5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的(de)机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然(rán)布(bù)局(jú)。数(shù)据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数(shù)量占流(liú)通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时(shí)代(dài)已过 精(jīng)耕细作成(chéng)共识

　　从公募(mù)基金对(duì)房(fáng)地产的配(pèi)置看，2019年(nián)末，公(gōng)募(mù)所持有的(de)房地产行(xíng)业标(biāo)的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票(piào)市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但公(gōng)募所持房地产(chǎn)公司(sī)市值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式(shì)下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现了(le)三年(nián)来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对房地产行业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个股分(fēn)别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高的(de)是保利发展，在基(jī)金(jīn)重(zhòng)仓(cāng)第(dì)33位(wèi)。排名(míng)第二(èr)的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在(zài)于几只房地产(chǎn)龙头股从排位(wèi)上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之(zhī)列。但(dàn)考虑(lǜ)到(dào)房(fáng)地(dì)产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传导到二(èr)级(jí)市场(chǎng)乃至机构持仓上(shàng)还(hái)需(xū)要(yào)时(shí)间周期。

　　形成共识的(de)是(shì)，经济圈判断房地产已经进入(rù)大分化时代，一二线城市(shì)好于(yú)三四线城市。而映射到二(èr)级市场投资(zī)上(shàng)，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如(rú)果按照(zhào)产(chǎn)业(yè)周(zhōu)期来分类，包(bāo)括房地产等(děng)几类行(xíng)业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期或(huò)者衰退期的行业(yè)，传统认知上(shàng)没有什么(me)投(tóu)资机(jī)会的。但在(zài)这几(jǐ)年特殊的行情(qíng)里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类似的行业(yè)也出现(xiàn)了一些机会(huì)，背后的逻辑(jí)是(shì)供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不(bù)愿具(jù)名的(de)上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也(yě)有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米。需(xū)求端还(hái)需(xū)要有一定的(de)政策出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均(jūn)已告(gào)别住房短缺时代(dài)，而目(mù)前(qián)居(jū)民的杠杆率和房(fáng)价收(shōu)入也不支撑(chēng)每年18万亿(yì)元(yuán)的销售额，以(yǐ)及(jí)过(guò)快上行的房价，因而行(xíng)业(yè)高(gāo)增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴(bàn)随着地(dì)产的高(gāo)杠杆属性，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年(nián)的(de)民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出(chū)清的(de)过程(chéng)。这个(gè)过程中，综(zōng)合竞争力(lì)强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代表没(méi)有投资机会，机会在于(yú)城(chéng)市(shì)、位置、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是(shì)基于这样的认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募(mù)乃(nǎi)至整体机构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前(qián)五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第(dì)一的上实(shí)发展，五一假期归(guī)来(lái)后(hòu)日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日(rì)连(lián)续两(liǎng)个交易日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发(fā)与经营。公司的(de)主要产(chǎn)品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩(jì)数(shù)据来看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机构都(dōu)有对其布局的(de)例(lì)子(zi)。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东(dōng)来看(kàn)， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名第(dì)二(èr)的(de)浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其(qí)第一季度(dù)的收入利(lì)润规模大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时代出租率复苏至近年(nián)来最高，另一方面(miàn)则是公司拿(ná)地结算(suàn)持续(xù)性(xìng)向好，从数字上看，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势(shì)头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知(zhī)名(míng)机构在其中持(chí)续驻(zhù)足。从(cóng)第一季(jì)度十大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅(yì)邓(dèng)晓峰(禁欲可以恢复性功能吗，禁欲多久可以恢复肾气fēng)的两只(zhǐ)产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度(dù)他有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀入(rù)前十。