近两年火爆的创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)五指毛桃土茯苓牛大力汤功效与作用，四种人不能吃牛大力除息日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的REITs产品，平均(jūn)分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对此表示，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品(pǐn)长期投(tóu)资价值，通过观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况的(de)“窗口”。他们(men)也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目在(zài)经营(yíng)权到期后不(bù)再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前已包含了利(lì)润(rùn)分配和本金的归(guī)还，在选(xuǎn)择投资标的(de)时应了解资产(chǎn)类型和分(fēn)红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额(é)占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益来源为(wèi)持有期(qī)分红收益，以及基金份额(é)交易价格的变化。基金份(fèn)额(é)二级(jí)市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及(jí)市场因素的综合(hé)影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分(fēn)红预期(qī)则(zé)更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来(lái)自基础(chǔ)设施资产的(de)经营现金(jīn)流(liú)，投资人通(tōng)过基金募(mù)集材料和信(xìn)息披(pī)露文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析基础设施项目的(de)经营业(yè)绩，作(zuò)为进行(xíng)投资决策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额(é)持有人实际获(huò)得的现金收(shōu)益，对于长期投资者(zhě)更具参考价(jià)值。”中金基金相关(guān)负(fù)责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总(zǒng)监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求(qiú)，基础设(shè)施基金应当将90％以上(shàng)合(hé)并(bìng)后基金(jīn)年度可分配金额以现金形(xíng)式分配给(gěi)投资(zī)者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格(gé)反映这类产(chǎn)品“股性”的(de)一(yī)面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但(dàn)不等同于债(zhài)券的固定(dìng)利息(xī)回报，而是由(yóu)可供分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度(dù)来看，一(yī)方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类(lèi)，为(wèi)资产配置多元化提(tí)供抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配(pèi)置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助机构(gòu)投资(zī)者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资(zī)债券相(xiāng)对高的收益性，在(zài)有效控制风险的前提(tí)下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落(luò)袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水(shuǐ)平的预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市(shì)场价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品受宏观经济的(de)影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格波动受多重因素(sù)的(de)影响(xiǎng)，投资(zī)收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因(yīn)素之一(yī)，而稳定的分(fēn)红(hóng)有利于(yú)吸引投资(zī)者参(cān)与公募REITs二级市(shì)场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券(quàn)回(huí)归的过程；另一方面，基础设施项目的(de)经营业绩(jì)相对经(jīng)济活力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的(de)开(kāi)盘指导价做调(diào)减处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位基金(jīn)份额的分(fēn)红金额进行(xíng)计算(suàn)。除权(quán)操(cāo)作是对分红前后基金份额净值(zhí)变化的修(xiū)正，使投资人在(zài)基金分红(hóng)前后(hòu)均可(kě)以获(huò)得公平(píng)的(de)投资机会五指毛桃土茯苓牛大力汤功效与作用，四种人不能吃牛大力。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者长期(qī)投资的信(xìn)心，同时需结合持有(yǒu)产(chǎn)品的特(tè)性，关注二级(jí)市场扰(rǎo)动对(duì)整(zhěng)体收益的(de)影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红(hóng)包括利润(rùn)分配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红前提(tí)是(shì)本金之上的(de)增值部分不同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分(fēn)之间(jiān)的比例是变动的(de)，与现有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通(tōng)投资(zī)者可(kě)能把“分派”金额(é)误认(rèn)为是(shì)持续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到期后基金(jīn)价值面临极大不(bù)确定性，这是该类投资(zī)者应该注意(yì)的(de)情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营权类和产权(quán)类两大资产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品的收益主(zhǔ)要包(bāo)括每年的现金分(fēn)红及资产增值的收(shōu)益(yì)，而持有特(tè)许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年(nián)的现(xiàn)金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的分(fēn)红(hóng)包括了利润分配(pèi)和(hé)本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动(dòng)的(de)，对特许经营权类资产(chǎn)的(de)公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益(yì)。普通投资者在选(xuǎn)择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层资(zī)产属(shǔ)性(xìng)不同而(ér)形成区(qū)别。特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包(bāo)含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产(chǎn)的(de)价值增值，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属性，对所选择(zé)产(chǎn)品的二级市(shì)场价格(gé)和分(fēn)红有合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营(yíng)项目在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分(fēn)配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基于这个(gè)特(tè)点，剩余(yú)经营(yíng)期(qī)限较短(duǎn)的特许(xǔ)经营项目(mù)，通常具备更(gèng)高的分派率水平(píng)。对(duì)于剩余期(qī)限(xiàn)较(jiào)长的(de)特许经营权项目，即使分派率相对(duì)较(jiào)低，也有(yǒu)足够年限收回本金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分派金额包含(hán)了(le)投(tóu)资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单(dān)价随着分派(pài)进(jìn)度逐(zhú)年下降是(shì)正常现(xiàn)象，投(tóu)资特许经(jīng)营权REITs的(de)收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用(yòng)年限一般较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金(jīn)等追加投资，有(yǒu)机会进一步(bù)延长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似永续(xù)经营的假(jiǎ)设(shè)反映(yìng)在基础资产的(de)估(gū)值上，使产权(quán)类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多(duō)位业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资(zī)产的(de)运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关(guān)的指标有两(liǎng)个：一是(shì)年报中披露的经营活动(dòng)现金流(liú)，二是(shì)可供分配现金，二者存在本质性区别(bié)。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产生的现金(jīn)流，基(jī)于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非(fēi)现金(jīn)影响利润表的(de)项目进行调(diào)整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在相对股债市(shì)场独立的资(zī)产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经(jīng)营(yíng)权(quán)类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多(duō)关注分(fēn)派率高低。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益(yì)主要来自底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的经营(yíng)净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情(qíng)况直接影(yǐng)响投资(zī)回报，投资者可(kě)综合考虑原始权益人综(zōng)合(hé)实力、运(yùn)营(yíng)管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人实力(lì)等多重因素来选择(zé)投(tóu)资(zī)标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，由于分红交易带来(lái)的(de)短(duǎn)期博弈机(jī)会仍(réng)在，叠(dié)加此前(qián)市场(chǎng)接连(lián)回调(diào)，建议(yì)投资者关注有基本面支撑、填(tián)权效(xiào)应相对明(míng)显、同时分(fēn)红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明书(shū)均会载明REITs在发(fā)行(xíng)首年及次年的(de)可供(gōng)分配(pèi)金额预测(cè)。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集材料中披露预测(cè)进行比(bǐ)较分析(xī)，结(jié)合经济及市场的实际环(huán)境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判(pàn)断。”中金(jīn)基金上述负责人也(yě)称。

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