5月以来，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对于这一板块已经在(zài)悄然布(bù)局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季(jì)报统计，龙头与(yǔ)地(dì)方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕(gēng)细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公(gōng)募所(suǒ)持有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表现出色，但公募(mù)所持房(fáng)地产公司市值在(zài)股票资产中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募(mù)对房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度得(dé)以延续(xù)。数(shù)据统计显示，公(gōng)募(mù)重仓持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市(shì)值(zhí)占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季(jì)报(bào)汇(huì)总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名(míng)最高的是保(bǎo)利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去年四季报(bào)，变化(huà)之处首(shǒu)先(xiān)在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万科(kē)最为明(míng)显；其次是金地(dì)集团退出百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑到(dào)房地(dì)产是复(fù)苏链上最后一(yī)环(huán)，且首季并非行(xíng)业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的(de)是，经(jīng)济圈判断房地(dì)产已(yǐ)经进入大分(fēn)化时代，一二(èr)线(xiàn)城(chéng)市好于(yú)三四(sì)线城市。而(ér)映(yìng)射到(dào)二级市(shì)场(chǎng)投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获(huò)行业(yè)贝塔的(de)红(hóng)利(lì)期一去不返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包(bāo)括房地产等(děng)几(jǐ)类行(xíng)业(yè)在盖特纳(nà)曲(qū)线里属于成熟(shú)期或(huò)者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么(me)投资(zī)机会的。但在这几(jǐ)年(nián)特殊的(de)行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧(cè)发生(shēng)了更大的变(biàn)化。”一不(bù)愿具(jù)名的上海(hǎi)公募基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产(chǎn)的(de)更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平(píng)方米。需求端还需(xū)要有一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进(jìn)程，还是人均(jūn)住房(fáng)面积(jī)（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上行(xíng)的房价，因而(ér)行业高增的时代已经过去(qù)，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问(wèn)题（类似2022年的(de)民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合竞争力强的公(gōng)司(sī)就能够通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获(huò)得市(shì)占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落时(shí)，行(xíng)业的(de)贝塔已经过(guò)去(qù)了(le)，但不代(dài)表没有投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是(shì)强(qiáng)竞争力(lì)公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于(yú)这样(yàng)的认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整体机(jī)构(gòu)的务实之举。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地(dì)产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企(qǐ)、优(yōu)质区(qū)域(yù)性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申(shēn)万房地产板块个(gè)股(gǔ)，在纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段(duàn)恰好排名前五的公司月(yuè)内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们分别是上实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日成(chéng)交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发(fā)展的主(zhǔ)营业(yè)务为房地产开发(fā)与经营。公司(sī)的主(zhǔ)要产(chǎn)品(pǐn)及服(fú)务为房(fáng)地产销售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物(wù)业管(guǎn)理服(fú)务、工程(chéng)项目、酒店经营。从(cóng)业绩(jì)数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流(liú)通股股东来(lái)看，各(gè)类机(jī)构(gòu)都有对其布局的例(lì)子。以3月31日(rì)时的(de)首季(jì)十大(dà)流通(tōng)股股东来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的上银基(jī)金、私(sī)募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产(chǎn)管理公(gōng)司等都跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季度的(de)收入利润规(guī)模大幅度复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方(fāng)面是(shì)该公(gōng)司后疫情时代出租(zū)率复(fù)苏至近年来最高，另一(yī)方面(miàn)则(zé)是(shì)公司(sī)拿地结算持续性向好，从(cóng)数字(zì)上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩(jì)势头(tóu)向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季(jì)度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前(qián)十中(zhōng)，这也(yě)是连续第三个季度他有的(de)两只产品杀(shā)入(rù)前十(shí)。同时(shí)榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其(qí)当季还(hái)小幅(fú)增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域(yù)性地(dì)产公司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也(yě)是一(yī)份(fèn)报喜的(de)成绩单(dān)：首季(jì)公司实现营业收(shōu)入(rù)51.85亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意到(dào)两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大(dà)流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七位(wèi)，富国(guó)中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅(fú)降(jiàng)温(wēn)，优(yōu)质(zhì)土(tǔ)地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利(lì)润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题或(huò)者资金紧张(zhāng)没(méi)法拿(ná)地，龙(lóng)头房企趁机获取(qǔ)低成(chéng)本土地(dì)，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额(é)/销(xiāo)售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房企(qǐ)的净负(fù)债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房(fáng)企的(de)融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的(de)销售，龙(lóng)头房企明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股(gǔ)或存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结(jié)构性机会(huì)依(yī)然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其主要又体(tǐ)现为库存(cún)的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优质的(de)开发资源和(hé)良好的不动产资产(chǎn)运(yùn)营能力的多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即(jí)使(shǐ)没(méi)有(yǒu)中特估，国(guó)央企相较于民营地产公司也是更有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资源债权债务(wù)关系(xì)等(děng)问(wèn)题(tí)，市场对(duì)民营房(fáng)开企(qǐ)业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行(xíng)业出清的过程中，央(yāng)国(guó)企相较于民企来说估值的修(xiū)复更(gèng)明显。中特估(gū)的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进入高质量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创造(zào)能力(lì)，以此(cǐ)带来估值(zhí)中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自(zì)特朗普中文名字叫什么，特朗普英文全名叫什么身资产的(de)质量好(hǎo)、运营能(néng)力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部(bù)将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石(shí)投资(zī)首(shǒu)席(xí)研究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还是(shì)保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口等国(guó)资背景龙头前(qián)途更为光明(míng)。不过(guò)国投瑞(ruì)银基金投资部(bù)副(fù)总监(jiān)綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客(kè)观(guān)地去持续观察国企央企在(zài)三个方面(miàn)是否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份额持(chí)续提升，再次是(shì)拿地(dì)份(fèn)额(é)持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年(nián)一(yī)季(jì)度的业绩(jì)分(fēn)化更(gèng)趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等房(fáng)企营收、净利(lì)均实现了(le)业绩(jì)的回正，甚至是(shì)较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房(fáng)企不怎么(me)投资拿(ná)地(dì)之后，国有企业仍在(zài)持(chí)续(xù)性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中在核心城市，投资(zī)力(lì)度(dù)较大。投资的(de)驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一(yī)季度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能(néng)够(gòu)保有一个(gè)正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产(chǎn)的复(fù)苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实整个(gè)市(shì)场从四月份开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市(shì)四月环比(bǐ)三月相对表现(xiàn)较好之外，包(bāo)括(kuò)北京、上海(hǎi)在内的绝(jué)大多数(shù)城市都出现环(huán)比下滑的(de)情况。而现在五(wǔ)月的市场表(biǎo)现也不太(tài)乐观。按照现在的经济(jì)状(zhuàng)况(kuàng)、收入(rù)情况，以及市(shì)场的(de)去库存(cún)压力、企业(yè)的资(zī)金(jīn)面(miàn)压力，可能(néng)会(huì)出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲(chōng)业绩出现市场的(de)短期(qī)反弹外的一个市(shì)场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三季度(dù)增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬也向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个房(fáng)地产以(yǐ)及其上下游产业链的复(fù)苏(sū特朗普中文名字叫什么，特朗普英文全名叫什么)速度都(dōu)比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地(dì)产以(yǐ)及上下游就(jiù)不是赚快(kuài)钱(qián)的时(shí)候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做(zuò)得(dé)比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随(suí)整个行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能(néng)耐心地去(qù)等(děng)待它的(de)基本面不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发(fā)于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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