万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意(yì)外(wài)走红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪宅被全国(guó)知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣称要做地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”的(de)神秘开发(fā)商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆(yú)论(lùn)关注，起因(yīn)中赫集(jí)团成(chéng)了共同债务人被(bèi)中国(guó)信达追债(zhài)，中国信(xìn)达为了收回钱款(kuǎn)不得(dé)不将(jiāng)中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题(tí)是，这些(xiē)房子(zi)早已售出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨(jù)资购入房(fáng)产的(de)有(yǒu)钱人，房子现在(zài)莫名奇(qí)妙(miào)地被拍卖(mài)，算是(shì)被割(gē)了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权信(xìn)息(xī)，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜的(de)时候(hòu)，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的那(nà)么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中(zhōng)国信达(dá)在(zài)京东拍卖(mài)上(shàng)，上架(jià)了“北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司(sī)不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额(é)高(gāo)达(dá)近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵押(yā)物中，包括(kuò)75套(tào)万(wàn)柳书院住宅。

　　丽水在哪里哪个省份哪个市，浙江丽水在哪里mg alt="北京房(fáng)圈大消息(xī)！顶级富豪，都被割了……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184207212.png">

　　据(jù)京东拍卖显(xiǎn)示，上述不(bù)良债权转让项目的(de)处置主(zhǔ)体是(shì)中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份(fèn)有限公司北京市(shì)分(fēn)公(gōng)司（下称中国信达北分），处(chù)置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫集团有(yǒu)限公(gōng)司是共同(tóng)债(zhài)务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围(wéi)观(guān)，3丽水在哪里哪个省份哪个市，浙江丽水在哪里5名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达(dá)北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且(qiě)早已售(shòu)罄。如果该报道(dào)属实，说明这些房子实(shí)际上都是(shì)卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又(yòu)注(zhù)明这75套房子是“未(wèi)出售”的(de)状态呢？只能(néng)说明这(zhè)些房子根本没(méi)有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报(bào)道证实了上述内容(róng)。有豪(háo)宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出(chū)去，现在还没(méi)资金解抵押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级(jí)豪宅(zhái)，最(zuì)强学(xué)区房(fáng)，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)也是(shì)万柳书院的业(yè)主。另(lìng)据(jù)地产(chǎn)自媒(méi)体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主中，还(hái)有不少(shǎo)中(zhōng)赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富(fù)人也(yě)被精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如果这些业(yè)主确(què)实(shí)已经支(zhī)付价(jià)款并实际占有(yǒu)，那么，中国信达(dá)转(zhuǎn)让这笔不良债权回本(běn)的愿望，或(huò)将泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖(mài)损失最大的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行中，业主已经支(zhī)付价(jià)款并(bìng)实(shí)际占有，但未办理(lǐ)过户手(shǒu)续的，如果业主没(méi)有过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查(chá)封的可以向法院提出执(zhí)行异议申请，请求法院解除查(chá)封，同时可以联(lián)合起诉(sù)开(kāi)发商，要求(qiú)退(tuì)还购房(fáng)款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费者权利保护问题(tí)的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费(fèi)者以居(jū)住为目的购买房屋并(bìng)已支付(fù)全部(bù)价款，主张其房屋交付请求权(quán)优先(xiān)于建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押(yā)权以及(jí)其他债权的，人(rén)民法院应(yīng)当(dāng)予以(yǐ)支持。只(zhǐ)支付了部分(fēn)价款的商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这(zhè)75套房(fáng)子均为“已售未网签(qiān)”，那(nà)么这(zhè)笔不(bù)良债权，实际上(shàng)是个烫(tàng)手山芋。可能不仅(jǐn)不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会(huì)被(bèi)业(yè)主讨回去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔了夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信(xìn)达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团(tuán)旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地(dì)等(děng)选择退出(chū)了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际信托有限责(zé)任公司成为了唯(wéi)一(yī)股东(dōng)，后(hòu)者(zhě)由中国信达(dá)资产管(guǎn)理股(gǔ)份(fèn)有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开发商(shāng)，相较其他房企，中赫(hè)集团(tuán)既没有很(hěn)大规模，也没有很(hěn)高的国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集团进入北(běi)京的第一个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发(fā)的万(wàn)柳书院(yuàn)，更是被(bèi)誉(yù)为“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万(wàn)科(kē)等(děng)大型知名房企手中，抢下(xià)了北(běi)京万柳(liǔ)地块，成为北京(jīng)当年的“双料(liào)地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳(liǔ)书院就以神(shén)秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一(yī)块(kuài)块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成(chéng)年银杏(xìng)树，还是(shì)每平米20万元的(de)价格，都令业内(nèi)外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜(liū)中，就可看出(chū)其在北(běi)京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对(duì)手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今(jīn)，它远远超过(guò)这些对(duì)手(shǒu)。

　　去(qù)年(nián)，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)一(yī)套(tào)300平(píng)米的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出(chū)了8年之久，但其(qí)依旧在北(běi)京豪宅圈备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人(rén)士，如知名演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬则居(jū)住在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成功奠(diàn)定了(le)中赫(hè)集团的“高(gāo)端(duān)路线(xiàn)”，也(yě)因此(cǐ)，它被外界贴上(shàng)了，“卖(mài)北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地(dì)”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅(zhái)开发商光(guāng)环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为(wèi)被(bèi)执行人，被执行标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年初，因为(wèi)履行能(néng)力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律文书确(què)定义务，中赫集(jí)团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实(shí)是有迹(jì)可(kě)循的。

　　事(shì)实上，早在今(jīn)年年初(chū)“万柳书(shū)院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就(jiù)曾深(shēn)挖出(chū)背后的中(zhōng)赫集团，发现其深(shēn)陷财(cái)务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开(kāi)发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的(de)人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于(yú)收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过(guò)多元化业务，先后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周金辉将转型的(de)目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参(cān)股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成(chéng)为(wèi)国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿下北京(jīng)国(guó)安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股(gǔ)权。如果北京(jīng)国安的估值一直没变，那(nà)么中赫集(jí)团拿下北(běi)京国安，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这样(yàng)，中赫为什么又要(yào)质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人(rén)周金辉夫妇(fù)将其手中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)质押陆(lù)续质押，据企查(chá)查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质权(quán)人包括海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国(guó)际(jì)信托、中融信(xìn)托、中信建(jiàn)设等。

　　这与(yǔ)入主北京(jīng)国(guó)安的时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安(ān)后，不仅国安的经营(yíng)状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在持(chí)续质押(yā)手中的(de)中赫集(jí)团股份(fèn)，但国(guó)安和中赫的经营(yíng)状况却持续没(méi)有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共(gòng)同(tóng)成(chéng)为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确定义务，上(shàng)述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免(miǎn)于难(nán)。不过在实控人都成为老赖(lài)的情况(kuàng)下，被执(zhí)行10个多亿的北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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