饱受(shòu)争议的二手房(fáng)交易中(zhōng)介费问题，正逐渐得到监管部(bù)门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总局联合发布(bù)了关于(yú)规范(fàn)房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务的意(yì)见。意见提及(jí)，近年来，部(bù)分房(fáng)地产经纪机构存在利用房源客源优势(shì)收取(qǔ)过高费用、未明码标(biāo)价、捆绑收1米等于多少mm 1米等于多少厘米费、滥用(yòng)客(kè)户个人(rén)信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加(jiā)强(qiáng)从(cóng)业主体管理、明确经纪服务内容(róng)、合(hé)理确定经纪(jì)服务收(shōu)费、严格实行明(míng)码(mǎ)标价等十方面，提(tí)出(chū)了意见。

　　中(zhōng)原地(dì)产首席分析师张大(dà)伟称，随着城市发展，一二(èr)线城市二手(shǒu)房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北(běi)京、上(shàng)海为(wèi)例，二手房占市场成(chéng)交比例超过80％，大量二手房成交依(yī)赖中介居间成交，房地产调控(kòng)重心逐渐从开发商过渡到(dào)中介公司(sī)。

　　广东省(shěng)城规院住房政策研究中(zhōng)心首席研(yán)究员李宇嘉表示，买房对居民(mín)来说属(shǔ)于金(jīn)额不低的大(dà)宗交(jiāo)易，由(yóu)于二手(shǒu)房交易(yì)成本较高、交(jiāo)易周期(qī)较(jiào)长，具有非(fēi)常强的专业性，居民往(wǎng)往通过中介来完成。但很多中介利(lì)用(yòng)信(xìn)息不对(duì)称(chēng)等问题，将非必要的收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担(dān)保费等(děng)，对居民造(zào)成额外(wài)的(de)负担，而且(qiě)这些服(fú)务(wù)事(shì)项(xiàng)并未明(míng)码标(biāo)价。

　　对于二(èr)手房市场交易过程中存(cún)在的(de)“乱象”，李宇(yǔ)嘉指(zhǐ)出，对包括经(jīng)纪服务(wù)在内的相关市场交易(yì)行(xíng)为及其主体(tǐ)进行规范(fàn)和秩序整顿，是(shì)房(fáng)地产市场管理和调控(kòng)的主(zhǔ)题。“当下(xià)，推进这项工作的(de)意义更大(dà)，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成监管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历(lì)来对房地产经纪服务(wù)行(xíng)业(yè)关注最多(duō)的一个话题(tí)，便是房(fáng)地产经纪服务费(fèi)的(de)问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部(bù)门主要监管的重点，将是对房(fáng)地产经纪(jì)服务收费及中介(jiè)交(jiāo)易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二(èr)手(shǒu)房(fáng)屋交易过程中，部分(fēn)价值不菲(fēi)的(de)房屋，往往要缴纳一笔金额(é)不(bù)低的中介费。以北(běi)京某房地产经(jīng)纪服务(wù)机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套1000万元的(de)房(fáng)屋，中(zhōng)介(jiè)费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收(shōu)费上(shàng)，两部门在(zài)此(cǐ)次(cì)意见中提及，房地产经纪(jì)机(jī)构要合理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪服务费(fèi)用(yòng)。鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经(jīng)纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费标准的最早依(yī)据是1995年国家计委建设部(bù)下发的《关于(yú)房地产中(zhōng)介服(fú)务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规定：房(fáng)屋买(mǎi)卖代理收费(fèi)，按成交价(jià)格(gé)总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前(qián)北京(jīng)市执行(xíng)的2014年更(gèng)新后(hòu)的收费(fèi)标准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅(zhái)买卖经(jīng)纪服务(wù)，经交易各方协商同意，可在规(guī)定(dìng)的(de)收费标准基础上适当上浮，上(shàng)浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房中介费(fèi)上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表(biǎo)示，本着“简政放(fàng)权”的精(jīng)神，北(běi)京2015年取消(xiāo)了(le)房地产(chǎn)中(zhōng)介服务等(děng)57个政府(fǔ)定价，房地产经(jīng)纪服务收费多少由(yóu)各中(zhōng)介机(jī)构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机(jī)构在实际(jì)收取费用过程(chéng)中(zhōng)，相(xiāng)关监管部门当(dāng)前并未明确(què)具体(tǐ)的(de)中介费率，中介机构仅需在服务过程中对收费标准进行(xíng)明码标价即可。而房地产经纪服务机构在具(jù)体收取过程中，会结合房屋(wū)价值及工(gōng)资(zī)标准(zhǔn)，综合计(jì)算出合适(shì)的中介费率。”张(zhāng)大伟(wěi)补充(chōng)道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪机构应当在(zài)经(jīng)营门店(diàn)、网站、客户端等场(chǎng)所或(huò)渠道，公示(shì)服务项目、服务内(nèi)容和收费标准，不得混(hùn)合标价(jià)和捆绑收费。房地产经纪机构提供的(de)基本(běn)服务和延伸服务，应当分别明确(què)服务项目和收(shōu)费标准。房(fáng)地产经纪(jì)机构收费前(qián)应当向1米等于多少mm 1米等于多少厘米(xiàng)交(jiāo)易当事人出具(jù)收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对收费明(míng1米等于多少mm 1米等于多少厘米)显高(gāo)于(yú)市场平均水平(píng)的(de)房(fáng)地(dì)产经纪机构，住房和城乡建设(shè)部门将(jiāng)会同市场监管等(děng)部门采取(qǔ)约(yuē)谈等综合措(cuò)施进(jìn)行重点监管。市(shì)场监管部门会同有关部门依法(fǎ)查处不按规定(dìng)明码(mǎ)标(biāo)价、操纵经纪(jì)服务收费等违反(fǎn)价(jià)格和反垄断(duàn)法律(lǜ)法规(guī)的行为。对房(fáng)地产经纪机构相关违法(fǎ)违规信息，市场监管(guǎn)部(bù)门要(yào)依法依规(guī)纳(nà)入国(guó)家企业信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分(fēn)档(dàng)定价，是否意味着，未来豪宅的(de)中介(jiè)费有望大幅降(jiàng)低？

