文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，这是房地产从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也是对(duì)购(gòu)房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时(shí)代(dài)，对购房民(mín)众不(bù)公平的预售制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地义(yì)。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)，长效(xiào)机(jī)制四大(dà)关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。如果按照经(jīng)济规(guī)律办(bàn)事，中国一定能实现房地产软着陆(lù)和长期(qī)平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预售制、改(gǎi)为现房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的(de)单方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预(yù)售制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的(de)风险。从行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下行周期，会引发(fā)资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，这样(yàng)有助于落实中央(yāng)房住不(bù)炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预售制(zhì)度(dù)？预售制度(dù)怎么(me)来的(de)？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖(mài)楼(lóu)花，卖(mài)期房，是(shì)一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商(shāng)品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度(dù)。其实，当前世界不少(shǎo)国(guó)家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一(yī)般(bān)有严格的监(jiān)管(guǎn)保障措施(shī)，开发商在项目获(huò)得政府(fǔ)批准后才(cái)可以开(kāi)始销(xiāo)售，买家(jiā)在购买(mǎi)期房后并非像中国一样在(zài)支付(fù)完首付款后从银行一次(cì)性贷款支(zhī)付剩余全(quán)部房款，而是根(gēn)据开发商工程进度在完(wán)全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严(yán)格的资金监(jiān)管、分期支付(fù)以(yǐ)及违约处罚措施作(zuò)为保障(zhàng)的，如(rú)果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发(fā)风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售制度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历(lì)史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取(qǔ)消预售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当(dāng)然这(zhè)需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制(zhì)。这(zhè)是个技术活(huó)，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定(dìng)能化解这个难题，让房(fáng)地产回归实体经(jīng)济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果(guǒ)取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的(de)保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是以客户(hù)为中心(xīn)，房地产也不(bù)能例外(wài)，老百姓(xìng)买房(fáng)子(zi)是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实(shí)施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企业健康发展的(de)重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结(jié)合稳楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通(tōng)金融支持当期三(sān)好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者(zhě)十(shí)年前(qián)在国务院发展研究中心参与(yǔ)财税(shuì)改革方案研究时，对预(yù)售制、房地(dì)产税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进(jìn)行过长(zhǎng)期(qī)系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭辣妹是夸人还是骂人的，辣妹是夸人还是骂人的话”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规(guī)范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式(shì)

　　二(èr)十世(shì)纪五十(shí)年代在(zài)中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香港还未(wèi)推行(xíng)公共房屋(wū)制(zhì)度，许多人栖身(shēn)于(yú)木屋或(huò)者其他临(lín)时住宅(zhái)，住房(fáng)的(de)需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力(lì)才(cái)能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产行业(yè)盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金(jīn)周转期(qī)长等(děng)问题(tí)。针对(duì)这(zhè)一(yī)系列(liè)问(wèn)题(tí)，不少地(dì)产(chǎn)商(shāng)开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量(liàng)有(yǒu)所增加，开(kāi)发(fā)商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业(yè)直觉和(hé)多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到(dào)的见解，在(zài)努(nǔ)力寻求方法加快(kuài)自身资金周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购(gòu)下九龙的一(yī)块地(dì)盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的(de)地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个(gè)亮点，即先(xiān)收取买家的(de)订金，采用类似租金的(de)分(fēn)期(qī)付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落成时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速了(le)房屋(wū)的建造和销售(shòu)，也解决了制造(zào)商(shāng)的资金(jīn)问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时(shí)可(kě)谓是(shì)“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时(shí)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)一(yī)大特色(sè)，纵观中国(guó)香港房(fáng)地(dì)产市场的(de)改革(gé)，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供不(bù)应(yīng)求的问题(tí)，使房市发展进(jìn)入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁荣，但期(qī)间也(yě)出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一个楼盘(pán)因建筑费用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理(lǐ)部门提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即要(yào)求开发商在预(yù)售(shòu)前，确保(bǎo)地(dì)价款(kuǎn)已经(jīng)全部(bù)支(zhī)付，还要证明自身有资(zī)金等能力把项目(mù)完成，资金需放(fàng)入(rù)律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取监(jiān)管账户资金(jīn)，中国香(xiāng)港要(yào)求律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监管账户(hù)）、开发商操(cāo)作等采(cǎi)取全透明化机(jī)制，且(qiě)银(yín)行的责任上升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大(dà)风险方(fāng)，后(hòu)续(xù)需自身推动项目完(wán)工。