饱受争议(yì)的二手房交易中介费问题，正逐渐得(dé)到监管部门的(de)重视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住(zhù)建(jiàn)部、市(shì)场监管总局联合发布了(le)关于规范房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服(fú)务的意见。意见(jiàn)提及，近(jìn)年来，部分房(fáng)地产经(jīng)纪机构存在利用房(fáng)源客源优势收取过高费用、未明码(mǎ)标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户(hù)个(gè)人信息等问题，加重交易当事(shì)人负担(dān)、侵害其合(hé)法权益。

　　基于(yú)上述(shù)背(bèi)景，两部门从(cóng)加强从业主体(tǐ)管理、明确经纪服务(wù)内容(róng)、合理确定经(jīng)纪(jì)服务收费、严格实(shí)行明(míng)码标价等十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分(fēn)析(xī)师张(zhāng)大伟称，随(suí)着城(chéng)市发展，一二(èr)线城(chéng)市二手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海(hǎi)为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖(lài)中介居间成交(jiāo)，房地产调控重心逐(zhú)渐从开(kāi)发商过渡到中介公(gōng)司(sī)。

　　广东(dōng)省城规院住房政策研究中心首席研(yán)究(jiū)员(yuán)李(lǐ)宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来(lái)说(shuō)属于金额不低的大宗交易，由于(yú)二手房交易(yì)成本(běn)较高、交易周期较(jiào)长，具有非常(cháng)强的专业性，居民往(wǎng)往通过中介来完成。但很多中介(jiè)利用信息不对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居(jū)民造成额(é)外的(de)负担，而(ér)且这些服(fú)务事项(xiàng)并未明码(mǎ)标价。

　　对(duì)于二手(shǒu)房市场交易过程中存在的(de)“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对(duì)包括(kuò)经(jīng)纪(jì)服务在内的相关市场交易行为及其主体进行规范和(hé)秩(zhì)序整顿，是房地产市场管理(lǐ)和调控的主(zhǔ)题。“当(dāng)下，推(tuī)进这项工作的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行业关注最多的(de)一(yī)个话题，便是房地(dì)产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部门主要(yào)监管的重点(diǎn)，将(jiāng)是对房(fáng)地产经纪服(fú)务收费及中(zhōng)介交易(yì)进行规范。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易过程(chéng)中，部分价值(zhí)不菲的房屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不低的中介费。以北京(jīng)某房地产经(jīng)纪服(fú)务机构2.7％的服务(wù)费率计算，一(yī)套1000万(wàn)元(yuán)的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)上，两部门(mén)在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构要合理降低(dī)住(zhù)房买卖和租赁经纪服(fú)务费用。鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行(xíng)分档(dàng)定(dìng)价。引导由交易(yì)双方共同承担经纪服务费用。

