文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售制了(le)。 1月17日召开的全(quán)国(guó)住房(fáng)和城(chéng)乡建设工作会议提(tí)出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不(bù)足(zú)一个月(yuè)时间，已有山(shān)东(dōng)、安徽(huī)、河(hé)南(nán)、四川、广东等地(dì)明确(què)表态，试点(diǎn)现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，这是房地产从大(dà)开发时代步(bù)入高(gāo)质(zhì)量发展阶段的必然(rán)趋(qū)势，也是(shì)对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国(guó)缺房子(zi)，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代(dài)，对购房民众不公平的(de)预售制已经过时(shí)了(le)，该取消了(le)，改为现房销售(shòu)。以后(hòu)一手交钱，一(yī)手交房，天经(jīng)地义。当(dāng)然二次房改是个(gè)技(jì)术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机(jī)制四大关键是(shì)推(tuī)动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按(àn)照经济规律办事，中国一定(dìng)能实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道(dào)关(guān)，解好这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付(fù)的风(fēng)险。从个(gè)人层面看，预售制(zhì)对(duì)购(gòu)房者(zhě)非常不(bù)公(gōng)平，比如(rú)，交房等待(dài)期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能(néng)交房的风(fēng)险。从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，这样(yàng)有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消预售制度？预售制(zhì)度怎么(me)来(lái)的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世(shì)界不少国(guó)家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格(gé)的监管保(bǎo)障措施，开(kāi)发(fā)商(shāng)在项目(mù)获得政府批准(zhǔn)后(hòu)才(cái)可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支(zhī)付完首付款后从银行(xíng)一次性(xìng)贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发(fā)商工程进(jìn)度在完全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金(jīn)监管(guǎn)、分期支付(fù)以及违约处罚措施(shī)作为保障的，如果没有(yǒu)这些保(bǎo)障措施(shī)，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不公(gōng)平(píng)，所以(yǐ)不(bù)如借(jiè)机取(qǔ)消预(yù)售制度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制(zhì)度(dù)有一定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消预(yù)售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心(xīn)和(hé)房(fáng)地(dì)产长效机制。这是个技(jì)术活(huó)，只要坚持市场化改革(gé)，中(zhōng)国一定能化解这个难题(tí)，让房地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是(shì)五(wǔ)花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得(dé)的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)业的本质是向善(shàn)，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人(rén)。从这个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施现房(fáng)销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的(de)重大措施。在当前的(de)情况(kuàng)下(xià)，取消预(yù)售制要结(jié)合稳楼市、房(fáng)地(dì)产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融支持(chí)当(dāng)期三好(hǎo)生(shēng)、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发(fā)展研究(jiū)中心参与财税改革(gé)方案研究时，对(duì)预售制、房地产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房(fáng)地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五十年代(dài)在(zài)中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等(děng)问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还(hái)未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不(bù)过大多(duō)数(shù)居民(mín)的(de)储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香(xiāng)港地(dì)产(chǎn)行业盛(shèng)行(xíng)的方(fāng)式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金周转期长等问(wèn)题。针(zhēn)对这一(yī)系列(liè)问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇(yǔ)的(de)市民数量(liàng)有所增(zēng)加，开发(fā)商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍(huò)英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务的(de)经验(yàn)，对于商(shāng)品流通、资金周转有(yǒu)着独到(dào)的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自(zì)身(shēn)资(zī)金周转。当时其(qí)在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发(fā)售楼说明书(shū)，上有文字(zì)详(xiáng)尽(jǐn)说明(míng)楼宇(yǔ)的地(dì)势环境、建筑材(cái)料(liào)、分(fēn)层价(jià)格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一个(gè)亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买家的订金(jīn)，采(cǎi)用类似租金的分期付(fù)款形式，等新楼(lóu)落(luò)成时，收(shōu)齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了(le)民众购(gòu)房的(de)资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销(xiāo)售(shòu)模式成为当(dāng)时中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港(gǎng)房地(dì)产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模(mó)式高效率(lǜ)地解决了(le)核心的住房供(gōng)不应求(qiú)的(de)问题(tí)，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了(le)中国(guó)香港楼(lóu)市几十年繁(fán)荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监管(guǎn)部(bù)门不断完善(shàn)、规范化(huà)，建(jiàn)立(lì)健全的监管(guǎn)机制，促进市(shì)场健康发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的一个楼(lóu)盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提升了对(duì)于预售楼花制度(dù)的(de)监(jiān)管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地价(jià)款已经全部(bù)支付(fù)，还要证明自身有资金等能(néng)力把项(xiàng)目完成，资金需(xū)放入律师所托管(guǎn)，支取时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑师的核准。