万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意(yì)外走红，让这个(gè)位于北京(jīng)海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘(mì)开发商——中赫(hè)集团，也被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到(dào)舆论(lùn)关注，起因中赫集团成(chéng)了共同债务人被中国(guó)信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早(zǎo)已售(shòu)出(chū)，业主并(bìng)非中赫(hè)集团，那些真正斥(chì)巨(jù)资(zī)购入房产(chǎn)的(de)有钱人，房子现(xiàn)在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后(hòu)，可能没你想(xiǎng)象的那么简单(dān)。

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　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽头(tóu)是(shì)万柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都(dōu)没想到，这个位于海(hǎi)淀核心(xīn)区(qū)位，名(míng)校环(huán)绕的顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发(fā)现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不良债权(quán)转让项目”，债(zhài)权总额高(gāo)达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良(liáng)债权(quán)转让项(xiàng)目的(de)处(chù)置主(zhǔ)体是中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司北(běi)京(jīng)市分公司(sī)（下称中国信达(dá)北分），处置的是对北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开发(fā)有限公(gōng)司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日润发乳是洗发水还是护发素，欧莱雅润发乳是洗发水还是护发素，债权金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万(wàn)次围观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表面上看，这(zhè)就是一起中(zhōng)国信达北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院(yuàn)总共(gòng)301户，而且(qiě)早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该报(bào)道(dào)属(shǔ)实(shí)，说明这些房子(zi)实(shí)际(jì)上(shàng)都是卖出(chū)去了的，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又(yòu)注明(míng)这75套房(fáng)子(zi)是(shì)“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财(cái)经的报道证实(shí)了(le)上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集(jí)团早就(jiù)把这(zhè)75套房子抵押(yā)出(chū)去，现在还没资金(jīn)解(jiě)抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北(běi)京(jīng)的高端(duān)人士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬也是万柳书院的(de)业主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人(rén)也(yě)被精准收割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果这些(xiē)业主(zhǔ)确实已(yǐ)经支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是(shì)债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中(zhōng)，业主已经(jīng)支付价款并实际占有，但未办(bàn)理过户(hù)手续(xù)的，如果业主(zhǔ)没有(yǒu)过(guò)错(cuò)，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以(yǐ)向法(fǎ)院提出执行异议(yì)申请，请求法院解除查(chá)封，同(tóng)时可以联合起诉开(kāi)发商(shāng)，要(yào)求(qiú)退(tuì)还购(gòu)房款或(huò)办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月(yuè)，人民法院报公布(bù)《最高人民法(fǎ)院(yuàn)关于商品(pǐn)房消费者权利(lì)保护(hù)问题的批复》，以司(sī)法解(jiě)释的方式(shì)明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住(zhù)为目的(de)购买房屋并已(yǐ)支付全部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其(qí)房屋交付请求权优先(xiān)于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民法(fǎ)院应当润发乳是洗发水还是护发素，欧莱雅润发乳是洗发水还是护发素(dāng)予以支持。只支付(fù)了部(bù)分价款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际支付剩余价款的(de)，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不(bù)良(liáng)债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权(quán)公(gōng)司中(zhōng)国信达申请(qǐng)不良(liáng)债权转让，可以追溯(sù)到(dào)金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信(xìn)达(dá)已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前(qián)，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集(jí)团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫(hè)置地等(děng)选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中(zhōng)国(guó)金谷国际信托有限责任公司成为了唯一(yī)股东，后(hòu)者由中国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开发商，相(xiāng)较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知(zhī)名度，但却(què)在北京(jīng)豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼(yú)台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京(jīng)的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推(tuī)出钓(diào)鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价(jià)，成(chéng)为当时京城最贵的(de)楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的(de)万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大(dà)型知(zhī)名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下(xià)了北京万柳地块，成为(wèi)北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态(tài)杀(shā)入市(shì)场，无论是(shì)一(yī)块(kuài)块(kuài)从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的(de)成年(nián)银(yín)杏树(shù)，还是每(měi)平米20万(wàn)元(yuán)的价格(gé)，都(dōu)令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖(hú)、紫辰(chén)院的(de)树、北(běi)平府的院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口(kǒu)溜中，就可看(kàn)出(chū)其(qí)在北京(jīng)豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有名的融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大华(huá)府等，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓(diào)鱼(yú)台(tái)七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外(wài)界贴(tiē)上了，“卖(mài)北京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的(de)背后(hòu)，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却(què)多次(cì)成为被执行人，被(bèi)执(zhí)行标的高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行(xíng)能力而(ér润发乳是洗发水还是护发素，欧莱雅润发乳是洗发水还是护发素)拒不履(lǚ)行(xíng)生效(xiào)法律(lǜ)文书确(què)定义务，中赫(hè)集团正式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地步，其实(shí)是(shì)有迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早在今(jīn)年年(nián)初“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深(shēn)挖出背(bèi)后的中赫(hè)集(jí)团(tuán)，发现(xiàn)其(qí)深陷财务(wù)危机(jī)。

　　从知名(míng)豪(háo)宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集(jí)团实控人(rén)周金辉(huī)的人(rén)生轨迹跟(gēn)着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收(shōu)购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并(bìng)不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集(jí)团就尝试过多(duō)元化业务，先后进军能(néng)源市场(chǎng)、团购网站，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的(de)目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金(jīn)服(fú)与(yǔ)IDG资本(běn)退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安(ān)足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安(ān)的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全部(bù)股权。如果北京国安的估(gū)值一直(zhí)没变，那么中赫集(jí)团拿(ná)下北(běi)京国(guó)安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集团(tuán)及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)质押陆续(xù)质押(yā)，据(jù)企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有(yǒu)11条股(gǔ)权出质(zhì)记录。质权人包括海(hǎi)金商(shāng)业保理、北京建工、山东国际信托、中融(róng)信托、中信建设(shè)等。

　　这(zhè)与入主北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国安(ān)的经营(yíng)状况没(méi)有(yǒu)得(dé)到(dào)改善，中赫(hè)集团也(yě)被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京国(guó)安(ān)足球俱(jù)乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团(tuán)和周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中的中赫集(jí)团股份，但国安和中赫的经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被(bèi)执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫(hè)置(zhì)地、及中赫集(jí)团(tuán)股(gǔ)东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞(xiá)等(děng)共同(tóng)成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义(yì)务(wù)，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过(guò)在(zài)实控人都成为(wèi)老赖(lài)的(de)情况下，被(bèi)执行10个多(duō)亿(yì)的北京国(guó)安(ān)，又如何能(néng)独善其(qí)身？

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