文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国住房和城(chéng)乡建设工作会议提(tí)出“有条件的可(kě)以进(jìn)行现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售”，不足一(yī)个月(yuè)时间，已有山东、安徽(huī)、河(hé)南(nán)、四川、广东(dōng)等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对(duì)购(gòu)房者的不(bù)公平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建(jiàn)了，不(bù)能把包袱甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发时代步入(rù)高(gāo)质量发(fā)展(zhǎn)阶段的必然趋势(shì)，也是对购(gòu)房老(lǎo)百姓的(de)最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是(shì)权(quán)宜之计(jì)，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时(shí)代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时(shí)了(le)，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地(dì)义。当然二次房改是个技(jì)术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心(xīn)以及长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)，长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地(dì)产软着(zhe)陆和长期平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道(dào)关，解(jiě)好这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了(le)所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的(de)风险。从个(gè)人层面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制对购房(fáng)者非常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部(bù)分房(fáng)企(qǐ)过度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保障购房老(lǎo)百姓权益(yì)、有(yǒu)助(zhù)于(yú)房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度？预(yù)售制度怎么来的(de)？国外什(shén)么(me)情况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预售(shòu)最早源于中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预售制度(dù)。其实，当前世界不(bù)少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达国家一(yī)般有严(yán)格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可(kě)以开始(shǐ)销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国一样在(zài)支付完首付(fù)款后从银行一次性贷(dài)款支付剩余全部(bù)房款，而是(shì)根据(jù)开(kāi)发(fā)商工(gōng)程进度在完全(quán)交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要(yào)严格的资金(jīn)监管、分期支付(fù)以(yǐ)及(jí)违约处罚措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这些保障措施(shī)，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不(bù)公平，所以不(bù)如借(jiè)机取消预售(shòu)制度(dù)，以后(hòu)改为现房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度有一(yī)定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取消预售制度有助于降负(fù)债降杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社会，当(dāng)然这需(xū)要(yào)配套房(fáng)企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场信心和(hé)房地产长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国(guó)一定能化解这(zhè)个(gè)难题(tí)，让(ràng)房地产回(huí)归实体经济(jì)和居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果(guǒ)取(qǔ)消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼(pīn)的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开(kāi)发(fā)商(shāng)的建(jiàn)筑质(zhì)量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以(yǐ)客(kè)户为中心(xīn)，房(fáng)地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居(jū)乐业(yè)、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行业企业健(jiàn)康(kāng)发展的重大(dà)措施。在当前的情况(kuàng)下(xià)，取(qǔ)消预售制(zhì)要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融(róng)支持当期(qī)三(sān)好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参(cān)与财税改革方(fāng)案(àn)研(yán)究时，对预售(shòu)制(zhì)、房地产税、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房(fáng)地(dì)产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在g跟ml一样吗洗发水，g和ml有区别吗ng>

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层(céng)销售孕育而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中国香港还(hái)未推行公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多(duō)人栖身于木(mù)屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的(de)需求是相当高，不(bù)过大多数居(jū)民的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时(shí)楼宇买卖多数以一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需(xū)要雄厚(hòu)的资金实力才(cái)能购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列(liè)问题，不少地产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售(shòu)。这模式(shì)一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数(shù)量有(yǒu)所增加，开发商资(zī)金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按(àn)揭(jiē)”模式(shì)引(yǐn)入房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着(zhe)独(dú)到的(de)见解，在努(nǔ)力寻求方法加快(kuài)自身资(zī)金(jīn)周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售(shòu)楼说明书，上有文字(zì)详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑(zhùg跟ml一样吗洗发水，g和ml有区别吗)材料、分(fēn)层(céng)价格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用(yòng)类似租金(jīn)的(de)分期付款形式，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了(le)民众购房(fáng)的资金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了制造商的资金问题(tí)，降(jiàng)低(dī)投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市(shì)几十年(nián)繁荣，但期间也出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善(shàn)、规(guī)范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑(zhù)费(fèi)用超支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了(le)对(duì)于(yú)预售楼花(g跟ml一样吗洗发水，g和ml有区别吗huā)制度的监管，即要求(qiú)开(kāi)发商在(zài)预(yù)售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要证明(míng)自身有资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目(mù)完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时需(xū)律所和建(jiàn)筑师的(de)核准。