为了(le)防止开(kāi)发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透明化机(jī)制(zhì)，且银行的责任上升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最(zuì)大风险方(fāng)，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十(shí)年代(dài)，中(zhōng)国内地(dì)面临住(zhù)房需求大和供(gōng)给量短缺问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国(guó)以来，中国内地(dì)优(yōu)先发展重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建设(shè)，这一导向使前期发展工业化(huà)的进(jìn)程大于城(chéng)市化进程，唯有解决(jué)住房(fáng)基础(chǔ)等(děng)城市化(huà)配套问题，才(cái)能(néng)进一步推进(jìn)城市化。但当(dāng)时推(tuī)行的是(shì)“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分配，以(yǐ)租(zū)养房(fáng)”的福利分房制度(dù)，住房(fáng)市场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利分房制度也(yě)出现了(le)分配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分房制(zhì)度不再适用于(yú)当时的(de)国情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需(xū)求量大，而(ér)社会(huì)缺少(shǎo)大(dà)型房地产开发商，商品房供应(yīng)量(liàng)小的困境，此(cǐ)时引入(rù)中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)无(wú)疑是对(duì)内地房地产市场的(de)一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先(xiān)后出台(tái)多项(xiàng)文件(jiàn)，大力支持(chí)国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住(zhù)房(fáng)建设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分(fēn)配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房新体制，从计划经济下(xià)的(de)福利分房转向市场经济的商品房。房地产市(shì)场(chǎng)采用预售(shòu)制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解决了房企缺(quē)少资金和(hé)开发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚动开发(fā)模式(shì)，住房供应速度加快(kuài)。自此(cǐ)中国内地(dì)开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台(tái)相关(guān)的信贷(dài)政(zhèng)策，支(zhī)持购房者(zhě)，极(jí)大(dà)作用推动(dòng)了房地(dì)产市(shì)场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调(diào)整形成契合中国内(nèi)地的商品房预(yù)售制度(dù)。预售制的(de)初衷是(shì)为了缓解房(fáng)企资金压(yā)力，加快(kuài)城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房地(dì)产开发企业(yè)将正在(zài)建设(shè)中的(de)房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签订(dìng)商品房买卖(mài)合(hé)同-进(jìn)行备案(àn)登记和(hé)预(yù)告(gào)登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购(gòu)房(fáng)过程中，购(gòu)房者需(xū)要一次性付清首付(fù)款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷款的形(xíng)式一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿到了(le)全部购(gòu)房款，这点与中国(guó)香港(gǎng)的按照工程进度付款有(yǒu)所(suǒ)不(bù)同(tóng)。对(duì)中国(guó)内地的开发商而言(yán)，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式(shì)，预售(shòu)制(zhì)极大缩短房企(qǐ)现金(jīn)回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过(guò)去20多年对中国内地房(fáng)地(dì)产市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解(jiě)决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段(duàn)的资(zī)金需求，也提高了居民(mín)居住(zhù)水(shuǐ)平，中国(guó)内地(dì)城镇居民从筒子楼(lóu)住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数(shù)十(shí)年时间走(zǒu)完(wán)发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化(huà)进(jìn)程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成(chéng)区面积(jī)由7438平方(fāng)公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布的《中国(guó)住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内(nèi)地(dì)商品房销售(shòu)最(zuì)主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中(zhōng)国内地房(fáng)地产行业的发展。中国内(nèi)地房(fáng)地(dì)产历经(jīng)二十多(duō)年长周期(qī)繁荣(róng)，行业(yè)各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品(pǐn蜂王浆吃了容易得癌，蜂王浆吃出一身病)房销(xiāo)售面积和(hé)销售金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的快速发展(zhǎn)，房地产企业(yè)从无到有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增(zēng)长渠道，房地(dì)产带动的上下(xià)游产(chǎn)业链特别长，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年房地产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金(jīn)融(róng)、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的(de)投(tóu)资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额(é)的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等通道业务，占比(bǐ)超(chāo)过三(sān)分之(zhī)一。从房地(dì)产融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积违约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应(yīng)渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中国(guó)住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三(sān)国合(hé)计(jì)的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股债(zhài)房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房市(shì)值与股债房市值(zhí)的比例较(jiào)高，主要是(shì)因为住(zhù)房市值高，以及中国资本市(shì)场发育尚(shàng)不成(chéng)熟，直接融资比(bǐ)例(lì)较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝(jué)大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有(yǒu)商品(pǐn)不能(néng)交(jiāo)付的风(fēng)险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房等(děng)风险。