随(suí)着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代(dài)，中国内地面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制(zhì)度。建国(guó)以(yǐ)来，中国内(nèi)地优先(xiān)发展重工业，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大于(yú)城市化进程，唯(wéi)有解(jiě)决住房基础等城市化配套(tào)问题(tí)，才能进一步推进(jìn)城市化。但(dàn)当(dāng)时(shí)推行的(de)是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的(de)福(fú)利分(fēn)房制度，住(zhù)房(fáng)市场发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分房(fáng)制度也(yě)出现了分配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福(fú)利分房制度不再适(shì)用(yòng)于当时的(de)国情(qíng)。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需(xū)求量大(dà)，而社(shè)会缺(quē)少大(dà)型房地产开发商，商品房(fáng)供(gōng)应(yīng)量(liàng)小的(de)困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后(hòu)出台(tái)多项文件(jiàn)，大力支持国内房地(dì)产市场改革。例如(rú)，1998年(nián)，国务(wù)院出台《关于进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加快(kuài)住房建设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定(dìng)停(tíng)止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房(fáng)分配货币(bì)化、住房供给商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计(jì)划经济下的福利分房转向市场经济的商(shāng)品房。房地产市(shì)场采用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解(jiě)决了房企缺(quē)少资金和开发时间(jiān)周期长的两大(dà)难(nán)题，开(kāi)发商以(yǐ)预(yù)售款撬动下(xià)一个项目的(de)开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式(shì)，住房供应速度(dù)加快。自此(cǐ)中国内地开(kāi)始房改货币化，中国人民(mín)银行等多方迅速(sù)出(chū)台相关的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房者，极(jí)大作用推动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后(hòu)，经调整形成契合中(zhōng)国(guó)内地的商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)度(dù)。预售制(zhì)的初衷是为(wèi)了缓解房企(qǐ)资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地(dì)产开(kāi)发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定(dìng)金或房款(kuǎn)的(de)行为。区别于(yú)中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国内地(dì)实践过(guò)程中(zhōng)，商(shāng)品房预(yù)售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次(cì)性(xìng)付(fù)清首付(fù)款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性(xìng)付清(qīng)剩余(yú)房款，换(huàn)言(yán)之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国香港的按照工(gōng)程(chéng)进度付款有所不同。对中国内地(dì)的(de)开(kāi)发商而言，预(yù)售制商品房也开启(qǐ)了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确(què)实(shí)存在(zài)

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预(yù)售制极(jí)大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增(zēng)加(jiā)市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产市场的(de)稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也(yě)提高(gāo)了(le)居(jū)民(mín)居住水平(píng)，中国内地城镇居(jū)民(mín)从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到(dào)基本适(shì)居，住(zhù)房(fáng)事业取得(dé)巨(jù)大进步，数(shù)十年时间走完(wán)发(fā)达国(guó)家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入(rù)快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建(jiàn)成区面积(jī)由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已成为中国内地(dì)商品房(fáng)销(xiāo)售最主要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面(miàn)积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房(fáng)地(dì)产行业(yè)的发展。中国内地(dì)房地产(chǎn)历(lì)经二十多(duō)年(nián)长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和(hé)销售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房(fáng)地(dì)产也(yě)成为拉动中国(guó)内地(dì)经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的(de)上(shàng)下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业(yè)。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业(yè)增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房(fáng)地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对(duì)金融、批(pī)发、建(jiàn)材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动(dòng)的投资占(zhàn)全(quán)社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷(dài)款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托(tuō)等(děng)通道(dào)业务，占比超过三分(fēn)之一。从(cóng)房地产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财(cái)富效应渠道(dào)，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿(yì)美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市(shì)值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与(yǔ)股(gǔ)债(zhài)房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中国资(zī)本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股(gǔ)票(piào)、债(zhài)券市值较低(dī)，居民投资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面看，绝大(dà)部分商(shāng)品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公(gōng)平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为两年，在(zài)此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理(lǐ)甚至(zhì)不(bù)能交房等风险。