近两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新(xīn)产品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集(jí)分(fēn)红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士(shì)对此表示，强(qiáng)制分红(hóng)机(jī)制是公(gōng)募REITs主要(yào)特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长(zhǎng)期投资价值，通(tōng)过观测(cè)经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目(mù)前已(yǐ)包含(hán)了(le)利润分配和本金的(de)归还，在选择投资(zī)标的时应了解资产类型(xíng)和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除(chú)息(xī)日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额(é)的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分配金额占(zhàn)可(kě)供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)对(duì)此表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的主要收(shōu)益来源(yuán)为持有期分红收益，以及基(jī)金(jīn)份(fèn)额交易价格(gé)的变化。基(jī)金(jīn)份(fèn)额二级市(shì)场价格受到公募(mù)REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及市场(chǎng)因(yīn)素的综合影(yǐng)响，较(jiào)易(yì)引起波动。与(yǔ)此相比，基(jī)金分(fēn)红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要(yào)来自(zì)基(jī)础设(shè)施资产的(de)经营现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和(hé)信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施(shī)项目的(de)经营业(yè)绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二级市(shì)场价格变化导致(zhì)的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为(wèi)基金(jīn)份额持有人实际(jì)获(huò)得的现金收益，对(duì)于长期投资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李(lǐ)华平也表示，根据(jù)《公(gōng)开募集基(jī)础设施(shī)证券投(tóu)资基金指引（试(shì)行）》及相关法规(guī)要(yào)求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分(fēn)配金额以现(xiàn)金形式分配给(gěi)投资者(zhě)，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的(de)主要特征之(zhī)一(yī)，稳定(dìng)的(de)分(fēn)红机制体现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双重特(tè)点。二级市场(chǎng)价(jià)格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制(zhì)分红要求(qiú)，分红(hóng)类似于债(zhài)券派息(xī)，但不等同于(yú)债券的(de)固定利息回报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富(fù)了(le)机构投资者的(de)投(tóu)资(zī)品类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较(jiào)强的(de)配置(zhì)价值。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红能(néng)够(gòu)帮助机构投资者(zhě)稳(wěn)定收益。机构投资者(zhě)公(gōng)募(mù)REITs能够通过(guò)分红获取(qǔ)相对(duì)于投资债券相(xiāng)对(duì)高的(de)收益性，在有效控制风险的(de)前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对于未来(lái)分(fēn)红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价(jià)格走势(shì)的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影(yǐng)响，可(kě)分(fēn)配(pèi)金额完成率不(bù)达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的(de)价格波动受多重因素(sù)的影(yǐng)响，投(tóu)资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素之一，而(ér)稳定(dìng)的分(fēn)红有(yǒu)利于(yú)吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢(huī)复(fù)，一方面市场热(rè)点呈现向股10根虫草泡8斤酒合适吗，一斤酒放多少冬虫夏草泡合适票(piào)和(hé)债券回归的过程；另一方面，基(jī)础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩(jì)相对经济活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权(quán)日，将对(duì)基金份(fèn)额的开盘指导价做调减处理，调(diào)减金额根据(jù)单位(wèi)基金份额的分红金额进行(xíng)计算。除权操作是对(duì)分红前(qián)后(hòu)基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公(gōng)平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资者长期投资的信心，同(tóng)时需(xū)结(jié)合(hé)持(chí)有产品的特性，关(guān)注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影(yǐng)响程度。”中航基(jī)金相关(guān)人(rén)士也(yě)称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利(lì)润(rùn)分配和本(běn)金归还

　　普通(tōng)投资者应了(le)解底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公(gōng)募基金(jīn)分(fēn)红前(qián)提是本(běn)金之(zhī)上的(de)增值(zhí)部分不同，特许经营权(quán)REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派(pài)”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值(zhí)两(liǎng)个(gè)部分，两个部分之间的比(bǐ)例(lì)是变(biàn)动的(de)，与现有公募(mù)基金分红(hóng)差异很(hěn)大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分(fēn)派(pài)”金(jīn)额误(wù)认(rèn)为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价值(zhí)面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该(gāi)注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表(biǎo)示(shì)，目(mù)前(qián)公募(mù)REITs主要有特许经营权类和(hé)产权类两大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品的收益主要包括(kuò)每年的现金分红及资(zī)产增(zēng)值(zhí)的(de)收益，而持有特许经营类产品的收(shōu)益主要来自项目每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中(zhōng)，特(tè)许经(jīng)营权类资产的(de)分红包括了利润分配和本金的(de)归(guī)还(hái)，两者的(de)比率也是变动(dòng)的，对特(tè)许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收(shōu)益。普通投(tóu)资(zī)者在选(xuǎn)择投资(zī)标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示，从细分(fēn)来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而形成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的(de)价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对(duì)股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品(pǐn)的二(èr)级(jí)市场价(jià)格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认(rèn)为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项目(mù)在经营权到(dào)期后不再能产生现(xiàn)金收益(yì)，因此将可供(gōng)分配金额的分配理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分(fēn)红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营(yíng)期(qī)限较短的特许经营项目，通(tōng)常具(jù)备更高的(de)分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营权项目(mù)，即使(shǐ)分派率(lǜ)相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资(zī)本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金(jīn)份额单价随(suí)着(zhe)分派进度(dù)逐(zhú)年下(xià)降是正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来(lái)自项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地(dì)出让金等追加(jiā)投资，有机(jī)会进一步延(yán)长经营期限。这种类似永续经营的假设(shè)反映在基(jī)础资产的(de)估值(zhí)上(shàng)，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著(zhù)的资(zī)产投资(zī)属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标(biāo)10根虫草泡8斤酒合适吗，一斤酒放多少冬虫夏草泡合适

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时(shí)点，多位(wèi)业内人士还表示(shì)，在产(ch10根虫草泡8斤酒合适吗，一斤酒放多少冬虫夏草泡合适ǎn)品分红期，投(tóu)资(zī)者可(kě)以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益(yì)率等指标，来观(guān)察和评(píng)估(gū)项(xiàng)目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标有两个(gè)：一是年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二(èr)是(shì)可供分配现金，二(èr)者存在(zài)本质性区别。经营活(huó)动产生的(de)现(xiàn)金净(jìng)流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供分配(pèi)的现(xiàn)金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影响利(lì)润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得(dé)到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投(tóu)资(zī)价值体现在相对股债市(shì)场独立的资产配置(zhì)功能，比较(jiào)适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类(lèi)的资产可以更多(duō)关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资(zī)产更多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底(dǐ)层资产(chǎn)的经营净现金流(liú)，所以(yǐ)底(dǐ)层资产(chǎn)运营情(qíng)况直接影响投资回报，投资者(zhě)可(kě)综合考虑原始(shǐ)权益人综(zōng)合实力、运(yùn)营管(guǎn)理(lǐ)机构实力(lì)、公募基金管理人实力等多重因素(sù)来选择投资标的(de)。

　　中信证券(quàn)研报也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，由于分红交易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市(shì)场(chǎng)接连回调，建议(yì)投资者关注(zhù)有基本面支撑(chēng)、填权效应相对(duì)明显、同时分(fēn)红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可(kě)供分配金(jīn)额预测。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的实(shí)际分红金额与募集(jí)材料中披(pī)露预测进行比较分析，结合(hé)经济及市场的实际环境，对基(jī)础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的(de)管理能(néng)力(lì)进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称(chēng)。

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