另外(wài)，购(gòu)房者和开发(fā)商之间的(de)购(gòu)房合同、购房者(zhě)和银行(xíng)的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两个(gè)独(dú)立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违(wéi)约，购房者只能根据购(gòu)房合(hé)同(tóng)向开发商主张权力(lì)，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行进(jìn)行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担(dān)的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁(gē)置等(děng)系(xì)列(liè)风险(xiǎn)，进(jìn)行(xíng)影响自(zì)身信用和(hé)购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作(zuò)为按(àn)揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为市(shì)场波动或经(jīng)营不善，出现资(zī)金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签(qiān)订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得(dé)房款，如果购房者(zhě)丧失(shī)还款能(néng)力(lì)或(huò)短(duǎn)期不能还款等(děng)，则风(fēng)险完全由银行承担，银行(xíng)将面临较大(dà)的(de)坏账压力(lì)。

　　从监管角度看(kàn)，购(gòu)房者的(de)预(yù)售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品(pǐn)房预售管理办(bàn)法》中明确规定了开发(fā)企(qǐ)业预售商品房所得款项应当用于有(yǒu)关的工(gōng)程建设，商品房预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由房地(dì)产管(guǎn)理部门制定。但(dàn)多年以来(lái)全国并没有统一的预(yù)售资(zī)金监管规(guī)定，各地实行“一(yī)城(chéng)一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管(guǎn)资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城市则按照项(xiàng)目(mù)的(de)建安成(chéng)本乘以建筑面(miàn)积(jī)或者项目工程总额(é)报价(jià)计算重点资金(jīn)。而(ér)事(shì)实是(shì)，不(bù)少购房(fáng)款未进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户(hù)后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大(dà)开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调(diào)预(yù)售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨(bō)付资(zī)金，再由工(gōng)程方将资金转给(gěi)房企，而拨(bō)付(fù)的工(gōng)程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这些方(fāng)式套(tào)取(qǔ)的资金，在(zài)房企各地项(xiàng)目(mù)间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动(dòng)性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一(yī)种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房(fáng)者预付(fù)资金，一般(bān)设(shè)有定金或预付(fù)款保护(hù)机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要(yào)求购房者(zhě)支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部(bù)分房(fáng)款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方(fāng)式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式(shì)：一(yī)般采(cǎi)用两种方式发(fā)放(fàng)按揭(jiē)贷(dài)款，一是(shì)按工程进度付款，按揭(jiē)贷(dài)款按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售商品(pǐn)房提供期房(fáng)烂尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋(wū)交(jiāo)付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是(shì)期房由政府或第三方验收合格并提(tí)供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为(wèi)购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其(qí)余(yú)房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年(nián)美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购房(fáng)者(zhě)在房屋交(jiāo)付后通(tōng)过按揭贷款支付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面(miàn)，美国为防止开(kāi)发(fā)商(shāng)挪用资(zī)金，购房(fáng)者的(de)定金及首(shǒu)付(fù)款由第三方公证(zhèng)行或(huò)产(chǎn)权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房(fáng)者资(zī)金可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回，且不承担任(rèn)何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋(wū)建设过(guò)程(chéng)中的资金(jīn)全部(bù)来(lái)自(zì)银行，银(yín)行根据工程进度(dù)向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害银(yín)行利益，银行有充(chōng)分动(dòng)机监管开发(fā)商施(shī)工进度(dù)。开发商在(zài)房屋(wū)交付时需取(qǔ)得(dé)由政府相关(guān)部门经审查后发放(fàng)的验收(shōu)凭证，通过(guò)验收(shōu)凭证向银(yín)行(xíng)得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)，房款按建造(zào)工期进度支付(fù)，按(àn)揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用(yòng)固定利(lì)率，开发商(shāng)或购(gòu)房者可购买期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德国开发(fā)商在项目获批(pī)后即可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房(fáng)者需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定金退还(hái)。