(fù)工(gōng)程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售(shòu)管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企业预(yù)售商品房所得款(kuǎn)项应当(dāng)用于有关的工程(chéng)建(jiàn)设，商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)款监管的具体办法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部门(mén)制定。但多(duō)年以来全国并没(méi)有统一的(de)预售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城(chéng)市(shì)则按照(zhào)项目的建安(ān)成(chéng)本乘(chéng)以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项目(mù)工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入(rù)监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被(bèi)迫(pò)继续(xù)还款。那么(me)，监管账户资金(jīn)如(rú)何被挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在过去房初一有几门课程 都学什么科目，初二有几门课程地产大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工(gōng)程(chéng)建设(shè)名义(yì)，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再(zài)由(yóu)工程方将(jiāng)资(zī)金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付(fù)的工程款，远超工(gōng)程(chéng)进度所需。通过这些方式套取的资金，在(zài)房(fáng)企各(gè)地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模(mó)式(shì)，但一定程度上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对(duì)于购房(fáng)者预付(fù)资金，一般设有定金或预付款保护(hù)机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房(fáng)者支付的预付款比例(lì)相对较(jiào)低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预(yù)付款一般以定金方式(shì)支付，或按工程进度分期支付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷(dài)款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付(fù)质量(liàng)的(de)保障有两种方式(shì)，一是期房(fáng)由政府(fǔ)或(huò)第三(sān)方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得购房者支付的(de)房款。二是(shì)开发商为购房者(zhě)提供一定(dìng)的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美国(guó)期(qī)房定(dìng)金一定期限内无条件返还(hái)，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付前资金由第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金(jīn)比例一般为(wèi)房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定金或首付外，购(gòu)房(fáng)者在(zài)房(fáng)屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止(zhǐ)开发(fā)商挪用(yòng)资金，购房者(zhě)的定金及首付款由第三(sān)方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监(jiān)管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失(shī)。而开(kāi)发(fā)商在房(fáng)屋建设过程中的资金(jīn)全(quán)部来自银(yín)行，银(yín)行根据(jù)工程进度向开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由(yóu)于(yú)开发商挪用资金(jīn)直接损害银行利益，银(yín)行有充分动机监管开发商施(shī)工进度。开发商在房屋交付时需(xū)取得由政府(fǔ)相关(guān)部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到购(gòu)房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房(fáng)款按(àn)建造工(gōng)期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商或购(gòu)房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德(dé)国(guó)开发商在项目获(huò)批(pī)后即可预(yù)售(shòu)房屋(wū)。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退(tuì)还。如由(yóu)于任(rèn)何(hé)原因不(bù)能购买，定(dìng)金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付公证(zhèng)费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含在购(gòu)房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定(dìng)最(zuì)低首付比例，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按(àn)工期(qī)支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节(jié)点(diǎn)可分(fēn)为(wèi)公证(zhèng)后、主体完工、内(nèi)部(bù)水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁(jié)及(jí)墙面(miàn)完工、地(dì)板完工(gōng)、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前(qián)申请房贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，银行按(àn)施工节奏分多次发(fā)放(fàng)贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期(qī)限，期限(xiàn)结束(shù)后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开(kāi)始还(hái)贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国保险公(gōng)司(sī)针对期房设计了(le)两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现(xiàn)重大延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发(fā)商(shāng)赔偿或(huò)修复，开发商破(pò)产，由保险公司(sī)负责(zé)相应赔偿。保险由(yóu)开发商或(huò)购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律(lǜ)师(shī)，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各(gè)环节(jié)内(nèi)容确认无误后(hòu)签订首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置(zhì)了(le)10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，当开发(fā)商出现财(cái)务、经营(yíng)问(wèn)题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进(jìn)度付(fù)款的(de)方式，但是交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交(jiāo)房后(hòu)支付(fù)。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规(guī)定房屋必须(xū)经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付，交付(fù)后方可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节，英(yīng)国期房预售资金监管极(jí)为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程(chéng)进度(dù)、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商(shāng)，即资(zī)金在进入(rù)开发商账(zhàng)户前经过两(liǎng)道(dào)关口，有利(lì)于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，设(shè)置期房预(yù)付款保全措施

　　日本(běn)期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房前(qián)付款比例(lì)不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法方面，日本二战(zhàn)结束(shù)后(hòu)由于(yú)房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目(mù)前是(shì)唯一一(yī)部规(guī)范期(qī)房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金(jīn)保(bǎo)护(hù)方面，根据日(rì)本《宅(zhái)地建(jiàn)物(wù)取引(yǐn)业法》，对(duì)购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才(cái)可预售。什么是定金保全措施？即(jí)买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)签(qiān)订购房合同时，开发商向金(jīn)融机构或指定保证机构或保险机(jī)构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融机构(gòu)或保证机构或保(bǎo)险公司兑(duì)付，同时(shí)，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需(xū)支付最(zuì)多不超20％的定金，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在交房后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金(jīn)由银(yín)行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购房(fáng)者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的(de)订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付(fù)，所有资金进银行(xíng)专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡(pō)开发商有统(tǒng)一(yī)的选购(gòu)权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房(fáng)者(zhě)向银(yín)行申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按工程进(jìn)度付(fù)款的(de)方式(shì)，《发展商条例》对期(qī)房付款流程(chéng)做了(le)统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完(wán)工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在(zài)此过(guò)程中随着放(fàng)出贷款的增加而(ér)增加，未放款(kuǎn)部分无(wú)需(xū)月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行专(zhuān)门(mén)的项目资金(jīn)账户，账户(hù)资金(jīn)提取须(xū)与(yǔ)房屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋交付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前房(fáng)地产到了政策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是(shì)保交楼(lóu)和(hé)房企重组。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚(gāng)需和改善型需求的支(zhī)持(chí)力度(dù)，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部(bù)停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还(hái)在(zài)正常运转(zhuǎn)的(de)房企(qǐ)包(bāo)括民营(yíng)企业，加大支持力度(dù)，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个行(xíng)业(yè)，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和财团，给予金(jīn)融工(gōng)具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分估计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以及(jí)长效机制。长效(xiào)机(jī)制四大关(guān)键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商(shāng)违约后定金保护机(jī)制，如将已支付定(dìng)金冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付(fù)阶(jiē)段(duàn)，保障购房(fáng)者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支付(fù)环节，建立按工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭(jiē)贷款机制，充分保(bǎo)护购房(fáng)者的权益(yì)。资金监(jiān)管(guǎn)环节(jié)，引入独立于开(kāi)发商、银行的第(dì)三(sān)方资金监管机构，或由政府相关(guān)部(bù)门直接监管，以此防止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交付(fù)环节，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题(tí)全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期(qī)结束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预(yù)售制是(shì)大(dà)势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实(shí)质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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