5月以来，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代(dài)表的机构对(duì)于这一(yī)板块已经在(zài)悄然布局(jú)。数(shù)据(jù)显示，以南方和(hé)华夏的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日(rì)时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙(lóng)头(tóu)与地方国(guó)企央企获(huò)得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕细(xì)作成共(gòng)识(shí)

　　从公(gōng)募基金对房地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募所持房(fáng)地产公(gōng)司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回(huí)升，年底这一(yī)数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募对(duì)房地产行业(yè)的持股比例也同(tóng)步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延(yán)续(xù)。数据统计(jì)显示，公募重仓(cāng)持有房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募(mù)对于(yú)房(fáng)地产的(de)投资愈发(fā)有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一(yī)季(jì)报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在(zài)基金重仓第(dì)33位(wèi)。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第7弄死一只蜘蛛有啥后果，打死一只蜘蛛会引来很多蜘蛛吗8位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有退步(bù)，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金(jīn)地集(jí)团退出百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且(qiě)首(shǒu)季并非行(xíng)业销售(shòu)旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈(quān)判断房地产已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于(yú)三四(sì)线城(chéng)市(shì)。而(ér)映(yìng)射到二级市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收(shōu)获行(xíng)业贝(bèi)塔的(de)红利期一去不(bù)返了。“如果按照产(chǎn)业(yè)周期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业(yè)在盖特(tè)纳曲(qū)线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上(shàng)没有什么投资机会的。但弄死一只蜘蛛有啥后果，打死一只蜘蛛会引来很多蜘蛛吗在这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情(qíng)里包括煤(méi)炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似的行业也出(chū)现了一(yī)些机会(huì)，背后的逻(luó)辑(jí)是供给(gěi)侧发(fā)生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的(de)上(shàng)海(hǎi)公(gōng)募基(jī)金经理指出(chū)。

　　不过(guò)也有公(gōng)募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再(zài)出(chū)现了(le)，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万亿(yì)元(yuán)。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至(zhì)今日，无论从城镇化(huà)的进程(chéng)，还是人均住房(fáng)面积(jī)（接近30平/人(rén)），我国(guó)均已告别(bié)住房短缺时代(dài)，而目前居民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上(shàng)行(xíng)的房价，因而行业(yè)高(gāo)增的时代(dài)已经(jīng)过(guò)去(qù)，未来(lái)行业的需(xū)求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着地(dì)产的(de)高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年(nián)的民营(yíng)地产爆(bào)雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公司就能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的(de)提升。当行(xíng)业(yè)需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不代(dài)表没有投(tóu)资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资(zī)，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基于这样(yàng)的认识转变，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成为公(gōng)募乃至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产“风物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的(de)个股来(lái)看，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地(dì)产板块个股(gǔ)，在(zài)纳(nà)入统计的124只房地产类(lèi)标(biāo)的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时间段(duàn)恰好排名前五(wǔ)的(de)公司(sī)月内(nèi)涨幅超过了10％，它们(men)分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安地产。排名第一(yī)的上实发展，五一假期(qī)归(guī)来(lái)后(hòu)日成交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日(rì)连(lián)续两个交易日收出(chū)涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地(dì)产开发与经营。公司的(de)主要(yào)产品及服务(wù)为(wèi)房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从(cóng)业绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)，各类(lèi)机构都有(yǒu)对其(qí)布局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流(liú)通股股东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的上(shàng)银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管理公司等(děng)都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二(èr)的(de)浦东金桥也(yě)是(shì)上(shàng)海本地(dì)房企，其第一季度的收入利(lì)润规模大幅度复(fù)苏。究(jiū)其(qí)原因，一方面是该公司后疫情时代(dài)出租率复(fù)苏至近(jìn)年(nián)来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从(cóng)数字上(shàng)看，一(yī)季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构在其中持(chí)续(xù)驻足。