“现在的房(fáng)地产很(hěn)难(nán)再出现像过去十年的系统(tǒng)性行情。”思睿集团(tuán)合(hé)伙人、首席经济学家洪灏向《红周(zhōu)刊》表示，房地产(chǎn)行业(yè)分化的愈加明显，让机构和投(tóu)资(zī)者(zhě)的关注(zhù)度从板块向(xiàng)单(dān)个标的转移。上海利(lì)檀投资董事(shì)长陈(chén)昊扬向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》指出，从行业来(lái)看，无论是(shì)业绩，还是(shì)估值，房(fáng)地(dì)产都已(yǐ)经双(shuāng)杀到(dào)了最底部，而且是反复地杀到了(le)底部，再往下的空间已经不大了。

　　三(sān)道红线(xiàn)等指标

　　成(chéng)挖掘个股阿尔法重要参考

　　那么如何寻找(zhǎo)房地产个股(gǔ)的阿尔(ěr)法呢(ne)？

　　洪灏提醒，在(zài)房地产(chǎn)赛道中进行选择，需(xū)要非(fēi)常小心，避免选(xuǎn)了半天(tiān)，标的公司(sī)出现爆雷的情(qíng)况(kuàng)。除此之外(wài)，洪灏指出，需要满足以下(xià)三个(gè)基准：有(yǒu)大的国资背景的、杠杆率较(jiào)低的、此前没(méi)有踩过红线的。

　　他还表示(shì)，如(rú)果关注一下今年(nián)房地产的(de)开发资金(jīn)来源，可(kě)以发现，其实银行的信贷倾向(xiàng)是不太愿意(yì)给房企贷款的，房企(qǐ)的主要资(zī)金来源来(lái)自新盘的销售(shòu)。但今年新房(fáng)的(de)销(xiāo)售情况相(xiāng)较一般(bān)。再关注一下，哪些房企能从银行拿到钱，其实主要还是那些有国企背景的房(fáng)企，民营房企相(xiāng)对比较困难，所以整个行业出(chū)现了一个很明显的分化，无论是(shì)在销(xiāo)售，还是融(róng)资等各个方面都非常明(míng)显。现在有国资背(bèi)景的(de)房企(qǐ)在资本市场表现相对较好，但没有国资背(bèi)景的民(mín)营房企股(gǔ)价大多表现很一般。

　　陈昊扬则向《红(hóng)周刊》表(biǎo)示，在房(fáng)地产行(xíng)业内，我们的逻辑(jí)是(shì)，“寻找最后的(de)赢家”。而具体到如(rú)何挖(wā)掘，我们会(huì)特(tè)别重视(shì)企(qǐ)业的成(chéng)本优势，更具(jù)体一点，就是(shì)它的净借贷水(shuǐ)平（净负债(zhài)率(lǜ)）是不是行业(yè)内的最低(dī)水平；利润率是不是行业内最高的；融资成本是否是行业内(nèi)最低的(de)；建(jiàn)安成本是否也是业内最低的；这些都是我(wǒ)们看(kàn)重的一家房企的(de)综(zōng)合成本。

　　需要(yào)注意的是(shì)，能够(gòu)同时满(mǎn)足(zú)上述条件的房企并(bìng)不多。即(jí)便是在国(guó)央企中，仍有部分房企出现(xiàn)了“三道红线”的“踩线(xiàn)”情况，且(qiě)有(yǒu)逐渐恶化的趋势。以(yǐ)A股(gǔ)为例，《红周(zhōu)刊》根据Wind数据整理发(fā)现，截至2022年末，天房发展、陆家嘴、格(gé)力地(dì)产、西藏城投(tóu)、中交地产、中国武夷(yí)等国央企“三道(dào)红线”全踩。

　　除此之外，城建(jiàn)发展、京投发展、光明地(dì)产、云(yún)南城投、首开股份、珠江(jiāng)股(gǔ)份、城投控股等国(guó)央(yāng)企房(fáng)企也踩了(le)“三(sān)道红线”中的两条。

