近两年火爆(bào)的创新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产(chǎn)品长期(qī)投资(zī)价值，通过观测(cè)经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他(tā)们(men)也提醒普通投资(zī)者注(zhù)意，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再产生现(xiàn)金(jīn)收益，特许经(jīng)营(yíng)权分红(hóng)目前已包(bāo)含(hán)了(le)利润分配和本(běn)金(jīn)的归还(hái)，在选择投资(zī)标(biāo)的(de)时应了解资产(chǎn)类(lèi)型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密(mì)集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配情况尚未(wèi)公(gōng)布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红收益，以及基(jī)金份额交易价格的(de)变化(huà)。基(jī)金份额二级市场价格受到公(gōng)募(mù)REITs资产(chǎn)运营情况及(jí)市场因素的综(zōng)合影(yǐng)响，较易(yì)引起波动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金分红预期(qī)则(zé)更(gèng)有规(guī)律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自(zì)基(jī)础设施资产的经营现金流(liú)，投资人(rén)通过基(jī)金募集材料和信息披露文(wén)件，结(jié)合(hé)行业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作为(wèi)进行(xíng)投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格变(biàn)化(huà)导(dǎo)致的(de)浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有(yǒu)人(rén)实际(jì)获(huò)得(dé)的现金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总(zǒng)监李华(huá)平(píng)也表(biǎo)示，根据(jù)《公(gōng)开募集基础(chǔ)设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关(guān)法规(guī)要求，基础(chǔ)设施(shī)基(jī)金应当将90％以上合并后基金年度可(kě)分配金额以现金形式(shì)分配给(gěi)投资者，强农村信用社几点上班下班时间(qiáng)制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从(cóng)投资角度(dù)来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格(gé)反映(yìng)这类产品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红体现(xiàn)了这类产(chǎn)品的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的角(jiǎo)度(dù)来看，一方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资者的投(tóu)资(zī)品(pǐn)类(lèi)，为资(zī)产配置多(duō)元化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助(zhù)机构(gòu)投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募(mù)REITs能(néng)够通过分(fēn)红获取相对(duì)于投资(zī)债券相对(duì)高的收益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资(zī)产(chǎn)包(bāo)收益，起到投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分(fēn)红水平的预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二(èr)级市场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的(de)二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可分(fēn)配金额完(wán)成率不达预期，一定程(chéng)度(dù)上(shàng)影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平(píng)称，公(gōng)募(mù)REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格(gé)波动受多重因素的影响，投资(zī)收益是影(yǐng)响REITs二级市场价(jià)格的主(zhǔ)要因(yīn)素之一，而(ér)稳定的分红(hóng)有(yǒu)利(lì)于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)也表示，近期(qī)经(jīng)济预期恢复(fù)，一(yī)方面市场热点(diǎn)呈(chéng)现(xiàn)向股(gǔ)票和债(zhài)券(quàn)回(huí)归的过程；另一方面，基础设施项目(mù)的经(jīng)营业(yè)绩相对经(jīng)济活(huó)力(lì)的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红除权日，将(jiāng)对(duì)基金份额的(de)开(kāi)盘指导价做(zuò)调减(jiǎn)处(chù)理，调减金额根据单(dān)位(wèi)基金份(fèn)额(é)的(de)分红金额进行(xíng)计算。除权操(cāo)作是对分(fēn)红(hóng)前后基(jī)金份额净值(zhí)变化的修正，使投资(zī)人(rén)在基金分红前后均可以获(huò)得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资的信心，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航(háng)基金相关人(rén)士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配和(hé)本金归还(hái)

　　普通投(tóu)资者应了解底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基(jī)金分红前(qián)提(tí)是本金之上的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更(gèng)为准确(què)，分派的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的(de)比(bǐ)例(lì)是变动的，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红(hóng)差(chà)异很(hěn)大(dà)，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派(pài)”金额(é)误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年限到(dào)期后基金价值(zhí)面(miàn)临极(jí)大不确(què)定性，这是该类投(tóu)资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两大(dà)资产类型，持有产权(quán)类产品的收(shōu)益主要包(bāo)括每(měi)年的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产(chǎn)品的收益(yì)主要(yào)来自(zì)项目(mù)每年的现(xiàn)金分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的(de)分红包括(kuò)了利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金的归(guī)还，两者的(de)比率也(yě)是变动的，对特许经营权类资(zī)产的(de)公(gōng)募REITs可以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量(liàng)投(tóu)资收益。普通投资(zī)者在选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基金也(yě)表示，从细分(fēn)来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属(shǔ)性不同而形成区(qū)别。特许经营(yíng)权类(lèi)的(de)公(gōng)募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募(mù)REITs分红主要为“收(shōu)益”，更(gèng)看(kàn)重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对(duì)股性偏(piān)强(qiáng)。普通投资者在(zài)选择公募REIT时(shí)，需要考虑底(dǐ)层(céng)资(zī)产属性(xìng)，对所选择产(chǎn)品的二级市场(chǎng)价(jià)格和(hé)分红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)也认为，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生(shēng)现金收益，因此将可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额的(de)分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期(qī)限(xiàn)较(jiào)短的特许经营项目(mù)，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余(yú)期(qī)限较长的特(tè)许(xǔ)经营权项(xiàng)目(mù)，即使分派率相对(duì)较低，也(yě)有(yǒu)足够年限(xiàn)收回(huí)本金并取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责人提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许经营权项目(mù)的分派金额包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目剩余(yú)期限产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再加上到期后(hòu)通过对建(jiàn)筑的更(gèng)新(xīn)改造或补缴土地出让(ràng)金等追加投(tóu)资(zī)，有(yǒu)机会(huì)进一(yī)步延长经营期限。这种类似(shì)永(yǒng)续(xù)经营(yíng)的假设(shè)反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资产投(tóu)资(zī)属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基(jī)金分红的时(shí)点，多位业内人士还表示，在产品分红期(qī)，投资者可以(yǐ)观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评估(gū)项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报(bào)中披露(lù)的经营活动现金流，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本质(zhì)性区(qū)别。经营活动产生的现金净流量是指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于(yú)企业本身(shēn)经营活动(dòng)产生；可(kě)供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非(fēi)现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现在(zài)相对股(gǔ)债(zhài)市场独(dú)立的资产配(pèi)置功能(néng)，比(bǐ)较(jiào)适合长期持有(yǒu)。建议投资者对(duì)经(jīng)营权类的资产可以更多关注内(nèi)部收益(yì)率的高低(dī)，对产权类的资产(chǎn)更多(duō)关(guān)注分(fēn)派率(lǜ)高低。农村信用社几点上班下班时间因(yīn)为公募REITs可分配收(shōu)益主要(yào)来自底层资产(chǎn)的(de)经营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层资(zī)产运营情况直接影响投资回(huí)报(bào)，投资(zī)者可综(zōng)合考虑原(yuán)始(shǐ)权(quán)益(yì)人综(zōng)合实力、运(yùn)营管理机构实(shí)力、公募基金管理人实力等多重因(yīn)素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研(yán)报(bào)也(yě)显示，公募(mù)REITs进入密(mì)集(jí)分红期，由(yóu)于(yú)分(fēn)红交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议(yì)投资者关注有基本面(miàn)支撑、填权(quán)效应(yīng)相对明显、同时(shí)分红规(guī)模较为可观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次(cì)年的(de)可供分配(pèi)金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料(liào)中披(pī)露预(yù)测(cè)进行(xíng)比(bǐ)较(jiào)分析，结合经济及市场的实际环境，对基(jī)础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判(pàn)断。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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