5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构(gòu)对于这(zhè)一板块已经(jīng)在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所公(gōng)布的总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获(huò)得增持，持(chí)仓(cāng)数量(liàng)占(zhàn)流通股比重增幅五只个(gè)股分(fēn)别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地(dì)产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业(yè)红(hóng)利时(shí)代已过(guò) 精耕(gēng)细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房(fáng)地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行(xíng)业(yè)标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色，但公募(mù)所持房(fáng)地(dì)产公司(sī)市值在股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年(nián)来(lái)的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的(de)持股比例(lì)也(yě)同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似(shì)乎在今年(nián)一季度得以延续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房地产板块一季(jì)度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现，公募对于(yú)房地产的(de)投(tóu)资愈(yù)发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募(mù)基金一(yī)季(jì)报(bào)汇总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产(chǎn)板块排(pái)名最高的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年(nián)四(sì)季报，变化之处(chù)首先(xiān)在(zài)于(yú)几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股(gǔ)从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科(kē)最(zuì)为明显；其次(cì)是(shì)金(jīn)地(dì)集团退出(chū)百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房地(dì)产(chǎn)是复(fù)苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至(zhì)机(jī)构持(chí)仓上还需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈(quān)判(pàn)断房地产已经(jīng)进入大分化时代(dài)，一(yī)二(èr)线城市好于三四线城市(shì)。而映射到二级市场投资(zī)上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的(de)红(hóng)利期一(yī)去(qù)不返了。“如果按(àn)照产业周期来(lái)分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖(gài)特(tè)纳曲线里属于成(chéng)熟(shú)期或者衰退(tuì)期的(de)行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在(zài)这几(jǐ)年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金(jīn)经理指出(chū)。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑存量地产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策出(chū)来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地(dì)产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还(hái)是(shì)人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别住房短(duǎn)缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价(jià)收入也(yě)不支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的(de)销售额，以及(jí)过快上行的房价，因而行业高(gāo)增的(de)时代已经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随(suí)着(zhe)地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风(fēng)险问题(tí)（类似2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入到(dào)供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃(chī)小鱼(yú)的(de)方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机(jī)会在于(yú)城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法，而(ér)对应到股(gǔ)票投(tóu)资(zī)，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕(gēng)细(xì)作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风(fēng)物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计(jì)申万房地产板块个(gè)股，在纳(nà)入统计(jì)的124只房地产类标的(de)股(gǔ)中，本月(yuè)以(yǐ)来实(shí)现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的(de)上实发展(zhǎn)，五一假期(qī)归(guī)来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地产开发与(yǔ)经(jīng)营(yíng)。公(gōng)司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其实现营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，各类(lèi)机构都有对其布局的(de)例子。以3月31日时的(de)首季十大(dà)流通股股东来看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的上银(yín)基金、私募的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都(dōu)跻身前十(s孕妇一天吃几个山竹，孕妇一天吃几个山竹比较好pan style='color: #ff0000; line-height: 24px;'>孕妇一天吃几个山竹，孕妇一天吃几个山竹比较好hí)的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海本地房(fáng)企，其第(dì)一季度的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则是公司(sī)拿(ná)地结(jié)算持(chí)续性向(xiàng)好，从(cóng)数字上看(kàn)，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势(shì)头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸引了知名机构在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第一季度(dù)十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)依然在前十中，这也(yě)是连(lián)续第三个季度他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入(rù)前十。同时榜单中还(hái)有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅(fú)增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地(dì)产公司外(wài)，荣安地(dì)产(chǎn)则是(shì)主要布局在(zài)深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是(shì)一份报(bào)喜的成(chéng)绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度(dù)来看，《红周刊》注意到(dào)两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大流(liú)通股股(gǔ)东行列(liè)。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位(wèi)，富国中证指数1000增强则(zé)排(pái)名(míng)第九(jiǔ)位(wèi)，此外(wài)联袂出(chū)现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全球基金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年(nián)土地市场大幅(fú)降温，优质土地供(gōng)给较多（券(quàn)商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地力度(dù)（拿地(dì)金(jīn)额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠(gāng)杆(gān)率较(jiào)低，净(jìng)负(fù)债(zhài)率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企(qǐ)的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头(tóu)房企的(de)融(róng)资成本不断下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明(míng)显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估(gū)的浪潮下(xià)，央国(guó)企地产股或存在(zài)发展的大好机(jī)会。中信(xìn)证(zhèng)券指出：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存在(zài)，少部分(fēn)公司尤(yóu)其(qí)是央(yāng)企占据显著优(yōu)势，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融(róng)资成本，优质的(de)开发资源和良好的不动产资产运营能力的(de)多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司(sī)也是更有优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地资源债(zhài)权债务(wù)关系(xì)等问题，市场对民营房(fáng)开企业的(de)资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行(xíng)业出清(qīng)的过程中，央国(guó)企(qǐ)相(xiāng)较于民企来(lái)说估值的修复(fù)更明显。中特估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的(de)维度看，行业的逻(luó)辑(jí)在于集(jí)中度(dù)提升(shēng)后，行业进入(rù)高质量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段(duàn)更(gèng)稳(wěn)定且可预(yù)期的(de)盈利和现金流(liú)创造能力(lì)，以此带来估(gū)值中(zhōng)枢(shū)的提升，应(yīng)该关(guān)注估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的(de)质(zhì)量好、运营能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业内部将出(chū)现分(fēn)化，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提(tí)升的(de)头部公司。”星(xīng)石投资首席研(yán)究官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或(huò)许还是保利发(fā)展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资(zī)背景龙(lóng)头前途更为光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞银(yín)基金投(tóu)资(zī)部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客(kè)观(guān)地(dì)去持续观察国企央(yāng)企在三个方面是否可以维持，首先是融资成(chéng)本(běn)保持低位(wèi)，其次(cì)是销售份额(é)持续(xù)提(tí)升，再(zài)次(cì)是拿地份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需(xū)要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据(jù)房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房企(qǐ)营收、净(jìng)利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是(shì)机(jī)构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是(shì)因(yīn)为过(guò)去(qù)两三(sān)年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房(fáng)企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地(dì)之后，国有企业(yè)仍在持(chí)续性地(dì)拿地，且主要(yào)集中在核(hé)心城(chéng)市，投(tóu)资力(lì)度(dù)较大。投资的驱动能够(gòu)推动房(fáng)企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢(huī)复但(dàn)仍处(chù)于调整的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同时(shí)也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实(shí)整个(gè)市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市(shì)四月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大(dà)多(duō)数城市都出现(xiàn)环比下(xià)滑的情况。而(ér)现在五月的市(shì)场表现也不太乐观(guān)。按照现在的(de)经济(jì)状况、收入情况，以及市(shì)场的去库存压力、企业的资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出(chū)现市场(chǎng)的短期(qī)反弹外(wài)的一个市场乏(fá)力现象。也就(jiù)是(shì)说，第二季(jì)度(dù)、第三季度(dù)增长不确定性的压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其上下游产业链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上(shàng)下游(yóu)就不是(shì)赚(zhuàn)快钱(qián)的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多的(de)企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来(lái)。所以只能耐(nài)心(xīn)地去(qù)等待它的基本(běn)面不(bù)断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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