导读

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国(guó)房(fáng)地产市场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近(jìn)年(nián)地产持续(xù)低景气(qì)，有关中(zhōng)国地产是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)存量住(zhù)宅(zhái)真实(shí)情况，据此判断中国(guó)未来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国地产存量极(jí)度过(guò)剩(shèng)，事实是(shì)否如此？

　　住建部(bù)披(pī)露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人(rén)口普查(chá)调查(chá)数据显示城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房子是(shì)否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一成，其(qí)中还包(bāo)括(kuò)大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适不是人均一间房所(suǒ)能(néng)满(mǎn)足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国家(jiā)还有很(hěn)大差距。人(rén)均住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中国住(zhù)宅(zhái)市(shì)场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城(chéng)镇(zhèn)居民户均1套房，其中(zhōng)每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接(jiē)公(gōng)布中国家(jiā)庭户均(jūn)住宅的(de)数(shù)据，我们根据(jù)商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎(hū)意味(wèi)着户户有(yǒu)房，然而事实上中国(guó)住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足(zú)流动人口的租赁和置(zhì)业需求(qiú)。全(quán)国(guó)总人口的近(jìn)三成都是流(liú)动人(rén)口，流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城(chéng)市(shì)租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房(fáng)，从(cóng)而产(chǎn)生了额外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户均一(yī)套房，中国(guó)未来(lái)地(dì)产仍有四(sì)大新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人(rén)户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增(zēng)多(duō)。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户(hù)购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明(míng)显，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持(chí)续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中，涉(shè)及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不足(zú)，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石(shí)。那么当下房(fáng)地产(chǎn)大分化(huà)时(shí)代已(yǐ)至，大分化(huà)时代下地(dì)产矛(máo)盾(dùn)则更多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在(zài)不同(tón有白头发染什么颜色好，有白头发染什么颜色好看g)能(néng)级城市之间，不同区(qū)域(yù)板块之间，不(bù)同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市二手房挂(guà)牌(pái)量突(tū)然激(jī)增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是(shì)否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给(gěi)过剩(shèng)，还是供(gōng)需平(píng)衡，或是(shì)仍然存在不足(zú)？可惜(xī)由(yóu)有白头发染什么颜色好，有白头发染什么颜色好看于住宅存(cún)量数据并未公布(bù)，我们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数(shù)量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾害综合风险普查工作情(qíng)况为主题(tí)的(de)新闻发布会上，负(fù)责(zé)人对外披露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数(shù)据以及80多万处市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算(suàn)的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括(kuò)了大(dà)量商业(yè)楼(lóu)、写字楼、学(xué)校(xiào)、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公(gōng)布(bù)了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市(shì)家(jiā)庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数(shù)大于1，看(kàn)似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住水平(píng)不(bù)仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密(mì)切相关。单(dān)单从人(rén)均住宅间数不能完全反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国(guó)主要是(shì)以家庭(tíng)为(wèi)单(dān)位购(gòu)买成套住(zhù)宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类(lèi)，一类(lèi)是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数据有(yǒu)两处(chù)可以直接公(gōng)布，一是每(měi)年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数（统计(jì)局）；二是居(jū)民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用(yòng)到(dào)上(shàng)述(shù)两(liǎng)组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居(jū)民(mín)户均住宅(zhái)套数分三(sān)步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够(gòu)得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民(mín)拥有(yǒu)的(de)商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算(suàn)得到居(jū)民住(zhù)宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就(jiù)能(néng)够得到城(chéng)镇户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家(jiā)庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅套数/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据(jù)，大致测(cè)算得到中国(guó)存量房(fáng)地(dì)产(chǎn)套(tào)数，并进一(yī)步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的(de)房地(dì)产(chǎn)销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成(chéng)。本文(wén)去除商(shāng)品住宅(zhái)累计(jì)销售套数里的期房销(xiāo)售，得到(dào)商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算(suàn)为(wèi)例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房后(hòu)装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数(shù)除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们需要进一(yī)步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购(gòu)买二(èr)手房(fáng)都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与(yǔ)购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住宅增(zēng)幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的实际变化比例(lì)，从(cóng)而(ér)我们(men)估算出(chū)2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末(mò)，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已购期房会在(zài)2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一(yī)套房(fáng)的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民(mín)已经达(dá)到了(le)户均(jūn)一套房的(de)程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城(chéng)镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套(tào)房并不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美国、英(yīng)国(guó)和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩(hán)国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一(yī)套房(fáng)，就会造成人口净流入地(dì)的住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指(zhǐ)出(chū)中(zhōng)国(guó)的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人(rén)口流(liú)动调查数(shù)据显示，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及南京工作的流动(dòng)人口在老家(jiā)拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工(gōng)资吸(xī)引打工人(rén)，但高房(fáng)价迫(pò)使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房，在高房(fáng)价(jià)的大城市(shì)租赁一套房(fáng)，在(zài)房价较低(dī)的县城购买一(yī)套房(fáng)。所以说(shuō)户均一套(tào)房无法(fǎ)满足庞(páng)大(dà)流(liú)动人口的(de)租(zū)赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城(chéng)镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在(zài)着建(jiàn)筑(zhù)结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线(xiàn)老化(huà)、管道(dào)等基础设(shè)施陈旧，给(gěi)住户的生(shēng)活带来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅(zhái)面积(jī)占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的(de)家庭(tíng)住宅为一居室(shì)和(hé)二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城(chéng)市(shì)土(tǔ)地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来地(dì)产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七(qī)普数(shù)据测(cè)算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城和(hé)老旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的(de)家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不(bù)足(zú)19平方(fāng)米(mǐ)，不及全(quán)国人均水平的(de)一半。若(ruò)去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的(de)住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积低于15平方米的(de)家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可(kě)使(shǐ)用住宅(zhái)面积(jī)为40平(píng)，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需要(yào)住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来(lái)地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似(shì)已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态(tài)结构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现(xiàn)实(shí)之(zhī)下(xià)，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要来自(zì)于(yú)四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家(jiā)庭户数(shù)增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户(hù)均人口数不(bù)断下(xià)降，六普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势(shì)将(jiāng)继续延续，导致户数会(huì)因户均人(rén)口(kǒu)规模(mó)的缩(suō)小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致经(jīng)济发展(zhǎn)带来的新(xīn)增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的(de)分化日益(yì)明显(xiǎn)，资源和生产要素(sù)逐步(bù)向经(jīng)济带、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市流入，区(qū)域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁(qiān)移势必涉(shè)及到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁(qiān)入地住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)带来新的(de)增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要受益(yì)于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性(xìng)需(xū)求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多(duō)。自建房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个(gè)百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户，住宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二(èr)手(shǒu)房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买(mǎi)了商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购买经济适(shì)用房和(hé)其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必(bì)会进(jìn)一步上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的(de)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积(jī)小、质量(liàng)低、基础设(shè)施配套差、没有或少有物业管理，居(jū)民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生活的(de)环境，背后的(de)改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需(x有白头发染什么颜色好，有白头发染什么颜色好看ū)求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限于资(zī)金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高(gāo)生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作会(huì)议(yì)明确(què)指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅(zhái)因素，中国(guó)的(de)人(rén)均住宅间数较其(qí)他国家(jiā)依旧(jiù)存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正(zhèng)向联系(xì)。随着经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的(de)提高，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那(nà)么未来将是住宅质(zhì)量的(de)供需(xū)冲突。房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的(de)差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可(kě)能偏(piān)低，其增速可(kě)能超预期(qī)。

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