为了防(fáng)止开发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套取监管账户(hù)资金，中国香港要求律师(shī)行在银行开设的(de)信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机制，且银行(xíng)的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最大风险方，后续需自身推动项目(mù)完(wán)工。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪九十年代(dài)，中国内地面(miàn)临住房需(xū)求大和(hé)供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来，中国内(nèi)地优先(xiān)发展重工业，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一导向使前(qián)期发展工业化(huà)的进程大于城市(shì)化进(jìn)程，唯(wéi)有(yǒu)解(jiě)决住房基(jī)础等(děng)城市化配套问题，才能(néng)进(jìn)一步(bù)推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以租养房”的(de)福利分房制度(dù)，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福(fú)利分房制度也(yě)出现了分配不公、效率低(dī)、配(pèi)套差等(děng)问(wèn)题，因此福(fú)利分房(fáng)制度不(bù)再(zài)适用于当时(shí)的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需求量大(dà)，而(ér)社会缺少大(dà)型(xíng)房地产开发商(shāng)，商品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引入(rù)中国香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑是(shì)对内(nèi)地房地(dì)产市场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中国内地(dì)逐步(bù)引进中国香港预(yù)售(shòu)商品房制(zhì)度，先后(hòu)出台多(duō)项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台(tái)《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的(de)通知》文件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币(bì)化、住房供给(gěi)商品(pǐn)化、社会(huì)化(huà)的住房新体制(zhì)，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地(dì)产市场采用预售制(zhì)，允许开(kāi)发(fā)商卖期房，解决(jué)了(le)房企(qǐ)缺(quē)少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开(kāi)发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加快(kuài)。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化(huà)，中国人民(mín)银行等(děng)多(duō)方(fāng)迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支(zhī)持(chí)购房者，极大(dà)作用推动了(le)房(fáng)地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内地的(de)商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是(shì)指房地(dì)产开发企业将正在建设中的房屋(wū)预先出售给购房者，由购(gòu)房者(zhě)支付(fù)定(dìng)金或房(fáng)款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地实(shí)践过程中，商品房预售流程(chéng)为(wèi)：房地产开发商办理(lǐ)预(yù)售许可(kě)证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备(bèi)案登(dēng)记(jì)和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过(guò)程中(zhōng)，购(gòu)房者需要一(yī)次性(xìng)付清首付款，并采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式(shì)一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能(néng)已拿(ná)到了全部购(gòu)房款，这(zhè)点与中国香(xiāng)港的按照工程进度(dù)付款有所(suǒ)不同。对(duì)中国内地(dì)的开发(fā)商而言，预售制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品房(fáng)销售的(de)最(zuì)主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同(tóng)时增加市场(chǎng)商品房(fáng)供应，推(tuī)动(dòng)了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了(le)房地产市(shì)场快速发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需求，也提高了居(jū)民(mín)居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内(nèi)地城(chéng)镇居民(mín)从筒子楼住到(dào)住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本(běn)适(shì)居，住(zhù)房(fáng)事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走(zǒu)完发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程进入快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平(píng)方(fāng)米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前(qián)已成为中(zhōng)国内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地(dì)商品住宅(zhái)期房(fáng)销售面积占(zhàn)总(zǒng)销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了(le)中国内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)行业(yè)的发展。中国内地房地产历经二(èr)十多年(nián)长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和(hé)销(xiāo)售金额分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地(dì)产业的快(kuài)速发展，房地(dì)产企业从无到有、从国企先行(xíng)到民(mín)企崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地(dì)产也成为拉动中(zhōng)国内(nèi)地(dì)经济高增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上下游产业链特别(bié)长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材(cái)的带动最(zuì)为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房地(dì)产(chǎn)完(wán)全拉动的投资(zī)占全(quán)社会固定(dìng)资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发投资(zī)占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠(qú)道，从房地产贷款占(zhàn)银(yín)行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等通道(dào)业(yè)务，占比(bǐ)超过(guò)三(sān)分之一(yī)。