导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市(shì)场(chǎng)黄金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三(sān)年商品住宅销售(shòu)面积超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰(qià)逢(féng)近(jìn)年(nián)地产(chǎn)持续(xù)低景气，有关中国地产(chǎn)是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实情况，据(jù)此(cǐ)判(pàn)断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部(bù)披(pī)露(lù)全国有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第七次(cì)人口普(pǔ)查(chá)调查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国房(fáng)子是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不是人均一间房所能满足(zú)，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因素密切相关(guān)。中国的人均住宅(zhái)间数较发达国家还(hái)有(yǒu)很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)户均1套(tào)房，其中(zhōng)每户持有商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直(zhí)接(jiē)公布中国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据(jù)，我们根(gēn)据商品住宅套(tào)数(shù)、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和(hé)城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中(zhōng)国(guó)每(měi)户城镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似(shì)乎意味着(zhe)户户(hù)有房，然而(ér)事实上中国住(zhù)宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡(héng)，是因(yīn)为户均(jūn)一套(tào)房无法满足流动(dòng)人(rén)口的租赁和置业需求。全国总人口的近三(sān)成都是(shì)流动人(rén)口，流动人口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两(liǎng)人(rén)户(hù)占比不(bù)断(duàn)增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数增(zēng)多(duō)。小家(jiā)庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入，人口净迁入(rù)城(chéng)市的新增住宅需(xū)求(qiú)有望(wàng)持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)均(jūn)较发达国家有着(zhe)不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在(zài)不足(zú)，这(zhè)是过去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房地(dì)产大分化时代(dài)已(yǐ)至，大分化(huà)时代下地产矛(máo)盾(dùn)则(zé)更多(duō)体现在住宅质量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大(dà)分(fēn)化必(bì)将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同区域(yù)板块之间(jiān)，不同品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方(fāng)披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来(lái)，各大(dà)城市二(èr)手房挂牌量(liàng)突然激增(zēng)，引发(fā)一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是(shì)否已经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到底是供给过剩(shèng)，还是供(gōng)需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于(yú)住宅(zhái)存量(liàng)数据并未公布，我们无(wú)法直接(jiē)知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来(lái)房地(dì)产市场会(huì)如(rú)何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥有住(zhù)宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直(zhí)观判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全国自然灾害综合风险普查工作(zuò)情况为主题的新(xīn)闻发(fā)布会上，负(fù)责人对外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处(chù)市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第七次人口(kǒu)普查数(shù)据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间，其(qí)中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住水平不(bù)仅与房(fáng)间数量有关(guān)，更与(yǔ)房屋质(zhì)量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出(chū)城镇(zhèn)居民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设(shè)施齐全的住(zhù)宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅的(de)测算思路、数据(jù)和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住(zhù)宅主要分(fēn)两(liǎng)大类，一类(lèi)是商品住宅(zhái)，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅(zhái)相关(guān)数据有两处可以直(zhí)接公(gōng)布(bù)，一(yī)是每(měi)年商品住宅销售(shòu)套数（统计(jì)局(jú)）；二是居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中国居民户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用到上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)住(zhù)宅套(tào)数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套(tào)数相加，我(wǒ)们就(jiù)能够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅和非商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)比例(lì)，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们(men)就能够得(dé)到城镇户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套数/住(zhù)宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存(cún)量房地(dì)产套(tào)数，并进一步(bù)推(tuī)算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均拥有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含(hán)现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本(běn)文去(qù)除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房(fáng)销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套(tào)数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数除以家庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中(zhōng)国城镇居民(mín)的(de)住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自建住宅占(加州时间现在几点钟，加州时间与北京时间差zhàn)比21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租赁其(qí)他(tā)住宅(zhái)和购买二手房(fáng)都是(shì)商品住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住宅、购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅与购买二手房加总(zǒng)，得到(dào)商品住(zhù)宅(zhái)占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际(jì)变化比(bǐ)例(lì)，从而我们估算出(chū)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已购期(qī)房，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购(gòu)期(qī)房会(huì)在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经(jīng)达到了(le)户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结，甚至意(yì)味着(zhe)中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不(bù)意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需(xū)要有多余住宅(zhái)来满足因(yīn)人口流动、居民换房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国(guó)际经验来看，美(měi)国(guó)、英国和日本的住(zhù)宅套户(hù)比均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套(tào)房，就会造(zào)成人(rén)口净(jìng)流入地的住宅市(shì)场供不应求(qiú)，造成(chéng)房价或房租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会选择在大(dà)城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在(zài)老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡(xiāng)人(rén)口流(liú)动调查数据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以及南京(jīng)工作的流动人(rén)口在老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高房(fáng)价迫使打工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁(lìn)一套(tào)房(fáng)，在(zài)房(fáng)价较低的(de)县城购买一套房(fáng)。所以说户均一(yī)套房无法(fǎ)满足(zú)庞大流动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然(rán)有不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就是约9000万(wàn)户城(chéng)镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生(shēng)活带来了很(hěn)大的不便和安全隐患(huàn)，并且居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独(dú)立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区很难(nán)满足现代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室(shì)占(zhàn)比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与城市土地(dì)资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来地产的需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户住(zhù)宅存(cún)量总面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积小于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及全国人(rén)均水(shuǐ)平(píng)的一(yī)半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面(miàn)积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界(jiè)定(dìng)为(wèi)住(zhù)宅存(cún)在困难，若(ruò)按(àn)这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用(yòng)住宅(zhái)面积为40平(píng)，即(jí)人(rén)均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大(dà)。但若去(qù)除公摊(tān)面积(jī)后(hòu)，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户(hù)人(rén)口，所(suǒ)需(xū)要的住宅总量(liàng加州时间现在几点钟，加州时间与北京时间差)会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套房(fáng)，未来(lái)地产还(hái)会有需求么？

　　我们(men)测算得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似已经(jīng)户(hù)户(hù)有(yǒu)房。即便如此，中国人口静(jìng)态结(jié)构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均(jūn)1套住宅现(xiàn)实之下，中(zhōng)国未来城(chéng)镇住(zhù)宅需(xū)求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人(rén)口缩(suō)小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不断(duàn)下(xià)降，六普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而(ér)七(qī)普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的分化(huà)日益(yì)明(míng)显，资源和生(shēng)产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市流入，区域经济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房(fáng)，给迁(qiān)入地住(zhù)宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人(rén)口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求依(yī)然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建造时间为2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住(zhù)宅建筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破(pò)旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低(dī)、基础设(shè)施配套差、没有或少有物业管理，居民追求(qiú)美好(hǎo)、宜(yí)居生(shēng)活的环(huán)境，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求还将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限(xiàn)于资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭希(xī)望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工(gōng)作会议明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素(sù)，中国的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数较其他国家依旧存(cún)在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济(jì)发展(zhǎn)水平的(de)提高(gāo)，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给(gěi)存在不(bù)足，供需(xū)出现错配，这是过去二十(shí)年房价快速(sù)上涨基石。那么(me)未来将是住(zhù)宅质(zhì)量的供需冲突。房(fáng)地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能(néng)级之间(jiān)差异(yì)，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的差异也(yě)将(jiāng)越(yuè)发(fā)扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存(cún)在统计(jì)偏差(chà)。商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比实际(jì)值可能(néng)偏(piān)低，其增速可(kě)能超预期。

未经允许不得转载：中国书画艺术 加州时间现在几点钟，加州时间与北京时间差