导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步(bù)入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关(guān)中(zhōng)国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图(tú)厘(lí)清中国城(chéng)镇存(cún)量住宅真实情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极(jí)度过(guò)剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到(dào)一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅(zhái)建筑，如(rú)商业办(bàn)公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住舒适不是(shì)人(rén)均一间房(fáng)所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切(qiè)相关(guān)。中国的人均住宅间数(shù)较(jiào)发达(dá)国家还有很大差(chà)距(jù)。人均(jūn)住宅间(jiān)数大于(yú)1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中(zhōng)国(guó)家庭(tíng)户(hù)均住宅(zhái)的(de)数据，我们根(gēn)据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户(hù)户有房，然而(ér)事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅(zhái)套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均(jūn)一套(tào)房无(wú)法满足流动人口的租赁和置业(yè)需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近三成都是流动(dòng)人口，流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套房，中国(guó)未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规模(mó)缩(suō)小(xiǎo)，一人户(hù)、两(liǎng)人户占(zhàn)比不断增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明(míng)显，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入，人口净迁(qiān)入城市的新增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的(de)住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破(pò)小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积均较发(fā)达(dá)国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正(zhèng)在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时(shí)代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地(dì)产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么当(dāng)下房地产大分化时(shí)代已至，大分(fēn)化(huà)时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能级城市之(zhī)间，不(bù)同区域(yù)板块之(zhī)间(jiān)，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议。从(cóng)2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子(zi)是(shì)否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供(gōng)给过剩，还(hái)是(shì)供需平衡(héng)，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出(chū)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数(shù)，回答(dá)当(dāng)前的房子(zi)是否(fǒu)真的(de)过剩了(le)？据(jù)此判断未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)数量过剩的直(zhí)观判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以全国自(zì)然灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布会(huì)上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据(jù)以及(jí)80多万处市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市(shì)场看似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算(suàn)的城镇房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了(le)中国城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关(guān)，更与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素(sù)密切(qiè)相关(guān)。单单从人均(jūn)住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设(shè)施齐全的(de)住宅才(cái)是城镇居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅的测算(suàn)思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大(dà)类，一(yī)类(lèi)是(shì)商品(pǐn)住宅，另一(yī)类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没(méi)有直接公布城(chéng)镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关数据(jù)有两处(chù)可(kě)以(yǐ)直接公布，一(yī)是每年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二(èr)是(shì)居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量(liàng)，我们主要(yào)用到(dào)上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套(tào)数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年(nián)商(shāng)品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得到当前商品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据(jù)城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推(tuī)算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅(zhái)总数(shù)除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我(wǒ)们利用既(jì)有统计(jì)数据，大致测算得(dé)到中国存量房地(dì)产(chǎn)套数(shù)，并进一(yī)步(bù)推算中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅（包含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房(fáng)地产(chǎn)销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计(jì)销(xiāo)售套数里的期房销(xiāo)售(shòu)，得到(dào)商品住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商(sh我国的全民国家教育日是哪一天 我国法定全民国教育日āng)品住宅现(xiàn)房套(tào)数除以家庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步(bù)推算中国(guó)城镇居民拥有的(de)户均(jūn)住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房都是商品住宅，因(yīn)此将租(zū)赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房加总，得到(dào)商品住宅占居(jū)民所有住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估(gū)算(suàn)出2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占(zhàn)比(bǐ)例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平(píng)均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已(yǐ)购(gòu)期(qī)房会(huì)在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇家庭(tíng)都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了(le)户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因(yīn)人口流动(dòng)、居民换房等(děng)因(yīn)素产生(shēng)的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本(běn)的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚好一(yī)套房，就会造成人口净(jìng)流入地的住宅市(shì)场供不(bù)应求，造成房价(jià)或房租迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口(kǒu)和省际流动(dòng)人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家县城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城(chéng)乡人(rén)口(kǒu)流动调查数据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工(gōng)作(zuò)的流动人口在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在(zài)高房价的大城市租(zū)赁(lìn)一套房，在房价较(jiào)低的县城(chéng)购买(mǎi)一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动(dòng)人口的租赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的(de)城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住宅(zhái)是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等基(jī)础设施陈(chén)旧，给住户(hù)的生活带来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老(lǎo)旧(jiù)住(zhù)宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户(hù)数拥有的住(zhù)宅面(miàn)积占(zhàn)比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建(jiàn)的老旧(jiù)小区很(hěn)难满足现代生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家庭住(zhù)宅(zhái)为(wèi)一居室(shì)和(hé)二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市土地资(zī)源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三(sān)）人(rén)均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普数(shù)据(jù)测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年间农民(mín)带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)不(bù)足19平(píng)方米(mǐ)，不及(jí)全(quán)国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低(dī)于(yú)15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准(zhǔn)算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使(shǐ)用住(zhù)宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户(hù)人(rén)数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均(jūn)住宅面积(jī)，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和(hé)英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的(de)住(zhù)宅总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如(rú)此，中国人口静态结构和动态趋(qū)势演绎，决定(dìng)了(le)中国未(wèi)来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇户均(jūn)人口规(guī)模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二人户的(de)占比明(míng)显上升，人口小家(jiā)庭化(huà)趋势将继(jì)续延续，导致(zhì)户数会因户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济(jì)发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块的分(fēn)化(huà)日益明(míng)显，资源和(hé)生产要素逐(zhú)步(bù)向经济带(dài)、都(dōu)市圈(quān)中心(xīn)城市(shì)流(liú)入，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流(liú)入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉及到买房(fáng)租房(fáng)，给(gěi)迁(qiān)入地住宅(zhái)市(shì)场带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅的家庭(tíng)拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分(fēn)点；原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅家庭(tíng)比例从12.9％我国的全民国家教育日是哪一天 我国法定全民国教育日到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或(huò)少(shǎo)有(yǒu)物业管理(lǐ)，居民追求(qiú)美好、宜(yí)居(jū)生(shēng)活的环境，背后的(de)改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求还将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于(yú)中小户(hù)型。已有住宅家庭(tíng)希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工(gōng)作(zuò)会议明确指出支(zhī)持住宅(zhái)改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅(zhái)因素，中国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)间数较其他国家(jiā)依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密切正(zhèng)向(xiàng)联(lián)系(xì)。随着经济发展(zhǎn)水平的(de)提(tí)高，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年房价快速(sù)上涨基(jī)石(shí)。那(nà)么未来(lái)将(jiāng)是住(zhù)宅质量的供需(xū)冲突。房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至(zhì)，这种(zhǒng)分化不(bù)单局(jú)限(xiàn)于城(chéng)市(shì)能级(jí)之(zhī)间差异，优质小区和老旧二(èr)手(shǒu)房之间的差异也将越发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口(kǒu)普查数据(jù)调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统(tǒng)计(jì)偏差。商品住宅(zhái)占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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