　　2022年(nián)激(jī)进扩(kuò)张房企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难(nán)看出，即(jí)便是有(yǒu)着较稳健特色的国(guó)央企房企，其(qí)财务指标(biāo)称得上完全健康的仍是少数。而更加值(zhí)得注意的是，在2022年(nián)，不少国企，甚(shèn)至地方国企开始大举扩(kuò)张。而这无疑又(yòu)进一步(bù)考验着国央企(qǐ)的资金链情况(kuàng)。

　　对(duì)房企而言，扩张速度的张弛(chí)有度尤为重要，节(jié)奏把握准(zhǔn)确，有助于房企储备优质“弹药”；但过于乐观的预判(pàn)48k纸是多少厘米 48k纸是a4纸的一半吗未(wèi)来(lái)市场(chǎng)，以及(jí)过于激进的(de)扩张拿(ná)地节奏也有可能(néng)让房企重蹈此(cǐ)前的(de)高杠杆(gān)覆辙。

　　陈昊扬(yáng)以其配置的一家房(fáng)企进行举例(lì)，它从2018年开始到2021年，连续4年的(de)净借(jiè)贷(dài)比例都维持在33％左(zuǒ)右(yòu)，完全没有增加杠杆(gān)比例。而到2022年，这家房企明(míng)显感觉到(dào)机会(huì)来(lái)了，其开始在一线城市进行(xíng)大举拿地(dì)，净负债率也由此前的(de)33％左(zuǒ)右水(shuǐ)准提高到45％左右，涨了接近(jìn)三分之(zhī)一。与此同(tóng)时，该房企新购入地块也实现了快速的(de)开盘利用率，预计今年会有更多(duō)的楼盘入市。像这类(lèi)企(qǐ)业(yè)就符合“最(zuì)后的(de)赢(yíng)家(jiā)”的(de)特点。一方面，在于它本(běn)身储备(bèi)了很多弹药(yào)，去年拿地超(chāo)1000亿元，且其中一半在一线城(chéng)市，另外(wài)一半(bàn)也主(zhǔ)要集中(zhōng)在强二线和二线城市；另一方面(miàn)，它(tā)的扩(kuò)张是有节制地(dì)扩张。

　　陈昊扬同(tóng)样提(tí)醒道，与之相(xiāng)反，有些(xiē)房企的扩张(zhāng)速度(dù)让人(rén)感觉又回到了(le)2016年、2017年，或者说(shuō)看到了2016年～2020年期(qī)间(jiān)扩张的民营企业的影(yǐng)子。虽然说，见到机会时要出(chū)手，但(dàn)出手的(de)章法仍要小心(xīn)，如果负债(zhài)率扩张(zhāng)得太快，但未(wèi)来的两年(nián)市场没有想(xiǎng)象得那么好，可能(néng)会重(zhòng)蹈覆辙(zhé)。

　　那(nà)么如(rú)何来衡量一家房企的(de)扩张速(sù)度是(shì)否激进(jìn)？陈昊扬向《红周刊》表示，主(zhǔ)要还是看(kàn)房企的净负债(zhài)率水平，在我看来(lái)，这个比例(lì)如(rú)果(guǒ)超(chāo)过(guò)60％，就(jiù)是扩(kuò)张得过于快(kuài)速了。

　　不(bù)难看出，这一标准要比“三道红线(xiàn)”对房企的净负债率要求不得(dé)高于100％要更加严格。陈昊扬解释，当前(qián)房地产行(xíng)业(yè)的复苏速度并没有那么快，所以要规避公司净负债率(lǜ)提高到(dào)一个比较危(wēi)险(xiǎn)的水平。

