导(dǎo)读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国(guó)地(dì)产步入大分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年是中国(guó)房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品住宅销(xiāo)售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年地产持续(xù)低景气(qì)，有关中国地(dì)产是否过(guò)剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存(cún)量住(zhù)宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来(lái)地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量(liàng)极(jí)度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次(cì)人口普(pǔ)查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建筑(zhù)占比(bǐ)不到一(yī)成，其(qí)中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒适不(bù)是人均(jūn)一间房所能满足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数(shù)较发达国家还有(yǒu)很大差(chà)距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市(shì)场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户(hù)均1套房，其(qí)中每(měi)户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的(de)数据(jù)，我们根据(jù)商品(pǐn)住宅套数(shù)、商品住宅(zhái)占比和(hé)城镇家(jiā)庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目前城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着(zhe)户户有房，然而事实(shí)上中国住宅市场(chǎng)供(gōng)需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说(shuō)不平衡(héng)，是(shì)因为户均一套(tào)房(fáng)无法满足(zú)流动(dòng)人口的租赁(lìn)和置业需(xū)求。全国总人口的近三成都(dōu)是流动人(rén)口，流(liú)动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套(tào)房(fáng)，中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地产仍有四大(dà)新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口规(guī)模缩小，一人(rén)户、两人户(hù)占比不断增(zēng)加(jiā)，导致家庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户(hù)购房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济(jì)板块的分化日益明显(xiǎn)，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积均较发(fā)达(dá)国家有着不小差(chà)距，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善(shàn)性需求正在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不(bù)足，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么(me)当(dāng)下房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，大分化时代下地产矛(máo)盾则(zé)更(gèng)多体现在(zài)住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将(jiāng)体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热议。从2月(yuè)以来，各(gè)大城市二(èr)手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是(shì)供给(gěi)过剩(shèng)，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可(kě)惜由于(yú)住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套(tào)数，回(huí)答当前的房子是否真的过剩了？据(jù)此判断(duàn)未(wèi)来房地产(chǎn)市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察(chá)中(zhōng)国户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害(hài)综合风(fēng)险普查工作情况(kuàng)为主题的(de)新(xīn)闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获(huò)取了全国近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据(jù)以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等(děng)非(fēi)住宅。总的算(suàn)下(xià)来，住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了(le)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数(shù)量有关，更与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等因(yīn)素密切相关(guān)。单单从人均住(zhù)宅间数不能完(wán)全反映出(chū)城镇居民的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要是(shì)以家庭为单位购买成(chéng)套住(zhù)宅，一套(tào)设(shè)施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非(fēi)商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数(shù)据，并没有直接(jiē)公布(bù)城(chéng)镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数(shù)据(jù)有两(liǎng)处可以直接公布，一是(shì)每年商品住(zhù)宅销售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据）。计算中(zhōng)国居民户均(jūn)住宅数量(liàng)，我们(men)主要用到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数(shù)量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分三步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们(men)就能够(gòu)得到当前(qián)商(香炉里面放什么东西插香 香炉里面可以放大米吗shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅比例，推算得到居(jū)民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体计算公式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一(yī)个(gè)准(zhǔn)确统计。我们(men)利用既(jì)有统计(jì)数(shù)据(jù)，大致测算得到中国(guó)存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含(hán)现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数里的期(qī)房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）香炉里面放什么东西插香 香炉里面可以放大米吗的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后(hòu)装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一(yī)步推算中国城镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)香炉里面放什么东西插香 香炉里面可以放大米吗的户(hù)均住宅套(tào)数(shù)。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是(shì)商品(pǐn)住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买(mǎi)二(èr)手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民所有(yǒu)住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为(wèi)过去十(shí)年变化幅(fú)度(dù)的(de)20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)的实(shí)际变化(huà)比(bǐ)例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期(qī)房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续交付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套(tào)房(fáng)的(de)三点含(hán)义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了户(hù)均(jūn)一套房(fáng)的程度，“户户有(yǒu)房”是否意(yì)味(wèi)着(zhe)中国城(chéng)镇化进展终结(jié)，甚(shèn)至意味着(zhe)中国(guó)地产存量供(gōng)给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意(yì)味着(zhe)住(zhù)宅市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需要有多(duō)余(yú)住宅来(lái)满(mǎn)足因人口流(liú)动(dòng)、居民换房等因素产(chǎn)生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英(yīng)国和(hé)日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人(rén)口净流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成(chéng)房(fáng)价或房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流(liú)动人口分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动(dòng)人口会(huì)选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数(shù)据显示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工(gōng)作的流动人口在(zài)老家拥(yōng)有住(zhù)宅比(bǐ)例(lì)分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但高(gāo)房(fáng)价迫(pò)使打工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流(liú)动人口(kǒu)实(shí)际(jì)上会占据(jù)两套(tào)房(fáng)，在(zài)高房(fáng)价(jià)的(de)大城市(shì)租(zū)赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足庞大(dà)流动人口的(de)租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇居(jū)民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批(pī)存在(zài)着建(jiàn)筑结构(gòu)松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等(děng)基础设(shè)施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大(dà)的不便和安(ān)全隐患，并(bìng)且居(jū)住体验较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的老旧住(zhù)宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没(méi)有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求(qiú)，在(zài)未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二(èr)居室(shì)，户型偏(piān)小。其中一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土地(dì)资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩(kuò)张是未(wèi)来地产的需求驱(qū)动力(lì)

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农(nóng)民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存量总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均(jūn)值(zhí)，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不(bù)及全国人均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若去除20％的(de)公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积低于15平(píng)方米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人(rén)数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除(chú)公摊面积后，中国的人(rén)均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿(yì)的集体户人口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地产还会有需(xū)求么(me)？

　　我们(men)测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房(fáng)。即便如此，中国人(rén)口静态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户(hù)均1套(tào)住(zhù)宅现实之下(xià)，中国未来城(chéng)镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来(lái)自(zì)于(yú)四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数不断下(xià)降，六(liù)普显示(shì)城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户(hù)的(de)占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将(jiāng)继续延(yán)续，导致户数会(huì)因户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块(kuài)的分(fēn)化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步(bù)向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及(jí)到(dào)买房租(zū)房，给迁入地住宅(zhái)市(shì)场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增(zēng)量(liàng)为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区(qū)改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭(tíng)比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分(fēn)点；原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买(mǎi)了商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。租(zū)房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村(cūn)和旧城改造(zào)，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势必会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础(chǔ)设施配(pèi)套差、没(méi)有或少(shǎo)有物(wù)业(yè)管理，居(jū)民(mín)追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性(xìng)需求有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善(shàn)性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希(xī)望提(tí)高(gāo)生活(huó)品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的(de)中央(yāng)经济工作会议明确指出(chū)支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅间数较其他(tā)国家依(yī)旧存(cún)在(zài)不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密切正向(xiàng)联(lián)系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在(zài)不(bù)足(zú)，供需出(chū)现错(cuò)配(pèi)，这是过去二(èr)十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化(huà)不单局限(xiàn)于城(chéng)市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二(èr)手房之(zhī)间的差异也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的(de)是(shì)人(rén)，并(bìng)不是针对(duì)住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实(shí)际值可能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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