从第一(yī)季度(dù)十大流通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的(de)两只产品依然在前十中，这也是连续(xù)第三个季度他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还(hái)有(yǒu)一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了(le)持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上(shàng)海(hǎi)区域性地产公司(sī)外，荣安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的(de)地(dì)产(chǎn)公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司(sī)股东的(de)净利(lì)润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公募指基(jī)首(shǒu)季(jì)新杀入十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多(duō)（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信(xìn)用问(wèn)题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁(chèn)机(jī)获取低成本土地(dì)，龙头(tóu)房企的拿地(dì)力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基(jī)本在(zài)30％以上(shàng)；从融资(zī)上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率较低(dī)，净负(fù)债(zhài)率基本(běn)在(zài)70％以下，而其他(tā)房企的净负(fù)债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资(zī)成本看，龙头房企(qǐ)的融资(zī)成本不断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调(diào)的是，在当前中特估的浪(làng)潮下(xià)，央国企地产(chǎn)股或存在发(fā)展的(de)大(dà)好(hǎo)机(jī)会。中信证券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的(de)结构性(xìng)机会依然存(cún)在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出(chū)较低(dī)的融资成本，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产资产(chǎn)运(yùn)营能力(lì)的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国(guó)央企(qǐ)相较于民营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市(shì)场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一(yī)轮行业出(chū)清(qīng)的过(guò)程中，央国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估(gū)的角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在(zài)于(yú)集中度提升后(hòu)，行业(yè)进(jìn)入(rù)高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的(de)盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带(dài)来估(gū)值(zhí)中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业(yè)自身资产的质(zhì)量好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行(xíng)业内部将出现分化(huà)，要(yào)关注(zhù)将受益于行业(yè)集中度提升(shēng)的头部(bù)公(gōng)司。”星石投(tóu)资(zī)首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还(hái)是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途(tú)更为(wèi)光明。不过(guò)国投瑞(ruì)银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观(guān)地去持续观察(chá)国企央企在三个方面是否可以(yǐ)维(wéi)持，首先是融资成本(běn)保持低位，其次是(shì)销售份(fèn)额(é)持续提升，再次是拿地份额(é)持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出(chū)现的整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度的业绩(jì)分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房(fáng)企营收(shōu)、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速(sù)的增(zēng)长(zhǎng)。而这(zhè)些公(gōng)司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地(dì)产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主要是因为过(guò)去两三(sān)年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民(mín)营(yíng)房企不怎么投资(zī)拿(ná)地之后，国有企业仍在(zài)持续性(xìng)地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要(yào)集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能(né弄死一只蜘蛛有啥后果，打死一只蜘蛛会引来很多蜘蛛吗ng)够(gòu)推动房企(qǐ)销售业绩(jì)的增长，从而在2023年(nián)一季(jì)度(dù)市场恢复(fù)但仍(réng)处(chù)于调整的过程(chéng)中，能够保(bǎo)有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在(zài)房地(dì)产的复苏过(guò)程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其实整个(gè)市场从(cóng)四月份开始又(yòu)在往下掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都等极个别(bié)城市四月环比三月相对表(biǎo)现较(jiào)好(hǎo)之外，包括北(běi)京(jīng)、上海在内的绝大(dà)多数城市(shì)都(dōu)出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也不太乐(lè)观。按(àn)照现在的(de)经(jīng)济状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资(zī)金(jīn)面压力，可能会出现，到(dào)六月(yuè)份房企为了半(bàn)年报冲(chōng)业绩出(chū)现市场的(de)短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就是(shì)说，第二季度、第三季(jì)度(dù)增长不确定性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个(gè)时候，在(zài)房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的(de)时(shí)候，只能赚他(tā)基本(běn)面的钱。但这也(yě)意(yì)味着，只(zhǐ)有极为(wèi)少(shǎo)数(shù)的、做(zuò)得比同行好得多(duō)的(de)企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待(dài)它(tā)的基本面(miàn)不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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