　　《红周刊》对(duì)在2022年拿地较积极的房企梳理发现(xiàn)，中交地产、中(zhōng)国金茂(mào)、华发股份、越(yuè)秀地(dì)产(chǎn)、绿城中国、保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)等房(fáng)企2022年净负债率(lǜ)都(dōu)在(zài)60％之上(shàng)。其中，中交地产净负债率持续居高不下，在2020年至2022年期间，依次(cì)为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形成(chéng)鲜明对比的(de)是，华润置地、中国海外发展、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙湖(hú)集团等房企在践行较积极的拿地策略的同(tóng)时，也较好地控(kòng)制了(le)公司的扩(kuò)张速度与净负债率水平（见附表）。

　　滨(bīn)江集(jí)团等个别(bié)民营(yíng)房企

　　或具备(bèi)“最(zuì)后赢家”的黑马特质

　　陈昊扬(yáng)指出，实际上，他们(men)是以同(tóng)一(yī)筛(shāi)选标准来看国央企与民(mín)营房企，但在各维度(dù)的实际表现上(shàng)，国央企(qǐ)确(què)实会更胜一筹。如国(guó)央企的融(róng)资(zī)成本更低，融资(zī)渠道也更顺(shùn)畅，能够(gòu)做到想融就(jiù)融(róng)，这(zhè)样，国央企自然(rán)而然就具有(yǒu)天然优势。

　　虽然对比民营房企，机构更加看好国央企，但这也并不(bù)意味着，民营企业(yè)中(zhōng)就没有(yǒu)“黑马”的(de)存在(zài)。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有(yǒu)少数民(mín)营(yíng)房企同(tóng)样受到机构的青睐。比如(rú)，根据2023年一季报，滨江集团的十大流通股(gǔ)东中新进了(le)“中国工商银行股份(fèn)有限公司－景顺长城(chéng)中(zhōng)国回报(bào)灵活配置混合型证券投资基金”“全(quán)国社保基金一一六组合”等。

　　除此之外，自2021年开始，百亿私募珠(zhū)海阿(ā)巴马(mǎ)资产管理(lǐ)有限公(gōng)司就长(zhǎng)期(qī)持(chí)有滨(bīn)江集(jí)团。根据一季报，该资产公司(sī)的几只产(chǎn)品合(hé)计持有滨江集团9543万股，约(yuē)占(zhàn)流(liú)通A股的3.56％。

48k纸是多少厘米 48k纸是a4纸的一半吗　　滨江集团的受青睐，和其自身的基(jī)本面表现(xiàn)存在一定关系(xì)。2020年以来的近三年时(shí)间(jiān)，房(fáng)地产市场(chǎng)整体在(zài)走“下坡路”，但作(zuò)为杭州本(běn)土房企的滨江集团仍是(shì)表(biǎo)现出较强的韧劲(jìn)，2020年以来，滨江集团在业(yè)绩(jì)表(biǎo)现、销售规模、新增土储(chǔ)、股(gǔ)价表现等多维度都(dōu)表现了(le)较强的增长势(shì)头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团扣非(fēi)归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元(yuán)；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期发布(bù)的(de)2023年一季(jì)报，今年(nián)一(yī)季度，滨(bīn)江集(jí)团更是实(shí)现了扣非归母(mǔ)净(jìng)利润5.41亿元，同比增(zēng)长134.07％。

　　在(zài)房地产“青铜时(shí)代”仍(réng)能保持自(zì)身业绩的持续增长，和滨江(jiāng)集团扎根杭州的(de)战略布局关系密切(qiè)。根据2022年年报，滨江集团有近七成(chéng)营收来自杭州地区，而在2021年，杭州地区的(de)营收比重只(zhǐ)占(zhàn)到(dào)近六成。近三年持续稳居杭州(zhōu)房企(qǐ)销售排名第(dì)一。

　　与此(cǐ)同时，滨江集团在(zài)杭州的(de)土储补充同(tóng)样较为积极(jí)，根据诸葛找房、住在杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿(yì)元(yuán)、237.1亿元、479.4亿(yì)元，同(tóng)样持(chí)续稳(wěn)居杭州的本土第一。

