万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初(chū)“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意外(wài)走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国(guó)知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆论关注，起(qǐ)因中赫(hè)集团成了(le)共同(tóng)债务人被中国(guó)信达追债(zhài)，中国信达为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题(tí)是，这(zhè)些房子早已售出，业主并(bìng)非(fēi)中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨(jù)资购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂未看到(dào)这些业(yè)主的维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人(rén)被割韭(jiǔ)跑单是什么意思啊 没发货扣跑单费合理吗菜的时(shí)候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后(hòu)，可能没你想象的(de)那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还(hái)是(shì)债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没(méi)想到(dào)，这个位(wèi)于海淀(diàn)核心区(qū)位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公司不良债权转让(ràng)项目(mù)”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述不(bù)良债权转让项目(mù)的处置主体是中(zhōng)国信达资产管理股份(fèn)有限公司(sī)北(běi)京(jīng)市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置(zhì)的是对北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团有(yǒu)限公司(sī)是共同(tóng)债务(wù)人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这(zhè)就(jiù)是一起中(zhōng)国(guó)信(xìn)达北分讨债的故(gù)事，但(dàn)实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据此前(qián)媒(méi)体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报(bào)道属实，说明(míng)这些房子实际上都是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说明(míng)这(zhè)些房子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报(bào)道证实(shí)了(le)上(shàng)述内(nèi)容。有豪(háo)宅(zhái)中介透露，中赫集(jí)团(tuán)早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能(néng)网签、没(méi)办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级(jí)豪宅，最强学区(qū)房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主基本都(dōu)是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)也是万柳书院的(de)业主(zhǔ)。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集(jí)团的(de)高管、合作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也(yě)被精准收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这(zhè)些业主确实已经(jīng)支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让这(zhè)笔不良债权回(huí)本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失(shī)最大的，没准还是债主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根(gēn)据相关(guān)法律规定(dìng)，民事执(zhí)行中，业主(zhǔ)已经(jīng)支付价款并实(shí)际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果业主没有过(guò)错，人民法(fǎ)院不得查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封的可以向法院(yuàn)提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可(kě)以联合(hé)起诉开发(fā)商，要求(qiú)退还购房款或办理(lǐ)房产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人民(mín)法院(yuàn)报公布《最(zuì)高人(rén)民法院关于商品房(fáng)消费者(zhě)权(quán)利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解(jiě)释的方(fāng)式明(míng)确了(le)购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以(yǐ)居(jū)住(zhù)为目(mù)的购(gòu)买(mǎi)房屋并(bìn跑单是什么意思啊 没发货扣跑单费合理吗g)已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先(xiān)于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其(qí)他债权的，人民法院(yuàn)应当(dāng)予以(yǐ)支持(chí)。只支付了部分价(jià)款的商(shāng)品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论(lùn)终结(jié)前已实际(jì)支(zhī)付剩余价款(kuǎn)的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房(fáng)子(zi)均为“已售未网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个(gè)烫手(shǒu)山(shān)芋。可(kě)能(néng)不仅不能卖出去(qù)回(huí)本，抵押的(de)这(zhè)75套(tào)房子(zi)，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司(sī)中(zhōng)国(guó)信达申请(qǐng)不良债权转让，可(kě)以追溯(sù)到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国(guó)信达已经成为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒(héng)瑞为中(zhōng)赫(hè)集团旗下(xià)子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地等选择退出(chū)了(le)赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为了唯(wéi)一股东，后者由(yóu)中国信(xìn)达资(zī)产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较(jiào)其他房(fáng)企，中(zhōng)赫集团既没有很(hěn)大规模，也没有很(hěn)高(gāo)的国民知(zhī)名度，但却(què)在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号院(yuàn)，作为中赫(hè)集(jí)团进入(rù)北(běi)京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为(wèi)当(dāng)时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢下(xià)了(le)北京万柳(liǔ)地块，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院就以(yǐ)神(shén)秘高(gāo)端的姿(zī)态杀(shā)入市(shì)场，无论(lùn)是一块(kuài)块从(cóng)荷(hé)兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵(kē)成本(běn)超(chāo)6万的成年(nián)银杏(xìng)树，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的(de)树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中(zhōng)，就可看(kàn)出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当(dāng)时有名的融创观澜跑单是什么意思啊 没发货扣跑单费合理吗嘉苑、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等，现如(rú)今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套(tào)300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单(dān)价达(dá)到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依(yī)旧在北(běi)京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知(zhī)名人士，如知名(míng)演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)则(zé)居住在(zài)万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的(de)成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵(guì)的房(fáng)，拿北京城最贵的(de)地(dì)”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”却(què)多次成(chéng)为被执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今沦落到这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的开发(fā)商到沦为“老赖(lài)”，中赫集(jí)团实控(kòng)人周(zhōu)金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折(zhé)点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开(kāi)始了(le)多元化转型(xíng)，但转(zhuǎn)型(xíng)之路并不好走。早在(zài)2008年(nián)开始，中赫集团就尝(cháng)试过多(duō)元化业务，先(xiān)后进军能(néng)源市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将(jiāng)转型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部(bù)全(quán)部股权。如(rú)果北京国安(ān)的估值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有(yǒu)人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这样，中赫(hè)为什(shén)么又要质(zhì)押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及(jí)其实控人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集(jí)团股份(fèn)质押(yā)陆续质押，据企查查显示(shì)，目(mù)前中赫集团(tuán)共有(yǒu)11条股权出质记录。质权(quán)人包括海金商业保理、北(běi)京建(jiàn)工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京(jīng)国(guó)安的时(shí)间完(wán)全(quán)吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国安(ān)后，不仅国安的经(jīng)营状况没有得(dé)到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团和(hé)周金辉夫(fū)妇还在(zài)持续质押(yā)手中(zhōng)的(de)中赫集团(tuán)股(gǔ)份，但(dàn)国(guó)安和中赫(hè)的经营(yíng)状况却持续(xù)没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行(xíng)人，执行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文(wén)书确定(dìng)义务(wù)，上述被执行人(rén)成(chéng)为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前(qián)幸免于难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的(de)情(qíng)况下，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又如何(hé)能独善其身(shēn)？

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