　　以北京为(wèi)例(lì)，目前(qián)北京市(shì)执行的2014年更新后的(de)收费(fèi)标准(zhǔn)，即根据这样的规定：脱离了低级趣味那句原话怎么说的纪念白求恩，低级趣味是什么意思“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖(mài)经(jīng)纪(jì)服务，经交易各(gè)方协商(shāng)同意，可在规定的收(shōu)费标准基础上(shàng)适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不(bù)得超过10％。”这意(yì)味着，当(dāng)前北京二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本(běn)着(zhe)“简政放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了(le)房地产中(zhōng)介(jiè)服务(wù)等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收(shōu)取费用过程(chéng)中，相关监管部门(mén)当前并未明确(què)具体的(de)中介费率，中介机构仅需在服务过(guò)程(chéng)中对收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)进(jìn)行(xíng)明码标价即可。而房地(dì)产经纪服务机构在具(jù)体收取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合(hé)计算出合(hé)适(shì)的中介费(fèi)率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码(mǎ)标(biāo)价问题，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房(fáng)地产经纪机构应(yīng)当在经营门店(diàn)、网站、客户端等场所(suǒ)或渠道，公(gōng)示(shì)服务项目、服务内(nèi)容和收费标准，不得混合(hé)标价和捆(kǔn)绑收费。房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构提供的基本服务和延伸服务，应当(dāng)分别明确服(fú)务项(xiàng)目和收费标准。房地产经纪机构收费(fèi)前应当向交易当事人出具收(shōu)费清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对(duì)收(shōu)费明(míng)显高于市场平(píng)均水平(píng)的房地产经纪机(jī)构，住房和城乡(xiāng)建设(shè)部门将会同(tóng)市(shì)场监管(guǎn)等部(bù)门采取约谈等综合措施进行重点监管(guǎn)。市场监管(guǎn)部门会(huì)同有(yǒu)关部门依法查处(chù)不按(àn)规定明码(mǎ)标价、操(cāo)纵(zòng)经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)等违(wéi)反价格和反垄断法律法规的行为。对房(fáng)地(dì)产经纪机构相(xiāng)关违(wéi)法违规(guī)信(xìn)息，市场监(jiān)管部门要(yào)依法依规纳入国家(jiā)企业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高、服(fú)务费率越低的原则实(shí)行分档定价，是(shì)否意味着(zhe)，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼深(shēn)圳(zhèn)中原(yuán)总(zǒng)经理郑叔(shū)伦称，住建部发(fā)文鼓励(lì)按(àn)照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分(fēn)档定价，合(hé)理降低住房买卖(mài)和租赁经纪(jì)服务费用，主要还(hái)是规范行业(yè)，打(dǎ)击收费过高的经纪(jì)机(jī)构，但(dàn)对市场影响(xiǎng)有(yǒu)限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪(háo)宅和普宅本来收费就(jiù)不(bù)同，各家收费普遍在合理范围内，加(jiā)上经(jīng)纪服务(wù)费用对市场的(de)影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领性文件而非(fēi)规定，未来如何具体认定其中的细则(zé)，还需要看各(gè)城市落地执(zhí)行情况。

　　不过(guò)，张大(dà)伟表示，“从目(mù)前市场看，经纪(jì)服务(wù)领域的调整改善(shàn)、规范化(huà)，有利于行业(yè)健(jiàn)康(kāng)发展。同时，由于二手房很多房源(yuán)在(zài)产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押(yā)、不同税费等都可能对交(jiāo)易产生(shēng)影响，这对房地产经纪服(fú)务行业的(de)专业(yè)性提出更(gèng)高的要(yào)求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总(zǒng)监陆骑(qí)麟指出，在二手房买(mǎi)卖过程中，原本应(yīng)该由上下家(jiā)各支(zhī)付(fù)一半的(de)中介费(fèi)，但在(zài)一(yī)些热点城市的二手房交易(yì)过程中，往(wǎng)往会(huì)有这样的情形，因(yīn)部(bù)分购房者处于弱势地位，从而会出现中介费及(jí)税费均由购房者来承(chéng)担(dān)。即使(shǐ)一些房东(dōng)愿意承(chéng)担中(zhōng)介费，这部分费用也可(kě)能通过转嫁的方式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中(zhōng)介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约(yuē)定(dìng)俗成’的情(qíng)况，一些房产(chǎn)中介公司(sī)将其视为向购(gòu)房者单(dān)边(biān)收费(fèi)的行(xíng)为(wèi)。部分中介公(gōng)司可能会(huì)利用(yòng)其支配(pèi)地(dì)位，在原(yuán)先经纪服务收(shōu)费的基础上，再次向(xiàng)房东(dōng)收取(qǔ)费用(yòng)，而这部分费用，房东(dōng)往往会将其转再次转嫁给购房(fáng)者，这实际上相当(dāng)于变相推高(gāo)了房价。两(liǎng)部门(mén)提出严(yán)禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅有利(lì)于(yú)提高(gāo)交易中操作(zuò)的(de)透明度，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟称。

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