　　中(zhōng)原(yuán)地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价，合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用(yòng)，主要还是规范行业，打击收费(fèi)过高的经纪机(jī)构(gòu)，但对市(shì)场影响(xiǎng)有(yǒu)限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和普宅本(běn)来收费就不同，各家收费(fèi)普遍(biàn)在合理范围(wéi)内，加(jiā)上经纪服务费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当(dāng)前两部(bù)门提出的意见仅为(wèi)鼓励性质(zhì)，即只是纲领性(xìng)文件(jiàn)而(ér)非规定，未来(lái)如何具体认定其中的细(xì)则，还需(xū)要(yào)看各城市落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟(wěi)表示(shì)，“从目前市场看，经纪服(fú)务领域的调(diào)整改善、规范化(huà)，有(yǒu)利(lì)于行业健康发展(zhǎn)。同(tóng)时，由于二手房很(hěn)多房源在产权方面(miàn)有瑕(xiá)疵，如产(chǎn)权抵押、不同税(shuì)费等都可能(néng)对交易产(chǎn)生影(yǐng)响，这对(duì)房地产经纪(jì)服务行(xíng)业的专业性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研(yán)究院研究(jiū)总监陆骑(qí)麟指(zhǐ)出，在二(èr)手房买卖过(guò)程中，原本(běn)应该由上下家各支付一半的中介费，但在一些热点(diǎn)城市的(de)二(èr)手房交易过程中(zhōng)，往(wǎng)往会有这样的情形，因部(bù)分购(gòu)房(fáng)者处(chù)于弱势地位，从而(ér)会出现中介费及税费均由购房者来承担。即(jí)使一些房东愿意承担(dān)中(zhōng)介费，这部分(fēn)费用(yòng)也(yě)可能(néng)通过转嫁的方(fāng)式，在房(fáng)价中有所(suǒ)体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将(jiāng)其视为向购房者单边收费的(de)行为(wèi)。部(bù)分中介公司可能会利(lì)用其支配地位，在(zài)原先经纪服务收(shōu)费的基础上(shàng)，再次向房东收取费(fèi)用(yòng)，而这部分(fēn)费用，房东往往会将(jiāng)其转再次转嫁给购房者(zhě)，这(zhè)实际上相当于变相推(tuī)高了房价。两部门提出严禁操纵(zòng)经纪(jì)服务收费，不仅有利于(yú)提高(gāo)交易中操作的(de)透明度，也(yě)有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称。

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