同(tóng)时榜单(dān)中还有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上(shàng)海区域性地产公司外(wài)，荣安地产则是(shì)主要布(bù)局在深圳的地产公司(sī)，一季报交出(chū)的也是一份报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季公司实现营业收(shōu)入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司股东(dōng)的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季新(xīn)杀入十大(dà)流通(tōng)股股东行列。具体说(shuō)来(lái)， 南方中证全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排(pái)名第九(jiǔ)位，此外(wài)联(lián)袂出现的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相(xiāng)关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头(tóu)的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大(dà)幅(fú)降温，优(yōu)质土(tǔ)地供给较多（券商测(cè)算对应(yīng)潜(qián)在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问(wèn)题或(huò)者(zhě)资金(jīn)紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的净负债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企的(de)融资(zī)成本(běn)不断下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应(yīng)到(dào)2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或(huò)存在发展(zhǎn)的大好机(jī)会。中信(xìn)证券指出(chū)：“房地产行业的结构性机会依然(rán)存(cún)在，少部分(fēn)公司(sī)尤其是央企占据(jù)显著(zhù)优势(shì)，其主要又体现为库存的(de)优(yōu)势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出(chū)较低(dī)的(de)融资成本，优质(zhì)的开发资(zī)源(yuán)和良好的不动产资(zī)产(chǎn)运营能力(lì)的多重竞争(zhēng)优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估(gū)，国央企相较于民营地(dì)产公司也(yě)是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务(wù)关(guān)系等问题，市(shì)场对民营房开企业的资产会有更多担忧和(hé)质(zhì)疑，所以(yǐ)在这(zhè)一(yī)轮行(xíng)业出(chū)清的过(guò)程中，央国(guó)企相较(jiào)于民(mín)企(qǐ)来(lái)说估值的修复(fù)更明显。中(zhōng)特(tè)估(gū)的(de)角度从(cóng)中(zhōng)长期的维度看，行业(yè)的逻辑在(zài)于集中度(dù)提升后，行业(yè)进入(rù)高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速发展阶(jiē)段(duàn)更(gèng)稳定且(qiě)可(kě)预期的盈利和现金流(liú)创(chuàng)造能(néng)力，以此带来估(gū)值(zhí)中枢的提升，应该关注估(gū)值相(xiāng)对较低，企业自身(shēn)资(zī)产的质量好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可(kě)以创(chuàng)造持续现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内部将出(chū)现分化(huà)，要关(guān)注将受益于行业集中度(dù)提(tí)升(shēng)的头部公司。”星石投资首席(xí)研(yán)究(jiū)官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许还(hái)是(shì)保禁欲可以恢复性功能吗，禁欲多久可以恢复肾气利发展、招商(shāng)蛇口等国(guó)资背景龙(lóng)头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银(yín)基(jī)金投资部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客(kè)观(guān)地去持续观察(chá)国企央(yāng)企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份额持续(xù)提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下(xià)滑(huá)，2023年一(yī)季度(dù)的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营(yíng)收(shōu)、净(jìng)利均实现了业(yè)绩的回(huí)正，甚(shèn)至是较大(dà)增速的增(zēng)长。而这(zhè)些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产(chǎn)业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去(qù)两三(sān)年时(shí)间(jiān)，尤其(qí)是在2021年下半(bàn)年(nián)民营房(fáng)企不怎么投资(zī)拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地，且主要(yào)集中(zhōng)在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的(de)驱动(dòng)能(néng)够(gòu)推(tuī)动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢(huī)复(fù)但仍处于调整的过(guò)程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个市场从四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成都等(děng)极个别(bié)城市(shì)四(sì)月环比三(sān)月相对表(biǎo)现较好之外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在(zài)内的绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收(shōu)入(rù)情况，以及市场的(de)去库存压力、企(qǐ)业(yè)的资金面压力，可能会(huì)出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹(dàn)外的一个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就是说，第二(èr)季(jì)度、第三季(jì)度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资(zī)董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其上下游产业链的(de)复苏速度都比想象的(de)要(yào)慢很(hěn)多(duō)，我们(men)要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味(wèi)着，只有极为(wèi)少数的、做得(dé)比同行好得多(duō)的企业，会伴(bàn)随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来(lái)。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去等待它的基(jī)本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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