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积(jī)违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股(gǔ)债房市值的(de)比例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股(gǔ)债房市值的比例(lì)较(jiào)高，主要是(shì)因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票(piào)、债(zhài)券市(shì)值较低，居民(mín)投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在，当前的(de)负面(miàn)效应愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看(kàn)，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商(shāng)品(pǐn)不能交付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发(fā)商之(zhī)间的购房合(hé)同(tóng)、购房者和银(yín)行(xíng)的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同关(guān)系，如果开发商发生违约，购(gòu)房者(zhě)只能(néng)根(gēn)据(jù)购房合(hé)同向(xiàng)开发商主张权力(lì)，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和购房者(zhě)对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为(wèi)按(àn)揭(jiē)贷款的发放(fàng)方，一(yī)旦房企因(yīn)为市场波(bō)动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与(yǔ)购房者签订(dìng)的预售合同(tóng)和按(àn)揭合同，已经(jīng)从(cóng)银(yín)行获得房款，如果购房者丧(sàng)失(shī)还款能力(lì)或(huò)短期不(bù)能还(hái)款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全由银(yín)行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房(fáng)者的预售监(jiān)管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归(guī)根结底两(liǎng)个字(zì)那就是“没钱”，即没(méi)钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规定(dìng)了开发(fā)企(qǐ)业预(yù)售商品房所得款项应当(dāng)用于(yú)有关的(de)工程建设，商品(pǐn)房预(yù)售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多(duō)年以来(lái)全国(guó)并(bìng)没有统(tǒng)一(yī)的预售资金监管规定(dìng)，各(gè)地(dì)实行“一城一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监(jiān)管(guǎn)资金比例为(wèi)总预售(shòu)款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事实(shí)是，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资(zī)金如(rú)何被(bèi)挪走的？实际上，在过(guò)去(qù)房地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监管账(zhàng)户资(zī)金，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比(bǐ)如工程总承(chéng)包(bāo)方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账(zhàng)户拨(bō)付资金，再(zài)由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些(xiē)方式套取的(de)资金，在房企各(gè)地项目间(jiān)流动，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设(shè)，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品房预(yù)售制(zhì)度呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于(yú)购房者预付资(zī)金，一般设有定(dìng)金或(huò)预付款保护机制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要(yào)求购房者支付的预付(fù)款比(bǐ)例相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支(zhī)付，或按工程进度分期支(zhī)付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷(dài)款，一是(shì)按工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按(àn)照工程进(jìn)度(dù)逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者(zhě)开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商品(pǐn)房(fáng)提供期(qī)房(fáng)烂尾保险，在(zài)商品(pǐn)房出(chū)现重大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保障购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由政府或第三方验(yàn)收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)购房者支付的房款。二(èr)是开发(fā)商为购房者提(tí)供一定(dìng)的保修期，通常1-5年(nián)，保修期(qī)满(mǎn)，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付，其余(yú)房款交付后按揭(jiē)还款，交付(fù)前资金(jīn)由(yóu)第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款。

　　定金及(jí)首付环(huán)节，定金(jīn)比例(lì)一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低(dī)可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年(nián)美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后(hòu)通过按揭(jiē)贷款支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的定金及首付款由(yóu)第三方公证行或产权(quán)保险公司的(de)信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过(guò)申(shēn)请仲裁取回，且(qiě)不(bù)承担任何(hé)责(zé)任与损失。而(ér)开发商在房屋建(jiàn)设(shè)过程中的资金全部来自(zì)银(yín)行(xíng)，银行根据工程进度向(xiàng)开发(fā)商(shāng)提供一定比例(lì)的(de)贷款，由于开发(fā)商挪用(yòng)资金直接损害银行利(lì)益，银行有(yǒu)充分动机(jī)监(jiān)管开(kāi)发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需(xū)取得由政府(fǔ)相关部门(mén)经(jīng)审查后发(fā)放的(de)验(yàn)收(shōu)凭(píng)证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭按(àn)工期放款后还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利(lì)率(lǜ)，开发商(shāng)或(huò)购(gòu)房者可购买期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目(mù)获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由于(yú)任(rèn)何原因不能购(gòu)买，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付(fù)公证(zhèng)费和土(tǔ)地交易(yì)税，分别为房屋(wū)售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没有规定(dìng)最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也采取按工期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体(tǐ)支付节(jié)点、比(bǐ)例因项目而异。