另外(wài)，购(gòu)房者和开(kāi)发商之间(jiān)的购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合(hé)同关系，如果开(kāi)发(fā)商发生违约，购房者只能根据购房(fáng)合同向开发商(shāng)主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行(xíng)进行(xíng)贷(dài)款偿还，因此购房(fáng)者承(chéng)担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自(zì)身信用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场波动(dòng)或经营不善(shàn)，出现资(zī)金链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房企通过(guò)与购房者签(qiān)订的预(yù)售合同和按揭合(hé)同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短期(qī)不能(néng)还款(kuǎn)等，则风险完(wán)全由(yóu)银行承担，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监(jiān)管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字(zì)那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的(de)《城市(shì)商品房预售管(guǎn)理办法》中明确(què)规定(dìng)了开(kāi)发企(qǐ)业(yè)预售商品房所得款项应(yīng)当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部(bù)门制定。但多(duō)年以来全(quán)国并没有统一的(de)预售资金(jīn)监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管(guǎn)资(zī)金比例为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市则按照项目的(de)建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报价(jià)计算重点资(zī)金。而(ér)事实是，不(bù)少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账户、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供(gōng)却被迫(pò)继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景下(xià)，抽调(diào)预售款(kuǎn)监(jiān)管账(zhàng)户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资(zī)金，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨(bō)付的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这(zhè)些方(fāng)式套取的(de)资金，在(zài)房企(qǐ)各地项目间流(liú)动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了(le)资金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程(chéng)度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购房者预付(fù)资金，一般(bān)设(shè)有(yǒu)定金或预(yù)付款保护机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支(zhī)付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方式：预付(fù)款一般(bān)以(yǐ)定金方式支(zhī)付(fù)，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一般(bān)采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一(yī)是按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付后(hòu)发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商(shāng)品房(fáng)出现(xiàn)重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付(fù)质量(liàng)的(de)保障有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合(hé)格并提(tí)供验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二(èr)是开(kāi)发商为(wèi)购房(fáng)者提供一定(dìng)的保修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得(dé)房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定金一定(dìng)期限内无(wú)条件返(fǎn)还，最(zuì)低首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余(yú)房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首付环(huán)节(jié)，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的(de)定金及(jí)首付款由第三(sān)方公证行或产权(quán)保险公司的(de)信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资金可(kě)通(tōng)过(guò)申请(qǐng)仲裁取回，且不承担(dān)任何责(zé)任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据(jù)工程进(jìn)度向开发商提供一定比例(lì)的(de)贷款，由(yóu)于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银行有充(chōng)分(fēn)动机监管开发商施(shī)工进度。开(kāi)发商(shāng)在房屋交付时(shí)需(xū)取(qǔ)得由政府相关部门经(jīng)审查后发放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通(tōng)过验(yàn)收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭按工(gōng)期(qī)放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开(kāi)发商或购(gòu)房(fáng)者可(kě)购(gòu)买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发(fā)商(shāng)在项目获批后即(jí)可预(yù)售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同前，购(gòu)房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金(jīn)退还(hái)。如由于任何(hé)原因不能购买(mǎi)，定金按照德(dé)国法(fǎ)律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在(zài)购房(fáng)款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低(dī)首付比例，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余(辣妹是夸人还是骂人的，辣妹是夸人还是骂人的话yú)款方面，德国也采(cǎi)取按(àn)工(gōng)期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行(xíng)支(zhī)付(fù)，具体支付节点(diǎn)、比例因(yīn)项目(mù)而异。