万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发(fā)商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受(shòu)到舆论关注，起因(yīn)中赫集团(tuán)成了共同债务人(rén)被中国信达(dá)追债(zhài)，中国(guó)信达为了收(shōu)回钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可(kě)问(wèn)题是，这些(xiē)房子早已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨(jù)资(zī)购入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙(miào)地(dì)被拍(pāi)卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信(xìn)息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候(hòu)，他们的姿(zī)势都那么(me)优雅。”<漠北是现在的哪里，明朝的漠北是现在的哪里/p>

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收(shōu)割(gē)？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还(hái)是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀(diàn)核(hé)心区(qū)位(wèi)，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵(dǐ)押物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良(liáng)债权转让项目的处置主体是(shì)中国信达资(zī)产管理股份有限公司(sī)北京市分公司（下(xià)称中国信达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)有限公司(sī)（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公(gōng)司是(shì)共同(tóng)债务人(rén)。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起(qǐ)中(zhōng)国信达(dá)北分讨债的故事，但实(shí)际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说(shuō)明这些房(fáng)子(zi)实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖(mài)页面(miàn)上又注明这75套房(fáng)子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子根本(běn)没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述内(nèi)容(róng)。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露(lù)，中(zhōng)赫集团早就把(bǎ)这75套(tào)房子抵(dǐ)押出去(qù)，现在还(hái)没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没(méi)办(bàn)房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业(yè)主(zhǔ)基(jī)本(běn)都是北京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产(chǎn)自(zì)媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主中，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫(hè)集团的高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价(jià)款并实际占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良(liáng)债权回(huí)本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最(zuì)大的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际占有，但未办理过户手续的，如(rú)果业主没有过错，人(rén)民法院(yuàn)不得(dé)查封(fēng)、扣押(yā)、冻结(jié)，已(yǐ)经查封的可以向法院提(tí)出(chū)执行(xíng)异议申请(qǐng)，请求法院解除查(chá)封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还(hái)购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费者权利保护问题的(de)批复(fù)》，以(yǐ)司法解释的(de)方式明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费(fèi)者以居住(zhù)为目的购买房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交付(fù)请(qǐng)求(qiú)权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押(yā)权(quán)以及其他债权的(de)，人(rén)民(mín)法(fǎ)院应当予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支(zhī)付了部(bù)分价款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付(fù)剩余价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权(quán)，实(shí)际上是个(gè)烫手(shǒu)山芋(yù)。可(kě)能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房(fáng)子，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会赔了(le)夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前(qián)中(zhōng)国(guó)信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地(dì)等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信(xìn)托有限责(zé)任公司成为了唯一(yī)股东，后者由中国信达资产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开发商，相(xiāng)较(jiào)其他房企，中赫集团既没有很大规(guī)模(mó)，也(yě)没有很高的国民知名度(dù)，但(dàn)却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进入北(běi)京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地(dì)推出钓(diào)鱼(yú)岛七号院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米的天(tiān)价，成为当时(shí)京城(chéng)最贵(guì)的楼盘，引发了(le)市场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北(běi)京海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了(le)北(běi)京万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的(de)五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年银(yín)杏树(shù)，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业(yè)内外震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就(jiù)可看(kàn)出其(qí)在北京(jīng)豪宅圈的(de)地(dì)位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过(guò)这些对(duì)手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价(jià)达到惊(jīng)人的(de)36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽(suī)然已经推(tuī)出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依(yī)旧(jiù)在北京豪宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士(shì)，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知(zhī)名商业大(dà)佬则居住在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高(gāo)端(duān)路(lù)线”，也(yě)因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为(wèi)被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法律文书(shū)确定(dìng)义务(wù)，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)正式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后(hòu)的中赫(hè)集团，发(fā)现其(qí)深陷(xiàn)财务危机。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直(zhí)下(xià)。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了(le)多(duō)元化转型(xíng)，但转型之路并(bìng)不好走。早(zǎo)在(zài)2008年开(kāi)始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业(yè)务，先后进军能(néng)源(yuán)市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放(fàng)到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本退出后，中赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国安足(zú)球(qiú)俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信(xìn)集团手(shǒu)中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部(bù)全部股权。如果北(běi)京(jīng)国安的估值一直没(méi)变，那么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有(yǒu)人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是(shì)这样，中赫为什么又要(yào)质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其(qí)实(shí)控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中(zhōng)赫集团股份质押(yā)陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条股权出质(zhì)记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信(xìn)托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入(rù)主北京国安(ān)后，不(bù)仅国安的(de)经营(yíng)状况没有得(dé)到改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓解(jiě)资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持续质(zhì)押手(shǒu)中的中赫(hè)集团股(gǔ)份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安(ān)也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地(dì)、及中赫集团(tuán)股东周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等(děng)共(gòng)同成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力(lì)而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文书确(què)定义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在(zài)实控人都成为(wèi)老赖的情况(kuàng)下(xià)，被执(zhí)行(xíng)10个多亿的(de)北京国安，又如何能独善其身？

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