万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初(chū)“万柳少爷”的意(yì)外走红，让(ràng)这个位(wèi)于北京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做(zuò)地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务人被中国信达追债(zhài)，中国信(xìn)达(dá)为(wèi)了收(shōu)回钱款不(bù)得不将中(zhōng)赫抵押(yā)的75套万柳书院(yuàn)豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问题是，这(zhè)些房(fáng)子早已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房子(zi)现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到(dào)这些业主的(de)维权信(xìn)息(xī)，难怪有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜的(de)时(shí)候(hòu)，他们的姿势(shì)都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想(xiǎng)象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到(dào)，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中国信达(dá)在京东(dōng)拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公(gōng)司不(bù)良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿(yì)，该(gāi)项目的抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套万柳书(shū)院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目(mù)的处置主体是中国信达资(zī)产管理(lǐ)股(gǔ)份有限(xiàn)公司北京市分公(gōng)司（下(xià)称中国信达(dá)北分），处置的(de)是对(duì)北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金(jīn)额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债(zhài)务(wù)人。目前(qián)，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体(tǐ)报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道(dào)属实，说(shuō)明这些房子实(shí)际上都是(shì)卖出(chū)去了(le)的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为什么中国(guó)信达的(de)拍卖页面上又注(zhù)明这(zhè)75套房子(zi)是“未出售(shòu)”的状态(tài)呢(ne)？只能说(shuō)明这(zhè)些房子(zi)根本没有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经(jīng)的(de)报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资(zī)金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是(shì)北(běi)京的高端(duān)人士(shì)，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不(bù)少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经支付价款并实(shí)际占有，那么，中(zhōng)国信达转让(ràng)这笔不良债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失(shī)最(zuì)大的，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事(shì)执行中，业主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理(lǐ)过户(hù)手续的，如(rú)果业(yè)主(zhǔ)没(méi)有(yǒu)过错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院提(tí)出(chū)执行异议申请，请求(qiú)法(fǎ)院解(jiě)除查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要(yào)求退还购房款或办理房(fáng)产证(zhèng)，并承(chéng)担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民(mín)法(fǎ)院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权(quán)利保护问题(tí)的批(pī)复(fù)》，以司法解释的方(fāng)式明确了(le)购(gòu)房人的优先权(quán)：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者以居住为目的购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张其(qí)房屋(wū)交付请(qǐng)求权优先于建(jiàn)设(shè)工(gōng)程(chéng)价款优先(xiān)受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部(bù)分价款的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结(jié)前已(yǐ)实(shí)际支(zhī)付剩余价(jià)款(kuǎn)的，可以适用(yòng)前(qián)款规定。

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　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能(néng)卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债(zhài)权(quán)公司中(zhōng)国信达(dá)申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地等(děng)选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷国际信(xìn)托有限责任公(gōng)司成为了唯一股东，后者由(yóu)中国信(xìn)达资(zī)产管理股(gǔ)份有限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　

　　作为房地产(chǎn)开发(fā)商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有(yǒu)很高的(de)国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)进入北京的第一个(gè)豪(háo)宅项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推(tuī)出钓(diào)鱼(yú)岛七(qī)号院(yuàn)3号楼，高达30万(wàn)/平(píng)米的天价，成为当(dāng)时京城最贵(guì)的楼(lóu)盘，引发(fā)了市场(chǎng)强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京(jīng)海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知(zhī)名房(fáng)企手中(zhōng)，抢下了(le)北京万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳书院就(jiù)以神(shén)秘(mì)高端的(de)姿态杀入市场(chǎng)，无论是(shì)一块(kuài)块(kuài)从荷兰(lán)运回来(lái)的灰砖垒起来的五(wǔ)米(mǐ)高(gāo)墙，还是每棵(kē)成本超6万(wàn)的成(chéng)年银(yín)杏树，还是每平(píng)米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的(de)顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平(píng)府的(de)院儿(ér)。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜中，就(jiù)可看(kàn)出其(qí)在北京(jīng)豪宅圈(quān)的地(dì)位。2014年(nián)末上市的它(tā)，对手(shǒu)是当时(shí)有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府(fǔ)等(děng)，现如(rú)今(jīn)，它远远(yuǎn)超过(guò)这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到(dào)惊人(rén)的(de)36万元/平(píng)米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人(rén)士，如(rú)知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七(qī)号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功(gōng)奠定(dìng)了中赫集团的“高(gāo)端路(lù)线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的(de)地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背后(hòu)，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被执行(xíng)标的高达(dá)11亿。

　　

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒(jù)不履行(xíng)生(shēng)效(xiào)法律(lǜ)文书(shū)确定义务，中赫集(jí)团正式成了(le)“老赖”。

　　

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团如今沦(lún)落(luò)到(dào)这个(gè)地步，其(qí)实是(shì)有迹可循的。

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　　事实(shí)上，早在今年年初(chū)“万柳书(shū)院少爷”走(zǒu)红(hóng)之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　

　　从知名(míng)豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)实控人周金辉的(de)人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于(yú)收购(gòu)北京国(guó)安(ān)。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多(duō)元化转型，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放到(dào)了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从(cóng)中信集团手中(zhōng)拿(ná)下(xià)北京国安(ān)俱乐部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部(bù)全(quán)部股权。如果北京国安的估值一直没(méi)变，那么中赫集(jí)团读西的字有哪些，读喜的字有哪些拿下北京(jīng)国安，总计花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的(de)是这(zhè)样，中赫为什么又要质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团(tuán)及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫(hè)集团股(gǔ)份质(zhì)押陆续(xù)质押，据企查查显示，目前(qián)中赫(hè)集团(tuán)共有11条股权出(chū)质记(jì)录(lù)。质权人包括(kuò)海金商业(yè)保(bǎo)理、北京建工(gōng)、山东(dōng)国际(jì)信托、中融信(xìn)托、中(zhōng)信建(jiàn)设(shè)等。

　　

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后(hòu)，不仅国安的经(jīng)营状况没(méi)有得(dé)到改善(shàn)，中赫集团也(yě)被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息显示(shì)，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部(bù)实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫(fū)妇还在持续(xù)质押(yā)手(shǒu)中的(de)中(zhōng)赫集团股份，但国安和(hé)中赫的经(jīng)营(yíng)状(zhuàng)况却(què)持续(xù)没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团被5次(cì)列(liè)被执行人(rén)，执(zhí)行(xíng)标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确(què)定义务，上(shàng)述被执行人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有(yǒu)北京(jīng)国安，目前幸免于(yú)难(nán)。不(bù)过在实控(kòng)人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善(shàn)其身(shēn)？

　　

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