　　而滨江集(jí)团(tuán)在杭州的较突出(chū)表现(xiàn)，也让(ràng)滨(bīn)江集团的(de)房企排名迅速提升(shēng)。到2023年(nián)，滨(bīn)江集(jí)团的房企(qǐ)排名(míng)已冲进(jìn)前(qián)十，根(gēn)据中指数据(jù)，2023年前4月，滨江(jiāng)集团实现销售(shòu)额(é)607.3亿元，位列房企第九位。

　　值得注意的是，2020年至今(jīn)，滨江集团股价翻了超(chāo)一倍以(yǐ)上，而近期(qī)，滨江集团更是迎来多家机构的集(jí)中调(diào)研。滨江集团(tuán)发布(bù)公告表(biǎo)示，公(gōng)司于5月10日接受了(le)信达证券、金鹰(yīng)基金、建信养老(lǎo)、新华养(yǎng)老等(děng)18家机构(gòu)调研。

　　产业链布局重点移至(zhì)存量赛道

　　机构(gòu)在下游家纺(fǎng)、家(jiā)居、物业(yè)觅α

　　实际上房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发只是房地产产业链上的中游环节(jié)，其上游主要为钢铁、水泥、建材、玻(bō)纤等材料(liào)供应(yīng)商(shāng)，而下游(yóu)应用(yòng)行业主要包括中介服务、家用电器、物业管理、家居用(yòng)品。综合《红周刊》的采访，房地产开发环节与上(shàng)游材(cái)料端息息相关(guān)，新盘开工不足导致上游不被看好，机构寻觅(mì)个(gè)股(gǔ)阿尔法的思路渐渐移(yí)至(zhì)下(xià)游。“中国房地产行业(yè)在(zài)进入(rù)存(cún)量房时(shí)代(dài)，所以对地产产业链，尤其是(shì)偏消(xiāo)费属性的(de)家装家居领(lǐng)域(yù)，我们相对看(kàn)好，因为居(jū)民保(bǎo)有的住(zhù)房规(guī)模越来越大，随(suí)着时间的增加，内装更新的(de)需求也(yě)会(huì)越(yuè)来越多。美国(guó)过去的数据(jù)充(chōng)分说(shuō)明了这一点(diǎn)，在新房销售(shòu)见顶之(zhī)后，家具消费(fèi)的增长却一直(zhí)都很好(hǎo)。对于(yú)地产产(chǎn)业(yè)链，我们相对看(kàn)好和内装(zhuāng)相关的行业(yè)，例如消费(fèi)建材、家居装饰等。”万家基(jī)金人士(shì)表示。

　　而(ér)根据(jù)《红(hóng)周刊(kān)》对(duì)下(xià)游细分(fēn)中(zhōng)相关赛道龙(lóng)头年(nián)内表现(xiàn)的统(tǒng)计，目前暂居前(qián)两位的(de)都是来自家纺赛(sài)道的公司，它们(men)分别是富安娜(nà)和水星(xīng)家纺(fǎng)，特(tè)别是前(qián)者(zhě)在月线连收七(qī)根(gēn)阳(yáng)线的基础(chǔ)上，年内迄(qì)今涨幅(fú)已(yǐ)经逼近30％。