如由于任(rèn)何原因不(bù)能购买，定金按照德(dé)国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交易税，分(fēn)别为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不(bù)包含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国(guó)没有规定(dìng)最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分(fēn)为公证后、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖电(diàn)路(lù)完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内清洁(jié)及(jí)墙(qiáng)面完工(gōng)、地(dì)板(bǎn)完工、全(quán)部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者(zhě)可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率，银行按(àn)施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房设计(jì)了两种保险，保险的功能(néng)是当房(fáng)屋出现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证(zhèng)开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时(shí)支(zhī)付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名(míng)律(lǜ)师，负责(zé)沟通期(qī)房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内容确认无(wú)误(wù)后签(qiān)订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设(shè)置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要(yào)在(zài)合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节(jié)，英国采取按工程进度付(fù)款的方式，但是交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般(bān)会在合(hé)同(tóng)签(qiān)订6-24个(gè)月分别支付(fù)两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须(xū)经过房(fáng)产公证公司的检(jiǎn)验验收(shōu)后才能交付，交(jiāo)付后方(fāng)可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资(zī)金也(yě)由律师监管(guǎn)，在确认(rèn)工程进(jìn)度、支(zhī)付相关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将资(zī)金(jīn)转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开(kāi)发商，即资金蜂王浆吃了容易得癌，蜂王浆吃出一身病在进入开(kāi)发(fā)商(shāng)账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置(zhì)期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本(běn)二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠(dié)加法律空白，社会(huì)上“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目(mù)前是唯一一部规范(fàn)期房(fáng)交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成(chéng)定金保(bǎo)全措施才可预售。什(shén)么是定(dìng)金(jīn)保全措施？即买卖双(shuāng)方签订(dìng)购房(fáng)合同时，开发商向金融机(jī)构或(huò)指(zhǐ)定保证(zhèng)机(jī)构或保(bǎo)险机构签订(dìng)定(dìng)金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保(bǎo)证或保险，并将相应的(de)保证(zhèng)金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措蜂王浆吃了容易得癌，蜂王浆吃出一身病施保护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明(míng)书向金(jīn)融机构(gòu)或(huò)保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前(qián)只需支付最多不(bù)超20％的定金，签(qiān)订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)即(jí)可向银(yín)行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　新(xīn)加(jiā)坡(pō)期(qī)房购(gòu)房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有(yǒu)资金(jīn)进银行(xíng)专(zhuān)门项目资(zī)金(jīn)账户(hù)，交(jiāo)房后满1年保修期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡(pō)开发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)方面，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统一详细规定(dìng)，要求所有开(kāi)发商遵守，支付(fù)节点(diǎn)一般为合同签订后、地基(jī)完工、框(kuāng)架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款也(yě)依照(zhào)工(gōng)程进度放款，月(yuè)供在此过(guò)程中(zhōng)随着放出贷(dài)款(kuǎn)的(de)增加(jiā)而(ér)增加，未放款部分无(wú)需月(yuè)供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，购房者的(de)订金与付款(kuǎn)会(huì)存(cún)入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设有关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保(bǎo)修期，此后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地产到了政(zhèng)策出(chū)手(shǒu)临界(jiè)点，重点是保(bǎo)交楼和房(fáng)企(qǐ)重(zhòng)组(zǔ)。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚(gāng)需(xū)和改善型(xíng)需(xū)求的支持力度(dù)，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民(mín)生，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融(róng)工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还(hái)在(zài)正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企包括民营企(qǐ)业(yè)，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务(wù)、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效机制(zhì)。长效机制四大关键是推动城市(shì)群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环(huán)节，建立开发商(shāng)违约后定(dìng)金保护机制，如将已(yǐ)支(zhī)付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定(dìng)金(jīn)安全。签(qiān)订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情况提供(gōng)充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷(dài)款机(jī)制，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入独立于开发商、银(yín)行的第三(sān)方资(zī)金监管机(jī)构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部门直接监管，以此防(fáng)止资(zī)金挪用现象。交付环(huán)节，建立(lì)商品房保(bǎo)修(xiū)期制度(dù)。保修(xiū)期内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋质(zhì)量问题全权负责、免(miǎn)费(fèi)维修，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在保修期结束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制(zhì)是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计(jì)，现(xiàn)在(zài)全(quán)国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量时代(dài)，对购(gòu)房民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)的预售制(zhì)已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和(hé)诚信(xìn)，这(zhè)才是(shì)对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。

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