万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外(wài)走红，让这个位(wèi)于北京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被全(quán)国知晓(xiǎo)，其(qí)背(bèi)后曾(céng)宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集(jí)团成了共同债务人(rén)被中国信达追债，中国信达为了收回钱(qián)款不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书(shū)院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问(wèn)题是，这些房子早已售出，业(yè)主并非(fēi)中赫集团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房子(zi)现(xiàn)在莫名(míng)奇妙地被拍卖(mài)，算是中国欠别国钱吗被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看(kàn)到(dào)这些业主的(de)维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富(fù)人被割韭菜的(de)时候，他们的姿势(shì)都那么(me)优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没(méi)你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这(zhè)个位于(yú)海淀(diàn)核心(xīn)区(qū)位，名(míng)校环(huán)绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在(zài)京(jīng)东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债(zhài)权总额(é)高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖(mài)显(xiǎn)示，上(shàng)述不良(liáng)债权转让(ràng)项目的处置主体是中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中国信达北分(fēn)），处(chù)置(zhì)的是对北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公(gōng)司(sī)（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公司(sī)是(shì)共同债务人(rén)。目前，该项目已有(yǒu)1万(wàn)次围(wéi)观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上(shàng)看，这就(jiù)是一起中国信达(dá)北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报(bào)道，万柳书(shū)院总共(gòng)301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明这些房子实(shí)际上都是卖出(chū)去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页(yè)面(miàn)上又注明这75套房子(zi)是“未出售(shòu)”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些(xiē)房子根本没有网(wǎng)签，也没有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经的报(bào)道(dào)证(zhèng)实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房(fáng)子抵押出去，现在(zài)还没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没(méi)办(bàn)房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基(jī)本都是北京的高端(duān)人(rén)士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地(dì)产自媒体“地(dì)产八(bā)卦(guà)女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也(yě)被(bèi)精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果这些(xiē)业主(zhǔ)确实已经(jīng)支付价款并实际(jì)占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔(bǐ)不良债权(quán)回(huí)本(běn)的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的(de)，没准还是债(zhài)主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但(dàn)未办理(lǐ)过户(hù)手续的，如果(guǒ)业(yè)主没有过(guò)错，人民(mín)法(fǎ)院不(bù)得查封、扣押(yā)、冻结，已(yǐ)经查(chá)封的可(kě)以向(xiàng)法院(yuàn)提(tí)出执行异议申请，请求法院解(jiě)除查(chá)封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还购房(fáng)款或办理房产证，并(bìng)承担违(wéi)约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院(yuàn)报(bào)公(gōng)布《最(zuì)高(gāo)人民法(fǎ)院关于商品(pǐn)房消费者权利保(bǎo)护问题的批(pī)复》，以司法解释的方(fāng)式(shì)明(míng)确了购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买(mǎi)房(fáng)屋并已支付(fù)全(quán)部(bù)价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先于建设(shè)工(gōng)程价款优(yōu)先(xiān)受偿权、抵押权(quán)以(yǐ)及其他债权的，人(rén)民(mín)法院应(yīng)当予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余价款的(de)，可以适用前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这(zhè)笔不(bù)良(liáng)债权，实际上是(shì)个烫(tàng)手山芋(yù)。可能(néng)不仅(jǐn)不能卖(mài)出(chū)去回(huí)本，抵押的(de)这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司(sī)中国信达申请不(bù)良(liáng)债权转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国(guó)信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞(ruì)唯一(yī)股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团(tuán)旗下(xià)子公司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行(xíng)列，中国金谷(gǔ)国际信托(tuō)有限责任公司成为了(le)唯(wéi)一股东，后者由中(zhōng)国信达(dá)资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没有很大(dà)规模，也没(méi)有很(hěn)高的(de)国民知名度(dù)，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京(jīng)的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万(wàn)柳书(shū)院，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京(jīng)海淀(diàn)顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢下了北(běi)京(jīng)万柳地块，成为北(běi)京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院(yuàn)就以(yǐ)神秘高(gāo)端(duān)的(de)姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰(lán)运(yùn)回来(lái)的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还(hái)是每棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还(hái)是(shì)每平(píng)米20万元的(de)价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿(ér)、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院(yuàn)的(de)树(shù)、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜(liū)中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超(chāo)过(guò)这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊人(rén)的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然已(yǐ)经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在(zài)北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知(zhī)名(míng)演(yǎn)员宋丹丹(dān)，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬则居住(zhù)在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫集(jí)团(tuán)的“高(gāo)端(duān)路(lù)线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京(jīng)城最贵的(de)地”，“做地产中的(de)‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发(fā)商光环的背(bèi)后，这(zhè)个地产(chǎn)界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年初，因(yīn)为(wèi)履(lǚ)行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文(wén)书确定(dìng)义(yì)务，中赫(hè)集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦(lún)落到这(zhè)个地步，其实是有迹(jì)可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的(de)中赫集团，发(fā)现(xiàn)其深(shēn)陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的(de)开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的(de)人(rén)生轨迹跟着急转直(zhí)下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收购北(běi)京(jīng)国安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了(le)体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部全部(bù)股权。如(rú)果北京国安的估值一直没变，那么(me)中赫(hè)集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的(de)是这样，中赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集团(tuán)及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份质押陆续中国欠别国钱吗质押，据企查查(chá)显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条(tiáo)股权出质(zhì)记录。质权人包括海(hǎi)金商业保理(lǐ)、北(běi)京建工、山东(dōng)国际信(xìn)托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安(ān)的(de)时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京(jīng)国安后，不(bù)仅国(guó)安的经营状况没有得到改善，中赫集团(tuán)也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信(xìn)息显示，2020年(nián)，北京国安(ān)足球俱乐部实现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末(mò)，该俱乐部(bù)资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持(chí)续质押手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份(fèn)，但国安和中赫(hè)的(de)经营状况却持续没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执(zhí)行人，执行(xíng)标的(de)高(gāo)达11亿，北京国安(ān)也(yě)3次(cì)与(yǔ)中赫(hè)集团(tuán)、中(zhōng)赫置地(dì)、及(jí)中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为履行能(néng)力而拒不(bù)履行(xíng)生(shēng)效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务(wù)，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国(guó)安，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人都(dōu)成为老赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又(yòu)如(rú)何能独善其(qí)身？

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