　　以前者为例(lì)，富安娜主(zhǔ)要从事纺织家居、睡眠家居(jū)、生活(huó)类产(chǎn)品(pǐn)的(de)研发、设计、生产及(jí)销售，旗(qí)下(xià)拥有原创“富(fù)安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌。第一(yī)季度(dù)报告显示，报告期内，富安娜实现营业收入(rù)约6.2亿元，同比减少7.57％；不过(guò)实(shí)现归属(shǔ)于上市(shì)公司股东的净利润约(yuē)1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从(cóng)上市公(gōng)司一季报的十大(dà)流通股(gǔ)股东来看(kàn)，能(néng)够发现该股早已(yǐ)成(chéng)为基(jī)金重仓股(gǔ)的天下，彼时包括公募(mù)的中欧价(jià)值发现、中(zhōng)欧潜力(lì)价值、工银瑞信灵动价值、宝盈(yíng)新价值(zhí)和私募的明河2016，都(dōu)在其(qí)中出现，占据了(le)半壁江山。需要强调的(de)是，中(zhōng)欧(ōu)的两(liǎng)只(zhǐ)基金都是(shì)价值(zhí)派基(jī)金经理(lǐ)曹名长在(zài)管的产品，首季其同(tóng)时重仓的房地产产业链(liàn)股(gǔ)票还有(yǒu)金地集(jí)团和(hé)大亚圣象。

　　对比而言(yán)，前几年曾经风光(guāng)一时的家居板块也因疫情、消费复(fù)苏进程缓(huǎn)慢等多因素一度沉寂，不过好在(zài)困境反(fǎn)转露出(chū)曙光，家居板块(kuài)中(zhōng)年内(nèi)表现(xiàn)最好(hǎo)的是志(zhì)邦家居。同一(yī)时间(jiān)段，该(gāi)股(gǔ)年内上涨(zhǎng)已经超过23％，从业(yè)绩来(lái)看，无(wú)论是(shì)营收还是归(guī)母净利润，公司都实现了同比双升。

　　从公司(sī)的十大流通股(gǔ)股东来看，《红周刊》发(fā)现广发(fā)基金(jīn)经理罗洋慧(huì)眼独具，一季报中他(tā)管理(lǐ)的广发策略(lüè)优选和广发安宏回报均增加了(le)持股(gǔ)，而这两只产品也成为志邦(bāng)家居十(shí)大流通股股东(dōng)中仅有(yǒu)的两只公募。有意思(sī)的是(shì)，他似乎对于(yú)定制家居类标的(de)情(qíng)有(yǒu)独(dú)钟，在(zài)另一家(jiā)赛(sài)道公(gōng)司(sī)金牌橱柜中，他管理(lǐ)的全(quán)部三只产(chǎn)品均登(dēng)榜(bǎng)十大(dà)流(liú)通股股东，其(qí)也成为他(tā)的独门重仓股。

　　除去家居家纺(fǎng)外，下游的物业(yè)股也越(yuè)来越(yuè)被机(jī)构所青睐，不过这(zhè)类标的大多在香港上市，如何选择成(chéng)为难题。对此，前述上海公募(mù)基金经理举例分(fēn)析：“物业服(fú)务(wù)不是(shì)一个(gè)高毛利(lì)的行业，挣钱很(hěn)辛苦(kǔ)，我选公司(sī)还是希(xī)望(wàng)挣的(de)是市场化应该挣的钱，以我曾经买的绿城(chéng)服务为例(lì)，它(tā)在(zài)中高端楼(lóu)盘(pán)占比是比较(jiào)高(gāo)的，每(měi)年到期的合同里提价成功率(lǜ)在30％～40％。它能做(zuò)到滚动的大部分项目到期之后，经过两三轮(lún)合同周期(qī)还能做(zuò)到产(chǎn)品(pǐn)提价。”

　　“行业里真正能(néng)做到产品提(tí)价(jià)的(de)公(gōng)司很少，因为(wèi)物业公(gōng)司很容(róng)易一(yī)开(kāi)始是挣(zhēng)钱的(de)，后面因为保安这(zhè)些固定人员成(chéng)本的(de)年度增长，不过服务没有特别好，客户没有那么满意(yì)，能做到(dào)提价(jià)难度是(shì)非常大(dà)的。但是(shì)该公司能在业内做到到期之后提价率比较高(gāo)，这跟它的(de)定位和比较好的(de)服务是(shì)有(yǒu)关系(xì)的。”他(tā)进一步(bù)强(qiáng)调。

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