近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之(zhī)一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资价值，通过(guò)观测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒普通投资者注意，与产权(quán)类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经(jīng)营(yíng)权(quán)到(dào)期(qī)后不再(zài)产生现金收益(yì)，特许经营权分(fēn)红目前已包含了利(lì)润(rùn)分配和本金的归(guī)还，在选择投资标的(de)时应了(le)解(jiě)资产(chǎn)类型(xíng)和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密(mì)集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例(lì)的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来源为持(chí)有期(qī)分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价(jià)格的变化。基金份(fèn)额二级市(shì)场价(jià)格受(shòu)到(dào)公(gōng)募(mù)REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综(zōng)合(hé)影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分(fēn)红(hóng)预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自基(jī)础设施资(zī)产的经营(yíng)现金(jīn)流，投资人通过基金(jīn)募集材料(liào)和信息披露(lù)文(wén)件，结(jié)合(hé)行业(yè)及市场情况，可以分(fēn)析基础设(shè)施项目(mù)的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份(fèn)额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基金份额持(chí)有人实际获(huò)得的现金收(shōu)益，对(duì)于(yú)长期投资者(zhě)更(gèng)具(jù)参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募(mù)集基础设施(shī)证(zhèng)券投资基金(jīn)指引（试(shì)行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配(pèi)金(jīn)额以现金形式(shì)分配给投资者，强制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs的(de)主要(yào)特(tè)征之(zhī)一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从(cóng)投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重特点。二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格反映这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的(de)一面，分(fēn)红体(tǐ)现了(le)这类产(chǎn)品(字母圈什么意思 字母圈都是怎么找到的pǐn)的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但(dàn)不(bù)等同于债(zhài)券的(de)固(gù)定利息回报(bào)，而(ér)是由可供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投(tóu)资(zī)品(pǐn)类，为资产配(pèi)置多元化(huà)提(tí)供(gōng)抓手，具(jù)有(yǒu)较(jiào)强的配置价(jià)值。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能够帮助机(jī)构投(tóu)资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过(guò)分红获取相对(duì)于投资债券(quàn)相对(duì)高的(de)收益性(xìng)，在有效控(kòng)制(zhì)风(fēng)险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除了投资收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来(lái)分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日(rì)，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额(é)完成率不达预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重因素(sù)的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价(jià)格(gé)的主要因(yīn)素之一，而(ér)稳(wěn)定的(de)分(fēn)红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和债券回归的(de)过(guò)程；另一方面，基础设施项目的(de)经营业绩相对(duì)经济活力的改善有一定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分红除权日，将对基金份(fèn)额的(de)开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份额净值变化的(de)修正(zhèng)，使投资人在(zài)基(jī)金(jīn)分(fēn)红前后(hòu)均可以(yǐ)获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投(tóu)资(zī)的信心，同时需结合(hé)持(chí)有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航(háng)基金(jīn)相关人(rén)士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了(le)解底层资(zī)产情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人士还(hái)提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金之(zhī)上的增值部分(fēn)不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作(zuò)期间(jiān)的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为(wèi)准确，分派的(de)是(shì)本(běn)金与增值两个部分(fēn)，两个部分之(zhī)间的比例是变动的，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红(hóng)差(chà)异很大(dà)，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为是(shì)持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年(nián)限到期后基(jī)金(jīn)价值面临极大不确定性(xìng)，这(zhè)是该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特许经营(yíng)权类和产权类(lèi)两大资(zī)产类型(xíng)，持有产(chǎn)权类产品的(de)收益主要包括每年的现(xiàn)金分红及(jí)资产增值的收益(yì)，而持有特许经营类(lèi)产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红包括了(le)利润分配和(hé)本(běn)金的归(guī)还，两(liǎng)者的比(bǐ)率也是变动的，对特(tè)许经(jīng)营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收益。普通投资(zī)者(zhě)在选择投(tóu)资标的时(shí)，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从(cóng)细(xì)分来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属(shǔ)性(xìng)不同而形成(chéng)区别。特(tè)许(xǔ)经营权类的公募(mù)REITs产品因其分(fēn)红相当于(yú)包含(hán)“本金+收(shōu)益(yì)”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看(kàn)重底层资产的价(jià)值增值，所以相对股性偏强。普通投资者字母圈什么意思 字母圈都是怎么找到的在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对(duì)所选择产品的二级市场(chǎng)价(jià)格和(hé)分红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人也认(rèn)为，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不(bù)再能产(chǎn)生现金(jīn)收(shōu)益，因(yīn)此(cǐ)将可(kě)供分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的特(tè)许经营项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平(píng)。对于(yú)剩余期限(xiàn)较长的特(tè)许经(jīng)营权(quán)项目(mù)，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限收回本(běn)金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资(zī)本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基(jī)金(jīn)份额(é)单(dān)价随着(zhe)分派(pài)进度逐年(nián)下降(jiàng)是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项目(mù)的土(tǔ)地(dì)或(huò)建筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再(zài)加上到期后通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴土地出(chū)让金等(děng)追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反(fǎn)映在基(jī)础资(zī)产的估(gū)值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的时点，多(duō)位业内人(rén)士还表示，在(zài)产品分(fēn)红(hóng)期(qī)，投资者可以观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来(lái)观察和评(píng)估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金(jīn)相关(guān)的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是(shì)年(nián)报中披露的经营活动(dòng)现金流，二是可(kě)供分配现金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金净流量是指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于(yú)企业本(běn)身(shēn)经营活动产生(shēng)；可供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响利润表的项目(mù)进(jìn)行调整，加期初(chū)现金，最终得(dé)到的(de)账面现金。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对(duì)股(gǔ)债市场(chǎng)独立的资产配置功能(néng)，比较适合长期(qī)持有。建议投资(zī)者对经营权类的(de)资产可以更(gèng)多(duō)关注内(nèi)部(bù)收益率的高(gāo)低(dī)，对(duì)产(chǎn)权类的(de)资产更多关注(zhù)分派(pài)率高低。因为公募(mù)REITs可分配收(shōu)益(yì)主要(yào)来自底(dǐ)层资产的(de)经营净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响投资回报，投资者可(kě)综合考虑原始权(quán)益(yì)人综合实力(lì)、运营管理(lǐ)机构(gòu)实力、公募基金(jīn)管理人实力等(děng)多重(zhòng)因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，由于(yú)分红交易(yì)带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基(jī)本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明(míng)书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额(é)预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红(hóng)金额与(yǔ)募(mù)集(jí)材料中披露预测进行比较分析(xī)，结合(hé)经济(jì)及市场(chǎng)的实际环(huán)境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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