一般(bān)来说，支付(fù)节点可分(fēn)为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地(dì)板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，银行(xíng)按施工节(jié)奏分多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房者(zhě)一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保险公(gōng)司针对期房设计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是(shì)当房屋出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发(fā)商赔偿或(huò)修复(fù)，开发(fā)商破产，由保险公(gōng)司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负(fù)责沟(gōu)通期房交(jiāo)易(yì)中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误(wù)后签订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出(chū)现(xiàn)财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在(zài)合同签(qiān)订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国(guó)采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付(fù)款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交(jiāo)房后(hòu)支付(fù)。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产(chǎn)公证公司(sī)的(de)检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售资金(jīn)监(jiān)管极为严格，资金(jīn)也(yě)由(yóu)律师监管(guǎn)，在(zài)确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖(mài)方律师，卖(mài)方律师(shī)转(zhuǎn)给(gěi)开发(fā)商，即(jí)资金在进入(rù)开发商账(zhàng)户(hù)前经过两道关口，有(yǒu)利(lì)于保障购(gòu)房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易(yì)立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万(wàn)日元(yuán)时(shí)，开发商必(bì)须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于房(fáng)屋供(gōng)给严重失衡(héng)，叠(dié)加法(fǎ)律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是(shì)唯一一部(bù)规范期房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金超过(guò)5％或(huò)超1000万日元的部(bù)分，法律(lǜ)要求(qiú)开(kāi)发商必须(xū)完成(chéng)定金保全(quán)措施才可预售(shòu)。什么(me)是定(dìng)金保全措施(shī)？即买卖双方签订(dìng)购房合同时(shí)，开发商向金(jīn)融机构或指定(dìng)保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构(gòu)或保险机构签(qiān)订(dìng)定金保证委托合同(tóng)，设(shè)置购房者定金(jīn)的保证或保险，并(bìng)将相应(yīng)的保证(zhèng)金(jīn)证明书交付给购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的购房款也受(shòu)该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房者可(kě)凭保证(zhèng)金证(zhèng)明(míng)书(shū)向金融(róng)机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向(xiàng)购(gòu)房者赔(péi)付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付(fù)最(zuì)多不超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房合同后，购房者即(jí)可向银(yín)行申请(qǐng)贷款，但交房后才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除(chú)定金外的(de)剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资金由(yóu)银(yín)行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程(chéng)进度(dù)支付，所有(yǒu)资金(jīn)进银(yín)行(xíng)专(zhuān)门项目(mù)资金账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年(nián)保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商有(yǒu)统一的选购(gòu)权(quán)合(hé)同以及(jí)订金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签订(dìng)购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支付15％的(de)首付及印(yìn)花税(shuì)，同时(shí)购(gòu)房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期(qī)房付(fù)款流程做了统一详(xiáng)细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过(guò)程中随着放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，购房(fáng)者的订金与付款会存入银行专门的项目资金账户(hù)，账户(hù)资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者(zhě)享受1年的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前房(fáng)地产到(dào)了(le)政(zhèng)策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对刚需(xū)和改(gǎi)善(shàn)型需求的(de)支(zhī)持力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强(qiáng)有力(lì)的金融工具(jù)支持。另一方面(miàn)，从现在起，对(duì)还在正常运转的房企(qǐ)包括民营企业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充分估计形势复(fù)杂(zá)性和人性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推动城市(shì)群(qún)战略(lüè)、人地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商违约后定(dìng)金保护机制，如将(jiāng)已支(zhī)付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者(zhě)定金(jīn)安全。签(qiān)订合同环节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司(sī)介入，为(wèi)房屋重大延期(qī)以及(jí)重大(dà)缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供充分的保障(zhàng)。余(yú)款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，建(jiàn)立(lì)按工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保(bǎo)护购(gòu)房者的(de)权益(yì)。资金监管环节，引入独立于开发商、银(yín)行(xíng)的(de)第三方资金监(jiān)管机(jī)构，或(huò)由政府相关部门直(zhí)接监管，以此防止资(zī)金(jīn)挪用(yòng)现象。交付环节，建(jiàn)立商品房(fáng)保修期制度(dù)。保修期(qī)内，开发商(shāng)应对房屋质量问题(tí)全权负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在保修期结束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。另一方(fāng)面，取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不(bù)能兑(duì)现的(de)营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣(liè)币。