一(yī)般来说(shuō)，支付(fù)节(jié)点可(kě)分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前申请房(fáng)贷(dài)，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，银(yín)行按施(shī)工节奏分(fēn)多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定(dìng)使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险(xiǎn)的(de)功(gōng)能是当房屋出现重(zhòng)大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或(huò)修复(fù)，开发商破产，由保险公司(sī)负(fù)责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制(zhì)，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合(hé)同(tóng)前，买卖(mài)双方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内容确认(rèn)无误后签订首付(fù)交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时，购(gòu)房者10％的(de)定(dìng)金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工(gōng)程进度付款的(de)方(fāng)式，但(dàn)是交房前(qián)付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定(dìng)房屋必须经过房(fáng)产公证公(gōng)司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环(huán)节，英(yīng)国(guó)期房预售资金监管(guǎn)极为严(yán)格，资金(jīn)也(yě)由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支(zhī)付相关(guān)款项过程中(zhōng)，由(yóu)买房律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在进(jìn)入开发商(shāng)账户(hù)前经(jīng)过(guò)两(liǎng)道关口，有利于(yú)保(bǎo)障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易(yì)立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预(yù)售房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需(xū)返(fǎn)还定价(jià)并(bìng)赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本二战结束后(hòu)由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上(shàng)“一房(fáng)二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑物(wù)交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修订，目(mù)前是唯(wéi)一一(yī)部规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易(yì)的(de)法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据(jù)日(rì)本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万日(rì)元的部分(fēn)，法律要求开发商必须(xū)完(wán)成(chéng)定金保全(quán)措施才(cái)可(kě)预售。什么是定(dìng)金保全措施？即(jí)买(mǎi)卖(mài)双方签订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或保(bǎo)险机(jī)构签订(dìng)定金保证委(wěi)托合同(tóng)，设(shè)置购房(fáng)者定金(jīn)的保(bǎo)证或(huò)保险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证(zhèng)金证明书交(jiāo)付给购(gòu)房者。除定金外，其他预(yù)先支(zhī)付的(de)购房款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金(jīn)融机构或保证机构或保险公(gōng)司兑付(fù)，同(tóng)时，开发(fā)商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付(fù)最多(duō)不超20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房合(hé)同(tóng)后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后(hòu)才(cái)开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房(fáng)者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余款按(àn)工程进度(dù)支(zhī)付，所有资金进(jìn)银行专门项目资(zī)金账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年保修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新(xīn)加坡开发(fā)商有统一的选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签订购买(mǎi)合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同(tóng)时(shí)购房者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同(tóng)样采取(qǔ)按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付(fù)款流程(chéng)做了(le)统一详细规定(dìng)，要求所有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基完(wán)工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过(guò)程中随着(zhe)放出贷款的(de)增(zēng)加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者(zhě)的订金(jīn)与付款(kuǎn)会存(cún)入银(yín)行专门的项(xiàng)目资金账户(hù)，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者(zhě)享受(shòu)1年的(de)房(fáng)屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到(dào)了政策出(chū)手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加(jiā)大(dà)对(duì)刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对(duì)局(jú)部停贷(dài)现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的(de)金融工具支持(chí)。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支(zhī)持力度(dù)，由优质房企牵头并(bìng)购重(zhòng)组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心以及(jí)长效机制。长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动(dòng)城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定(dìng)金(jīn)保护机制，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安全。签订合同(tóng)环(huán)节，鼓励保险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立按(àn)工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款机制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银行的第(dì)三方资金(jīn)监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相关部(bù)门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商(shāng)品房保修(xiū)期制度。保修期内，开(kāi)发商(shāng)应(yīng)对房屋(wū)质(zhì)量问题(tí)全(quán)权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时(shí)代，对购房民(mín)众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商(shāng)将拼的不是(shì)五花(huā)八(bā)门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不(bù)能兑(duì)现(xiàn)的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的(de)过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升开发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱(qū)逐劣币。

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