万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后(hòu)曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆(yú)论(lùn)关注，起(qǐ)因中赫集团成了共(gòng)同(tóng)债(zhài)务人被中国信达追债(zhài)，中国信(xìn)达为了收回钱(qián)款不得不将中赫抵(dǐ)押(yā)的(de)75套万柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出(chū)，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫(hè)集团，那(nà)些真正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖(mài)，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这(zhè)些业主的维权(quán)信(xìn)息，难(nán)怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都(dōu)那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背后(hòu)，可能没你想象的那(nà)么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨的可(kě)能还是债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位(wèi)，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发(fā)有限公司不(bù)良债权(quán)转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的抵押(yā)物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不(bù)良债权(quán)转让项目的(de)处(chù)置(zhì)主体是(shì)中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司北京市分公司(sī)（下称中国信达北分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限公司是(shì)共同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而(ér)且(qiě)早已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该报(bào)道属实，说(shuō)明这(zhè)些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么(me)中(zhōng)国信达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是“未出(chū)售(shòu)”的状态呢？只(zhǐ)能说明(míng)这(zhè)些房子根本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报(bào)道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫(hè)集团早就把这75套房子(zi)抵押出去，现(xiàn)在还(hái)没资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪(háo)宅(zhái)，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)基(jī)本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据(jù)地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少中赫(hè)集团的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支付价款并(bìng)实际占有，那(nà)么，中国信达转让这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损失最大的，没(méi)准还是债(zhài)主中国信达。

　　根(gēn)据相关(guān)法律规(guī)定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业主已经(jīng)支(zhī)付价款并(bìng)实际占有，但未办理过户手续(xù)的，如(rú)果业主(zhǔ)没(méi)有过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得查封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以(yǐ)向法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同(tóng)时可以联合(hé)起(qǐ)诉开发商，要求(qiú)退(tuì)还购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)或办理房(fáng)产证，并(bìng)承担(dān)违(wéi)约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人(rén)民(mín)法院(yuàn)报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消(xiāo)费者权利(lì)保(bǎo)护问题的批复(fù)》，以司法解释(shì)的方式明(míng)确(què)了购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居(jū)住为目(mù)的购买(mǎi)房屋并(bìng)已支付全部价两个土上下结构念什么加偏旁，两个土上下结构念什么语音款，主张其(qí)房屋交(jiāo)付(fù)请(qǐng)求(qiú)权优先于(yú)建设工(gōng)程价(jià)款优先受偿(cháng)权、抵押权以及(jí)其他(tā)债权(quán)的(de)，人民法(fǎ)院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部(bù)分价款的商品(pǐn)房消费者，在(zài)一(yī)审法庭辩(biàn)论(lùn)终(zhōng)结前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子(zi)均(jūn)为“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那么(me)这笔不(bù)良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可(kě)能(néng)不(bù)仅(jǐn)不能卖出(chū)去(qù)回本，抵押的(de)这75套房(fáng)子，还会被(bèi)业主讨回(huí)去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫(fū)人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司(sī)中(zhōng)国信达申请(qǐng)不良债(zhài)权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中(zhōng)国(guó)信达已经成为(wèi)赫(hè)华(huá)恒瑞唯一股东。但(dàn)此(cǐ)前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为(wèi)中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地(dì)等选择(zé)退(tuì)出了(le)赫华(huá)恒瑞的股(gǔ)东行列(liè)，中国(guó)金(jīn)谷国际信托有限(xiàn)责任公(gōng)司成(chéng)为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达资(zī)产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没(méi)有很(hěn)高的国民知名(míng)度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团进入北京的(de)第一(yī)个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成(chéng)为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的(de)万(wàn)柳书(shū)院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型(xíng)知名房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地(dì)块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快(kuài)，万柳书院就(jiù)以神(shén)秘(mì)高端(duān)的(de)姿态杀入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每平米20万元的(de)价格，都令业内外(wài)震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京(jīng)豪宅圈(quān)的地(dì)位。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对手是当时有名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广两个土上下结构念什么加偏旁，两个土上下结构念什么语音场、恒大华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它(tā)远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的(de)法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出(chū)了(le)8年(nián)之久，但其(qí)依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅(zhái)，也吸引了(le)不少知名(míng)人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居(jū)住在万柳书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的(de)成功(gōng)奠定了中赫集(jí)团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵(guì)的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”却多次(cì)成为被执行人，被(bèi)执行(xíng)标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不(bù)履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义(yì)务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京(jīng)国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今(jīn)年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财经(jīng)就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实(shí)控(kòng)人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而(ér)追根溯源(yuán)，这(zhè)个(gè)转折(zhé)点，就在(zài)于(yú)收购北(běi)京(jīng)国(guó)安。

　　近十年(nián)来(lái)，房(fáng)企纷纷(fēn)开(kāi)始(shǐ)了多元(yuán)化(huà)转型，但转型(xíng)之路并(bìng)不好走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集团就尝试(shì)过多(duō)元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型(xíng)的(de)目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权(quán)，成(chéng)为国安的新(xīn)东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团(tuán)手中拿下(xià)北京(jīng)国安(ān)俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全部(bù)股权(quán)。如果北(běi)京(jīng)国安的估值一直没变，那么(me)中(zhōng)赫(hè)集团拿下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中(zhōng)赫(hè)为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集(jí)团共有11条股权出质记(jì)录(lù)。质权(quán)人包括(kuò)海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际(jì)信(xìn)托、中(zhōng)融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所(suǒ)官(guān)网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在持续质押手中的中赫(hè)集团股份，但国安和中赫的经营状况(kuàng)却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生效(xiào)法律文书确定义(yì)务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于(yú)难。不(bù)过在实控人都成为(wèi)老(lǎo)赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿(yì)的(de)北京国安，又(yòu)如(rú)何能独善其身？

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