近(jìn)两年火爆的创(chuàng)新(xīn)产品公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示(shì)，强制分红(hóng)机制(zhì)是公(gōng)募(mù)REITs主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期投(tóu)资(zī)价(jià)值，通过观(guān)测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产(chǎn)生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营权分红(hóng)目前已包含了(le)利润分配和本金的归还，在(zài)选择投(tóu)资(zī)标的时(shí)应了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情(qíng)况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的(de)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金(jīn)额(é)的公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人对(duì)此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金(jīn)份额交易价(jià)格(gé)的(de)变(biàn)化。基金(jīn)份额(é)二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预期(qī)则更有规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的(de)分红(hóng)主要来自基(jī)础设施资(zī)产的经(jīng)营(yíng)现金流(liú)，投(tóu)资人通过基(jī)金募集材料和信息披露(lù)文(wén)件，结合(hé)行业(yè)及市场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的(de)经营(yíng)业绩，作(zuò)为进行投(tóu)资(zī)决策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致(zhì)的(de)浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为基金份额(é)持有(yǒu)人(rén)实际获得的现金(jīn)收益，对于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级(jí)副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施(shī)证券投(tóu)资(zī)基金指引（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年度可分(fēn)配金额以现金(jīn)形式分(fēn)配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs的(de)主要特(tè)征之一(yī)，稳定的分(fēn)红机(jī)制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中航基(jī)金也(yě)认为，从投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市(shì)场价格反映这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分(fēn)红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要求(qiú)，分红(hóng)类似于债券派息(xī)，但不等同(tóng)于债券的固(gù)定利息(xī)回报(bào)，而是由可(kě)供分(fēn)配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者女生工资多少算正常，女生工资多少算正常的角度来(lái)看(kàn)，一方面是公募REITs丰富(fù)了机(jī)构投(tóu)资(zī)者的投资品类(lèi)，为(wèi)资产(chǎn)配(pèi)置多(duō)元化提供(gōng)抓手，具有较强(qiáng)的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构(gòu)投资者公募REITs能(néng)够通过(guò)分红获(huò)取相对于投(tóu)资债(zhài)券相对高(gāo)的收益性，在(zài)有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的(de)前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二(èr)级市场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截(jié)至(zhì)4月(yuè)21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可(kě)分配金额完(wán)成率不(bù)达(dá)预期，一(yī)定程度(dù)上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受(shòu)多重因素的(de)影响，投(tóu)资(zī)收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市(shì)场的投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负责人(rén)也表示，近期经济预期恢(huī)复，一(yī)方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈(chéng)现向(xiàng)股票和债券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩相对经济(jì)活力(lì)的改善有一(yī)定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权日(rì)，将对基金份额的开盘指导价(jià)做调减(jiǎn)处(chù)理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的分(fēn)红金额进行计算。除权(quán)操作(zuò)是(shì)对分(fēn)红前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使投资人在(zài)基金分(fēn)红前后(hòu)均可以获得(dé)公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投资者(zhě)长期投(tóu)资的信心，同时需结合持有产品的(de)特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影(yǐng)响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分(fēn)红包括利(lì)润分(fēn)配和(hé)本金归还(hái)

　　普通投资者应(yīng)了解底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红前提(tí)是本(běn)金(jīn)之上的增值(zhí)部(bù)分(fēn)不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定(dìng)为(wèi)“分派”更为准确，分(fēn)派的是本(běn)金(jīn)与增值两个(gè)部分(fēn)，两(liǎng)个(gè)部分之间(jiān)的(de)比例是变动的，与现有公(gōng)募基金分红差异(yì)很(hěn)大，大(dà)多(duō)数普通投资者(zhě)可(kě)能(néng)把“分派”金额误认(rèn)为是持续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后(hòu)基(jī)金(jīn)价值面临极大(dà)不确定性，这是(shì)该(gāi)类投资(zī)者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产(chǎn)权(quán)类两(liǎng)大(dà)资(zī)产类型(xíng)，持有产权类(lèi)产品的收益主要包括每年的现金(jīn)分(fēn)红及资(zī)产增值的(de)收益，而持有(yǒu)特许(xǔ)经(jīng)营类产(chǎn)品的收益(yì)主要来自(zì)项目每年的现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营(yíng)权类资(zī)产的(de)分红(hóng)包(bāo)括了利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在选择投资标的时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来(lái)看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不(bù)同(tóng)而形(xíng)成(chéng)区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的(de)公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏(piān)强(qiáng)。普通(tōng)投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格和(hé)分红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再能产(chǎn)生现金收(shōu)益，因(yīn)此将可(kě)供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比女生工资多少算正常，女生工资多少算正常“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确(què)。基于这个特点，剩余经营期(qī)限较(jiào)短的特许经营项目，通常(cháng)具备更高的分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余期(qī)限较长的特(tè)许经营权项(xiàng)目，即使分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足够年限收(shōu)回本金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经营(yíng)权(quán)项(xiàng)目的分派金额(é)包含了(le)投资本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随着分派进度(dù)逐年下降是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收(shōu)益来自项目(mù)剩余期(qī)限产生(shēng)的现金流。

　　“与特(tè)许经营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类项目的土地(dì)或(huò)建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加上到期后(hòu)通过对(duì)建筑(zhù)的更新改造或补缴土地(dì)出(chū)让金等追(zhuī)加(jiā)投(tóu)资，有机(jī)会进一步延(yán)长经营(yíng)期限。这种类似(shì)永续(xù)经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具(jù)备更(gèng)显著的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益(yì)率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估项目底层(céng)资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的(de)时点，多(duō)位业内(nèi)人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益(yì)率等(děng)指标，来观察和评估项目底层(céng)资产(chǎn)的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报(bào)指(zhǐ)标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报中披(pī)露的经营(yíng)活动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存在(zài)本质性区别(bié)。经营活(huó)动产生的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生(shēng)；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项目进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的(de)账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对(duì)股债市场(chǎng)独(dú)立的资(zī)产配(pèi)置功(gōng)能(néng)，比较适合长期持有。建议投资者对(duì)经营(yíng)权类的资(zī)产可以更多关注内部收(shōu)益(yì)率的高(gāo)低，对产权类的资产更(gèng)多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的经营净现金(jīn)流，所以底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况直接(jiē)影响投(tóu)资回报，投资者(zhě)可综(zōng)合考(kǎo)虑原始权益人(rén)综合实力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投(tóu)资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，由于分红交易(yì)带来的短(duǎn)期博弈机(jī)会仍在，叠加(jiā)此前市场接(jiē)连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书(shū)均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分配金额(é)预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与(yǔ)募集(jí)材料中披露预(yù)测进行比较(jiào)分析，结合(hé)经济及市场的实际环(huán)境，对基(jī)础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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